Это интересно
- ОКД
- ЗКС
- ИПО
- КНПВ
- Мондиоринг
- Большой ринг
- Французский ринг
- Аджилити
- Фризби
Опрос
Полезные ссылки
РКФ
Все о дрессировке собак
Стрижка собак в Коломне
Поиск по сайту
Пять вызовов для российской урбанистики Алексей Щукин. Алексей щукин журнал эксперт
Алексей Щукин
специальный корреспондент журнала "Эксперт".
Алексей Щукин «Эксперт» №25 (1079), 2018, 00:00 Один из крупнейших застройщиков Подмосковья Urban Group будет санирован. Стройки завершат Фонд защиты дольщиков и правительство Московской области
ТАСС Алексей Щукин «Эксперт» №24 (1078), 2018, 00:00 Россия справилась со строительством инфраструктуры для чемпионата мира по футболу. Объекты обязательной программы построены, крупных провалов избежали, хотя ряд проектов завершить в срок не удалось
АИЖК Алексей Щукин «Эксперт» №22 (1076), 2018, 00:00 В строительной отрасли начался поиск новой модели жилищной застройки в городах. Оптимальной специалисты считают компактную квартальную застройку высотой до девяти этажей. Однако переход к новой градостроительной модели вряд ли окажется простым
ТАСС Алексей Щукин «Эксперт» №17-19 (1073), 2018, 00:00 Ожидания массового применения альтернативной энергетики в частном домостроении не оправдались. Без государственной поддержки такие технологии слишком дороги для потребителей
ТАСС Обильные инвестиции в жилье, дороги и промышленность гарантировано смогут ускорить рост ВВП до 4–5% в год. И деньги есть. Хватит ли воли?
ОЛЕГ СЕРДЕЧНИКОВ Алексей Щукин «Эксперт» №11 (1067), 2018, 00:00 Столичный рынок коммерческой недвижимости насытился. Высокая вакантность и снизившиеся ставки аренды столичных офисных и торговых площадей оставляют мало возможностей для нового строительства. На повестке дня — реконцепция ранее построенных объектов коммерческой недвижимости
АЛЕКСАНДР СЕМЕНЧЕНКО Алексей Щукин «Эксперт» №8 (1064), 2018, 00:00 Архитектор Алексей Комов — о тактическом урбанизме, его особенностях в Крыму и в моногородах, а также о влиянии таких проектов на экономику
Прошлый год на потребительском рынке прошел под знаком легкого оживления — практически во всех отраслях наблюдался небольшой рост. Однако фундаментальных причин для того, чтобы этот рост закрепился и активизировался, пока нет
ТАСС Алексей Щукин «Эксперт» №4 (1060), 2018, 00:00 Государство ужесточает правила игры на рынке строительства жилья, а в течение трех лет полностью откажется от схемы долевого строительства. Это приведет к росту издержек строителей, укрупнению отрасли и усилению роли банков в этом секторе
ОЛЕГ СЕРДЕЧНИКОВ Алексей Щукин «Эксперт» №51 (1057), 2017, 00:00 
ОЛЕГ СЕРДЕЧНИКОВ Алексей Щукин «Эксперт» №50 (1056), 2017, 00:00 Архитектор Сергей Чобан считает, что для возвращения к эстетике европейского города необходимо научиться создавать качественную фоновую застройку средней этажности c детально проработанной архитектурой фасадов
СТОЯН ВАСЕВ «Изучив весь мировой опыт по частям, видим, что пока только мы решились внутри мегаполиса взять и перестроить большую часть города, чтобы решить жилищные проблемы более миллиона человек». Интервью с заместителем мэра Москвы в правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Маратом Хуснуллиным
ПРЕДОСТАВЛЕНО КОМПАНИЕЙ «БРУСНИКА» Алексей Щукин «Эксперт» №44 (1050), 2017, 00:00 
Олег Сердечников Алексей Щукин «Эксперт» №38 (1044), 2017, 00:00 В Москве открылся парк «Зарядье». Это первый опыт создания в стране гибридного общественного пространства нового формата
ИЗ ЛИЧНОГО АРХИВА МАГНУСА МОНСОНА Алексей Щукин «Эксперт» №37 (1043), 2017, 00:00 Новая модель городского жилья времен постиндустриального общества по-шведски выглядит так: компактная, очень светлая квартира с кухней-гостиной и небольшими спальнями. Компенсация за скромность размеров квартиры — развитые общественные пространства
АНАТОЛИЙ БЕЛОВ/КОНЦЕРН «КРОСТ» (4) 
ПРЕСС-СЛУЖБА АНАЛИТИЧЕСКОГО ЦЕНТРА «ИНДИКАТОРЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ» Алексей Щукин «Эксперт» №28 (1037), 2017, 00:00 
Алексей Щукин «Эксперт» №26 (1035), 2017, 00:00 Ключ к успешному развитию города — ограничение использования автомобиля, многофункциональная застройка и развитие общественного транспорта, пешеходного и велодвижения. Так считает известный американский урбанист и архитектор Джефф Спек
Алексей Щукин «Эксперт» №23 (1032), 2017, 00:00 В России надо поменять вектор жилищной политики — необходимости резко увеличивать темпы строительства жилья нет. Новым приоритетом должно стать качество городской среды
НЕИЗВЕСТНЫЙ ХУДОЖНИК НАЧАЛА XIX ВЕКА feat. ЖЕГЛО Потребительский спрос на большинстве товарных рынков прекратил падение и стабилизировался. Однако бедность населения и сформировавшаяся в кризис сберегательная модель потребления не позволяют надеяться на его существенный рост в ближайшем будущем
ТАСС 
ТАСС Алексей Щукин «Эксперт» №10 (1020), 2017, 00:00 Проект сноса всех хрущевок в Москве пока выглядит авантюрой. Нет ни денег, ни концепции. При этом ясно, что этот проект займет несколько десятилетий и кардинально ухудшит городскую среду за счет уплотнения застройки.
Алексей Щукин «Эксперт» №8 (1018), 2017, 00:00 Рынок новостроек привыкает жить в новых условиях: при высокой конкуренции, ограниченном спросе и без государственной ипотеки
ТАСС Алексей Щукин «Эксперт» №6 (1016), 2017, 00:00 На рынке строительства жилья все больше заметны кризисные явления. Реформа отрасли в виде поправок к федеральному закону № 214 «О долевом строительстве» не сможет кардинально исправить ситуацию
Алексей Щукин «Эксперт» №1-2 (1012), 2016, 00:00 Спад на столичном рынке недвижимости продолжается. Однако в этом году ситуация несколько стабилизировалась, обвала нет, а рыночные игроки находят способы работать в новой реальности
РИА НОВОСТИ Алексей Щукин «Эксперт» №24 (991), 2016, 00:00 В Москве начат второй этап программы «Моя улица» стоимостью 22 миллиарда рублей. Однако эксперимент над городом вряд ли принесет дивиденды, на которые рассчитывает столичное правительство
Алексей Щукин «Эксперт» №22 (989), 2016, 00:00 Компания NAI Becar предложила новый инструмент коллективных инвестиций в недвижимость: инвесторы владеют помещениями в бизнес-центре, заселенном арендаторами. Инвесторам обещают гарантированную доходность — 10% годовых
ОЛЕГ СЕРДЕЧНИКОВ Алексей Щукин «Эксперт» №22 (989), 2016, 00:00 Столичный рынок недвижимости рассинхронизировался. Сектор коммерческой недвижимости пребывает в сильной депрессии, а квартиры в новостройках, напротив, пользуются стабильным спросом
expert.ru
Рост из последних сил - ЭкспертРУ
«Хорошо, что не в минус сработали» — самый популярный комментарий от компаний, работающих на потребительском рынке: в большинстве отраслей в прошлом году прекратилось падение продаж. Очевидно, что потребители устали от кризиса и под магическим воздействием правительственных мантр о начале экономического роста стали смелее тратить деньги. Прежде всего это касается автомобилей и смартфонов, где наблюдался наиболее заметный рост продаж. Активизировался выездной туризм. Как всегда, аутсайдеры — одежный и обувной рынки: эти товары представляют наименьшую ценность для потребителя. Неожиданно в этом списке оказалась и еда: ее потребление если и растет в каких-то сегментах, то очень незначительно. Впрочем, и на этих отстающих в динамике рынках, несмотря на сокращение количества покупок, потребители стали эмоционально «оживать»: готовы доплачивать за более высокое качество, радовать себя покупками товаров не на каждый день.
Заметим, что все это оживление сопряжено с ростом потребительского кредитования — россияне выходят из кризиса в долг. Это касается и квартир, и машин, и смартфонов, и даже обуви. Как эти долги будут возвращаться в дальнейшем, пока не ясно, ведь роста доходов населения, заметного увеличения рынка труда и капитала как не было, так и нет (не случайно быстрый рост ипотечного рынка уже напугал Центробанк, который намерен ужесточить требования к банкам, выдающим ипотечные кредиты). Поэтому на 2018 год прогнозы очень осторожные: главное, чтобы не было отрицательной динамики, хотя, например, на автомобильном рынке и по некоторым видам электронной техники компании надеются на рост продаж до 10%.
Отложенный спрос на кредитные деньги
Наиболее заметным оживление потребительского спроса было на автомобильном рынке: продажи новых машин увеличились на 12%, достигнув 1,6 млн единиц. Это не может не радовать представителей автомобильной индустрии и смежных бизнесов: авторынок оказался в плюсе впервые за последние пять лет.
Одна из главных причин этого — отложенный спрос. За последние годы рынок рухнул почти вдвое (с 2,9 млн машин в 2009 году). Из-за девальвации рубля и скачка розничных цен люди несколько лет подряд откладывали приобретение нового автомобиля, сейчас многие уже не хотят ездить на устаревающих машинах и решают купить новую.
Наряду с количественным ростом российский автомобильный рынок меняется и по своей структуре. В частности, продолжается наступление сегмента кроссоверов. В свое время такой тип автомобиля, с полным приводом и повышенным дорожным просветом, был уделом ограниченного числа автолюбителей. Но мировой автопром за последние годы изменил это положение дел: автобренды сумели предложить пользователям доступные и функциональные модели кроссоверов, или так называемых SUV (Sport Utility Vehicle). Такие машины более универсальны: на них можно хорошо себя чувствовать, например, в тесном мегаполисе и без проблем выезжать на пикник, не боясь застрять на слегка разбитой грунтовой дороге.
Спрос на кроссоверы растет, особенно в России
«В России стройка получается безумно дорогой» Алексей Щукин. «Эксперт № 16 (2014)»
Архитектор Юлий Борисов о том, почему в России так сложно и дорого строить
section
Сюжеты
Специальный доклад:
Пять вызовов для российской урбанистики
Городской округ Ростов-на-Дону
Местное самоуправление: новая модель
/section section
Теги
Специальный доклад
Городская среда
Архитектура
Строительная отрасль
Недвижимость
Недвижимость в цене
/section
Все уже привыкли к тому, что российская архитектура не слишком радует. Несмотря на десятилетие строительного бума, шедевров не появилось. Да и просто качественной архитектуры очень мало. С этим уже все смирились. Однако, приехав, например, на выставку недвижимости MIPIM, заново остро ощущаешь: наши архитектурные проекты значительно хуже не только западноевропейских, но и арабских с турецкими. И опять становится обидно.
Может, наш климат влияет на архитектуру? Почему мировые starchitects успешно строят по всей планете, но так и не смогли ничего возвести у нас? Каков статус российского архитектора и почему каждый проект для него — сражение? Об этом мы поговорили с руководителем бюро UNK project архитектором Юлием Борисовым . Его бюро, которое недавно победило в конкурсах на проектирование нового здания в Москве-Сити и квартала в Сколкове, становится одним из лидеров новой волны на архитектурном рынке.
«Вкладываться в архитектуру не было смысла»
— Десятилетний инвестиционный бум в России почти не дал качественной архитектуры. Почему?
— Отвечу вопросом на вопрос: а зачем? Когда палку воткнули в котлован и уже начались продажи, зачем вкладываться в архитектуру? Какой смысл?
— Во всем виноват дефицит?
— Пока надувался пузырь недвижимости, не было никаких экономических стимулов, чтобы вкладываться в архитектуру. Многие объекты строились спекулятивным методом: одни инвесторы добывали земельный участок, перепродавали вторым, те делали проект и разрешения, перепродавали третьим. Проекты были продуктом, качество которого никому не важно.
figure
figcaption Реклама /figcaption /figure
— Разве качественная архитектура не повышает стоимость недвижимости?
— Проблема в том, что на рынке много девелоперов, реализующих первый-второй проект. Они плохо понимают, что делают. Это как с загородными домами: лучший дом, который ты строишь себе, третий. В первый ты вкладываешь всю душу, весь свой бред. На втором начинаешь дико экономить. К третьему дому уже разбираешься в вопросе, и дом получается сбалансированным. С девелоперами то же самое: только после третьего объекта они получают достаточный опыт и знания. Думаю, только перед кризисом 2008 года у застройщиков стало складываться понимание архитектуры.
— А сегодня?
— После кризиса ситуация принципиально изменилась. Дефицита нет, жилье не дорожает. Люди стали более требовательными. Девелоперы понимают, что товар должен быть качественным. В верхнем сегменте уже обязательно приглашать или качественных российских архитекторов, или западных звезд.
Но и в нижнем сегменте застройщики начинают вкладываться в архитектуру, в благоустройство. Но как это происходит сейчас? Девелоперы заказывают концепцию у качественных архитекторов. Это недорого: концепцию можно заказать, условно говоря, за миллион рублей. За эти деньги серьезное бюро сделает концепцию, где будут идея, генеральный план, основные решения. Потом, чтобы сэкономить, застройщик на коленке, с помощью дешевых проектировщиков доделывает проект. Получается такой продукт no-name: вроде как модненько, особенно на фотографиях в рекламе. Когда построят, станет видно, что идея вроде есть, но в деталях не то. Думаю, на следующем этапе, через три-четыре года, девелоперы поймут: лучше, чтобы авторы доводили проект до конца, — продукт будет намного качественнее.
Starchitects и дорогая российская стройка
— До кризиса все притцкеровские лауреаты, от Нормана Фостера до Захи Хадид, много раз приезжали в Россию, что-то проектировали. Но — и это удивительно — так ничего и не построили. В чем загадка?
— Да, никто не построил. Здесь я вижу сочетание трех вещей. Во-первых, ментальная проблема. Русские считают, что раз они заработали много денег, то разбираются во всем, включая архитектуру. Такая позиция коробит звезд, они к такому не привыкли. Во-вторых, есть наши нормы, которые побороть невозможно. В развитых странах система понятна, в отсталых странах звезды строят по своим нормам. А у нас им с уникальными проектами очень сложно. Это как сказать: «А постройте нам “Ламборгини”, который может ездить и по грязи». Иностранцы берутся, но получается в итоге что-то странное. Дороги — это наша нормативная база. Конечно, сначала надо сделать дороги, чтобы по ним можно было на уникальных машинах ездить. В-третьих, надо учитывать, что в России любой проект обходится намного дороже, чем в Европе.
— Но на стройках ведь работают мигранты. Откуда высокая себестоимость?
— Фонд оплаты труда рабочих не самая большая статья расходов на стройке. Дороги материалы и механизация. Да, рабочие немного получают, но у них настолько низкая производительность труда, что не факт, что на единицу производимой продукции это будет дешево. Тем более если считать с учетом качества и гарантий.
У нас стоимость строительства значительно выше из-за климата. Надо больше утеплять, больше «инженерки» разной ставить. В Европе могут применить «зеленые» технологии на естественной вентиляции и добавить немножко теплых полов. У нас — серьезные дорогие системы, которые зимой борются с холодом, а летом с теплом.
Наши строительные нормы могут добавлять 30–40 процентов к европейской стоимости. Например, в паркинге надо массу вещей ненужных сделать в плане противопожарной безопасности. Сделать кучу обходных коридоров и отдельные пандусы, проветривание обеспечить, поставить кучу инженерии. Я не знаю, почему паркинги не взрываются и не горят в Европе, но там они намного проще. Можно предположить, что когда у нас заставляют делать множество лишних вещей, то расчет такой: в условиях ужасной эксплуатации объекта все равно большинство систем будет в нерабочем состоянии, но хоть что-то сработает.
Наконец, мы строим здания из импортных комплектующих. В офисе класса А фасады на 50 процентов из импортных материалов. Инженерное оборудование тоже наполовину импортное, в интерьерах 70 процентов импортных материалов. Только сейчас началась локализация производств в России: стекла хорошие стали делать, профили, отделочные материалы. Но поскольку все привыкли к высокодоходному бизнесу, то и локальные материалы очень дороги — производителю же надо быстро окупить западное оборудование. Российские материалы могут быть на 30 процентов дороже, чем в Европе. Импортные — на все 100 процентов, с учетом доставки и растаможки. Бетон на пике олимпийской стройки в Сочи стоил как в Европе. Арматуру везли из Африки — из Египта. В результате строительство получается в России безумно дорогое.
— Не очень все-таки понятно, как высокая стоимость строительства связана с тем, что иностранные звезды ничего не смогли здесь построить.
— Нашим инвесторам нужно было, чтобы срок окупаемости инвестиций был три-пять лет, при этом ясно, что строительство дорогое. На чем экономить? На инженерных сетях и стройке особо не сэкономишь. Остается архитектура. У звездных архитекторов она дорогая, ее начинают безумно упрощать. А архитекторы с именем привыкли, что строится так, как они рисуют. Начинаются скандалы. Вспомните историю Эрика ван Эгераата. Он нарисовал сложные фасады для небоскреба застройщика «Капитал групп», те все упростили. Эгераат подал в суд и выиграл.
— У меня есть своя версия на этот счет. Думаю, многие российские девелоперы и не собирались строить по проектам звезд. Они использовали того же Нормана Фостера для пиара и как таран, чтобы власти разрешили какую-то наглую стройку, согласовали большую этажность. Ведь Лужков Фостеру не откажет.
— Возможно, такой момент тоже был. Но, вспомните, многие девелоперы перед кризисом потеряли ощущение реальности. Я был на выставке MIPIM в 2008 году, когда Полонский выступил со своей знаменитой речью. В Каннах любой российский городишко показывал проекты небоскребов от Фостера. Помню, смотрел один проект в Домодедове и понимал, что это невозможно. Во-первых, небоскреб будет попадать в зону взлета аэропорта. Во-вторых, там вокруг дачи и огороды. Но выступает мэр города и говорит, что все построим. Кризис все эти проекты смолотил, застройщики сразу опустились на землю.
— В России до сих пор не стихают крики «не пускать иностранцев на наш рынок». Как вы к этому относитесь?
— Идея «устраним иностранцев с нашего рынка» выглядит смешно. Отмотав историю назад, мы увидим, что наши взлеты во многом связаны с иностранцами. Вот в Москву итальянцев завезли, и они построили Кремль. Петербург иностранцы строили. Высотки сталинские содрали, послав архитекторов в Америку. Наши пятиэтажки послевоенные родом из Европы, оттуда пришли идеи индустриального домостроения.
Я достаточно трезво оцениваю архитектурную традицию российских зодчих. Очень много заимствований. Да, мы в каких-то отраслях, например в деревянном зодчестве, достигли высот — Кижи и прочее. Но если взять, к примеру, девятый век, готические соборы в Германии или постройки Барселоны, и потом сравнить, что делалось в это время в России, то отставание колоссальное. И сейчас мы тоже примерно так же отстаем.
Толчки у нас все время были извне — из Европы или из Америки. И эти толчки провоцировались властью. Архитектура была инструментом для демонстрации достижений власти, ее визуальной идентификации. Вообще, архитектура — это такая игрушка для королей. Думаю, прорыв мог бы быть, если бы государство сказало: «Это передовая вещь, которая означает прорыв для России». К сожалению, у нас в последние десятилетия, если не брать Лужкова, высокая власть не особо придавала этому значение. Легкая попытка была у Медведева со Сколковом, хотели сделать что-то инновационное, но это быстро как-то стихло.
Узорочье как национальная идея
— Можно ли говорить о какой-то русской идее в архитектуре?
— Конечно, у нас есть русская национальная школа. Это узорочье. Вот стоит изба. Она может быть не очень комфортная, где-то покосилась, но наличники сделаны с дикой любовью. Изба украшена.
Сравним с Германией. Немецкие здания среднего уровня очень добротны, фасад прослужит без ремонта лет тридцать, но при этом снаружи они выглядят аскетично, убогенько. Такие очень качественные казармы. Все аккуратненько, никто не бросает денег на ветер. У нас же больше вложат в какие-то украшательства, в то, чтобы пыль в глаза пустить, но никак не в долговечность здания или технологические какие-то нюансы.
— Но сейчас особого украшательства вроде бы не видно.
— А при Лужкове сколько шпилей и башенок сделано? Это было украшательство в лужковском стиле. Сейчас другая тенденция: надо современные фасадики украсить. Украшательство как национальная черта связано, наверное, с тем, что большую часть времени у нас мрачно и холодно. И нам надо что-то такое душевно, какие-то цветные детали.
— Архитектор Сергей Чобан проводит примерно такую же мысль: в России два основных вызова для архитектуры: низкое качество строительства и климат с малым количеством солнца. Из этого он делает вывод, что наша архитектура неизбежно должна иметь много декора и цвета.
— Это противоречит современной модной тенденции минимализма, но это абсолютно верно. У каждой страны свои особенности. Например, я сначала не мог понять, почему в Новой Зеландии все черное: дома, флаг, форма футболистов, самолеты.
— Слишком много солнца?
— Да, очень сильное солнце, реально жжет. Плюс, в отличие от Африки или Лазурного Берега, у них нет дымки. Вся архитектура как под софитами, и обнаруживается, что у черного очень много разных оттенков. К тому же там много зелени, и на этом фоне черный — один из самых выигрышных цветов. А в Италии вся архитектура белая. Так падает солнце, что начинаются красивые размывки, красивые фактуры, все это работает. У нас такого солнца нет, и, чтобы достичь аналогичного эффекта, приходится работать либо с мелкой деталью, либо с цветом.
— Но город в целом серый, нет?
— Есть российская архитектурная школа, и она, конечно, монохромная. Мое поколение и предыдущее воспитаны на идеях функционализма, на Баухаусе. Модернизм — это хорошо, а все эти цвета лишь портят архитектуру. Это недостойно. Получается, желание заказчиков — это одна история, а некая политика профессионального цеха — другая.
— Люди хотят яркого, но город серый. Получается, что политика архитекторов сильнее, чем воля заказчиков?
— Есть еще страх выделиться. Заказчик хочет выделиться, но боится сделать что-то, чего нельзя. Серенькое более безопасно, мы и в школе ходили в серой униформе. А вдруг Лужков проедет и спросит: «Что там понастроили?» Такие ведь истории были. Выделиться — значит взять на себя дополнительные риски.
«Мы бы и сами нарисовали, но чертить не умеем»
— Меня всегда удивляло, что в России есть хорошие интерьеры в ресторанах, есть интересные загородные дома, но в городе хорошей архитектуры очень мало. Хороших архитекторов не пускали строить в Москву?
— Была определенная монополия крупных государственных институтов. Через нее было крайне трудно продраться. Те, кто не вписывался в эту систему, шли в частную архитектуру, где не было государственных препон. И поэтому в этой сфере произошел скачок качества: я считаю, что российские архитекторы сегодня могут делать интерьеры на хорошем международном уровне. В каждом направлении, будь то корпоративные офисы или рестораны, найдется твердая пятерка архитекторов, которые работают на среднеевропейском уровне. А в архитектуре это не было востребовано, и поэтому мы потеряли большой пласт архитекторов. Только в последние несколько лет коллеги моего возраста начинают строить.
— А сейчас монополии уже нет?
— Произошла определенная либерализация согласовательного процесса. Раньше как определялась ценность архитектора? Основным был показатель, какое количество квадратных метров архитектор мог «выбить» у властей и согласовать для инвестора. Кто мог 30 тысяч метров на гектар, еще лучше — 35 тысяч, а 40 тысяч — вообще замечательно. Была гонка. И сейчас в Москве есть гонка, но ее упорядочивают государство и рынок, потихонечку это все снижается.
А в Подмосковье по-прежнему поток: взял панельки и ставишь их быстро. В Москве вроде начали разбираться с застройкой, строить дороги и метро. Но что получилось? Такая странная уборка в комнате: в центре наводим порядок, а весь мусор по углам сметаем. Среда Подмосковья катастрофически убивается.
— Вернемся к качеству архитектуры. Если анализировать, например, знаковые питерские неудачи, стадион-долгострой «Зенит» или Мариинский театр, то очевидно, что именно город как заказчик оказывался неадекватен большому проекту. А если в целом посмотреть на российскую цепочку заказчик—подрядчик—архитектор, где ее слабое звено?
— Любой народ заслуживает своих правителей и своей стройки. Не стоит ожидать в стране с определенной экономикой вертикального взлета отдельных отраслей. Тем более что стройка очень привязана к местности, к привычкам. В ИТ-индустрии рывок возможен, это вещь виртуальная. У строительства колоссальная инерционность.
Стройка отражает определенный уровень цивилизации. Помните, как на излете Советского Союза строили Экспоцентр или Шереметьево-2? Там все было из-за рубежа: проектировщики, подрядчики, материалы. Практически привезли целиком и здание, и людей. Но это уникальные проекты. Как только в этот процесс вмешиваются какие-то локальные силы, то сразу возникают проблемы.
— Сколь велика вина российских архитекторов в том, что так много плохих зданий настроено? Иногда удивляешься, насколько здания непропорциональны, грубо нарисованы.
— Вина есть. Но надо понимать условия, в которых работают у нас архитекторы. Если ты выиграл конкурс на Западе, то дальше тебе все помогают. Ты только скажи, что надо, и все сделается. У нас просто сражение каждый раз происходит. Возьмем, например, Сергея Скуратова. Мне не очень близка его архитектура, но я его безмерно уважаю, потому что этот человек доводит свои объекты до правильного финиша. Я представляю, каких колоссальных усилий ему это стоит. Надо в пять раз больше затратить эмоций, моральной энергии, чем в Европе. Надо сражаться постоянно. И не у всех хватает сил на это.
Чтобы вы понимали: российский архитектор работает в весьма стесненных условиях. Например, мы делаем большой офис в Европе, там по нашим эскизам могут нам лампочку сделать — там есть развитая промышленность, близость к производителю, высокая конкуренция. Большинство предприятий работает под конкретного заказчика, если надо, быстро перенастраивая современное оборудование. Ты нарисовал вещь, тебе ее быстро сделают. В России это практически исключено, здесь надо брать готовые вещи. И приходится выбирать из узкого набора вариантов.
Наконец, есть особенности климата. Большинство тех вещей, что мы видим в западных архитектурных журналах, в России делать нецелесообразно. Мы не делаем консоли и террасы из-за снега. Это сильно обедняет архитектуру.
Здания в России должны быть компактными, лучше всего квадратными или кубическими: чем меньше углов, тем более оно дешевое и меньше промерзает. Из-за зимних холодов мы не делаем большого остекления, иначе будут большие расходы тепла. Скажу жестче, климат и плохое строительство толкают нас к самой простой по конфигурации форме — кубу. Некоторые наши коллеги это поняли и сильно преуспели: делают коробочки, но украшают их каменными такими фасадиками.
— Хочется закончить наш разговор на мажорной ноте. Как вы считаете, качество архитектуры в России растет?
— Конечно растет. Думаю, что через пять лет мы сможем в Москве выйти на средний европейский уровень.
litresp.ru
Пять вызовов для российской урбанистики Алексей Щукин. Эксперт № 16 (2014)
Пять вызовов для российской урбанистики Алексей Щукин
Урбанистика становится модной и актуальной темой не только в обществе, но и в коридорах власти. Основная задача сегодня — задать правильный вектор развития городов
section
Сюжеты
Специальный доклад:
Городской округ Ростов-на-Дону
Местное самоуправление: новая модель
/section section
Теги
Специальный доклад
Городская среда
Архитектура
Строительная отрасль
Недвижимость
Недвижимость в цене
/section
28 сентября 2010 года был уволен с поста московский мэр Юрий Лужков . Эту дату можно считать днем рождения новой российской урбанистики. При Лужкове ситуация казалась забетонированной: изменений не может быть в принципе. После его отставки открылось окно возможностей, и в обществе начался взрывной интерес к городу. Новая администрация Сергея Собянина предъявила спрос на идеи относительно того, что же дальше делать с Москвой. Началось активное строительство метро и дорог, преображение Парка Горького, прокладывание велодорожек и многое другое. Вслед за столицей тренд на изменение городов подхватили регионы, хотя из-за недостатка финансов их возможности невелики.
figure
figcaption Реклама /figcaption /figure
Сегодня урбанистика — модная тема. В городских кафе нередко слышны споры об общественных пространствах или о Генплане. Впрочем, разговоров пока намного больше, чем дел. Кроме Москвы, Казани, Владивостока и олимпийского Сочи, в которых пролился дождь федеральных финансов, «движухи» в стране немного. Полноценного видения, как же сделать российские города комфортными, пока нет. При этом наша ситуация по многим параметрам не имеет аналогов. Например, задачу трансформации социалистического и самого холодного на планете мегаполиса в комфортный город в мире никто не решал.
Впрочем, есть шанс, что процесс будет ускоряться. Дело в том, что на градостроительство и качество городской среды обратили внимание федеральные власти. Например, первый заместитель руководителя администрации президента Вячеслав Володин собрал мэров городов на двухдневный семинар по урбанистике. А несколько месяцев назад на съезде ОНФ президент Владимир Путин дал правительству распоряжение подготовить предложения по совершенствованию законодательства касательно «благоустройства территорий поселений, улучшения качества городской среды, развития территорий, повышения роли граждан в принятии градостроительных решений».
Возможно, эти события не стоит переоценивать. Но после двадцати лет абсолютного невнимания властей к сфере урбанистики это выглядит знаком. Появляется шанс, что тематика города войдет в повестку дня.
А поскольку градостроительная повестка дня в России только формируется, то полезно выделить основные развилки текущего момента. Дискуссия по этим вопросам прошла на конференции «Городская среда. Перезагрузка», проведенной журналом «Эксперт» на прошлой неделе.
Кварталы или микрорайоны?
Одна из самых обсуждаемых градостроительных идей сегодняшнего дня — переход от микрорайонной застройки к квартальной. Микрорайон, идеи которого связаны с именем швейцарского архитектора Ле Корбюзье, был основной типологией застройки в Советском Союзе с 1960-х. Живучесть этой типологии представляет собой удивительный феномен. Микрорайон полвека назад пришел на смену «капиталистическому» кварталу. Жилые многоэтажки и огромные общественные пространства идеально подходили именно для социалистического строительства. Можно было предположить, что крах социализма повлечет за собой и смену типологии застройки. Однако микрорайон благополучно дожил до сегодняшнего дня.
Когда говорят о достоинствах квартала, обычно делается акцент на следующем. Улицы по фронту квартала становятся общественными пространствами с расположенными на первых этажах магазинами, кафе и т. д. На контрасте — объекты точечной застройки обычно окружаются заборами, они рвут город на части, не дают ему общественных пространств. В кварталах создаются уютные приватные дворы, где могут в безопасности гулять дети. Кварталы значительно меньше микрорайонов, за счет чего застройка воспринимается более человечно. Плюс обеспечивается большая транспортная проницаемость города. В общем, в идеале квартальная застройка должна быть похожа на западноевропейский город.
В Москве переход к квартальной застройке был провозглашен нынешним главным архитектором города Сергеем Кузнецовым примерно год назад. Поскольку продвижение этого концепта стало принимать характер кампании, имеет смысл выслушать и доводы сомневающихся в новой панацее.
Во-первых, вряд ли есть смысл возводить квартал в однозначно высший тип застройки. В зависимости от задач и условий можно применять и высокоплотную малоэтажную или коттеджную застройку, и высотные башни. В некоторых случаях уместна и точечная застройка. Есть люди, обожающие центр Москвы с кварталами, а есть те, кто больше ценит просторы и природу Ясенева.
В ближайшее время Крымская набережная, как и Парк культуры имени Горького, станет одним из главных хипстерских мест Москвы
«Раньше гуманизмом считался “Лучезарный город”, теперь — квартальная планировка. Но не все так просто. Дискуссия о том, каким быть современному городу, идет во всем мире. Если бы вы поговорили с голландскими или финскими архитекторами, то они бы усомнились в однозначной апологетике квартала. В финских городах, например, нет квартальной регулировки, но есть фантастического качества среда», — заметил на презентации идеи квартала в Москомархитектуре руководитель архитектурной школы МАРШ Евгений Асс .
Во-вторых, пока неясно, в каких случаях квартал оптимален. Сейчас своего рода «город кварталов» планируется в районе Коммунарки в Новой Москве, и это весьма многообещающий проект. Но при попытке внедрить один квартал в существующую застройку часть его плюсов исчезает. В частности, те, что связаны с транспортной проницаемостью.
В-третьих, первые попытки квартальной застройки в Москве выглядят весьма неоднозначно. В районе Северное Дегунино свободно расставленные дома-пластины по совету из Москомархитектуры просто разместили более четко вдоль границ участка. Панельные 17-этажки, из которых строится этот квартал, слишком велики для такого формата. Двор выглядит длинным и узким каньоном между очень высокими домами. Среду комфортной не назовешь. По принципам квартальной застройки осуществляется и проект «Микрогород в лесу» за Митином: в нем дома тоже слишком велики — примерно 14 этажей. Уже есть квартальные проекты с домами выше 20 этажей, что, конечно, дискредитирует идею.
Как один из возможных типов застройки квартал очень хорош. Но вряд ли имеет смысл считать его панацеей во всех случаях. Интересно, что на последней выставке MIPIM европейцы не показывали проекты кварталов. В идеале город должен быть собранием разных типов застройки, чтобы люди могли выбрать то, что им по душе. В конкуренции форматов могло бы родиться что-то интересное.
Реформировать систему норм или не трогать?
Создание среднеэтажной квартальной застройки сегодня почти несовместимо с российскими градостроительными и санитарными нормами. Проблема в том, что наша система норм — это просто описание, как строить советский микрорайон. Это было прогрессивно для 1960-х. Но беда в том, что система регулирования с тех пор практически не изменилась. И часто, несмотря на намерения девелопера и архитектора, после применения норм на выходе получается все то же: высокие дома с огромными пустырями между ними.
Очень «влиятельной» оказывается норма по озеленению, которая предписывает определенное количество зеленых насаждений вокруг нового жилого здания. В результате невозможно, например, создать несколько кварталов плотной застройки рядом с бульваром. Застройку Чистых прудов сегодня нельзя воспроизвести — зелень предписано равномерно размазать вокруг каждого дома.
Градостроительные нормы не позволяют создать плотную городскую среду. В нормах жестко прописываются большие расстояния от школ, детских и спортивных объектов до жилых домов. Дворы не могут быть маленькими: многоэтажные здания со всех сторон следует окружать пожарными проездами с разворотными площадками. Проезды должны идти на определенном расстоянии от стен домов, а пожарные разрывы между зданиями должны составлять 10–25 метров.
Дворы без машин — один из важных элементов жилого комплекса «Опалиха О2»
Предоставлено компанией URBAN GROUP
При знакомстве с российскими нормами возникает сильное желание разрубить этот гордиев узел одним ударом. Собрать комиссию и оперативно пересмотреть систему норм, взяв за основу европейские нормы. И с ходу отменить кажущуюся одиозной норму по инсоляции, которая описывает прямое попадание солнечных лучей в квартиры в течение нескольких часов. Напомним, что нормы по инсоляции были введены в Советском Союзе еще в 1920-е годы для борьбы со вспышками туберкулеза и профилактики рахита. В Европе ни в одной стране такой нормы нет, вместо нее есть более гибкий коэффициент естественного освещения. Но все не так просто.
Во-первых, европейские нормы выстроены в принципиально другой логике. Российские директивно приказывают делать определенным образом, а европейские описывают некоторые целевые показатели, которых должен добиться застройщик. Например, скорость эвакуации из здания при пожаре должна быть такой-то. Пути достижения этого показателя выбираются в каждом конкретном случае индивидуально. Императивный переход к европейской системе норм парализует российскую стройку и приведет к непредсказуемому результату.
Во-вторых, наши нормы завязаны на массу других факторов. Например, пожарные нормы связаны с существующими пожарными машинами. Возможен ли переход на новую технику и сколько он будет стоить? Пока таких расчетов никто не делал, такая проблема даже не ставилась.
В-третьих, есть большой риск, что поспешная либерализация системы норм приведет к ухудшению качества застройки. Так, отмена инсоляции позволит строить дома «окна в окна». Могут начаться такие эксперименты девелоперов, что депрессивные питерские дворы-колодцы покажутся раем. Надо учесть и российский климат: солнца у нас мало. Отмена инсоляции будет для властей политически проигрышным шагом, как еще одно наступление на население.
Хотя, если вдуматься, инсоляцию уже частично отменили без всякого пересмотра нормативов. Треть строящегося жилья в Москве проходит по бумагам как апартаменты. Возводя их, девелопер может не учитывать инсоляцию и не соблюдать нормы по озеленению, количеству парковочных мест, социальной инфраструктуре. Уже начато строительство высотных апартаментных комплексов с плотностью застройки, которая не снилась даже родственникам Юрия Лужкова. Результаты мы увидим через несколько лет.
Реформа норм представляется весьма сложной и из-за бедственного положения российской градостроительной науки, ситуация в которой сильно ухудшилась за двадцать лет государственного недофинансирования. А реформе норм должна предшествовать большая аналитическая работа. Впрочем, первые шаги по работе с системой градостроительного регулирования государство сделало. В феврале глава нового Минстроя Михаил Мень назначил бывшего главного архитектора Москвы Александра Кузьмина руководителем НИЦ «Строительство», который станет базовым научным институтом отрасли. И одна из задач, которая поставлена перед Кузьминым, — совершенствование всей системы градостроительного и строительного регулирования. Понятно, что эта работа, если делать ее ответственно, займет много времени.
Компактный город или «город расползающийся»?
В мире существует много моделей развития города. В последние годы в Европе доминирует концепция «компактного города», или «города коротких расстояний». Эта модель предусматривает отказ от расширения города из соображений экономии на инфраструктуре и транспортных издержках, поощряет пешеходное и велосипедное движение. В противовес этому китайские города активно растут вширь. Несмотря на то что население российских городов не растет так, как в Китае, их застройка тоже выплескивается за городскую черту.
В наиболее чистом виде борьба между этими концепциями проявилась в Перми, где бывший губернатор Олег Чиркунов заказал мастерплан голландским планировщикам из KCAP. Учитывая, что Пермь — город весьма рыхлый и вытянутый, голландцы предложили не расти вширь, а заняться территориями внутри города. Однако реализация предложений мастерплана столкнулась с сильным сопротивлением местных элит. Девелоперы, скупившие сельскохозяйственные земли вокруг города, не оставили попыток их застроить. Несколько лет продолжалась борьба, а после отставки Чиркунова градостроительная политика развернулась на 180 градусов. Новый глава Пермского края Виктор Басаргин объявил о начале массовой застройки окрестных земель. Правда, пока судьба проекта под вопросом. Расчеты показали, что для строительства нового района многоэтажек Бахаревка площадью миллион квадратных метров нужны бюджетные инвестиции в инфраструктуру в размере 15 млрд рублей. И теперь элиты расколоты: многие недовольны тем, что эти деньги будут вложены не в существующий город, а в поля.
Впрочем, расползание российских городов принципиально отличается от китайского варианта. В Китае новые районы или города-спутники нанизываются на мощные транспортные артерии. Жилье высокой плотности обычно строится около железнодорожных станций или метро. Подход TOD (transit oriented development) используется и во многих странах Европы. Согласно ему зоны около железнодорожных станций являются территориями многофункциональной плотной застройки. Если же участок находится вдали от станции, то возможно лишь малоэтажное низкоплотное строительство (car oriented development). В России выдача разрешений на строительство не коррелирует с развитием системы общественного транспорта. И поэтому до сих пор строят районы многоэтажек в полях, вдали от всякого общественного транспорта.
Жилой комплекс «Микрогород в лесу»: за счет простой работы с фасадами можно сделать жилую среду более разнообразной
Наиболее сложная ситуация в Подмосковье. Высокий спрос на жилье позволяет девелоперам строить жилье не просто вдалеке от рельсового транспорта, но и в местах с уже крайне сложной транспортной ситуацией на автодорогах. Один из примеров: огромный массив многоэтажек в районе поселка Московский на Киевском шоссе строится в месте, где уже давно наблюдается транспортный коллапс.
Попытки подмосковного губернатора серьезно повлиять на застройку не дают результатов. Например, уже давно длится детективная история с принятием новых региональных норм градостроительного проектирования. Новые нормы предполагают, что основная застройка в области будет не выше девяти этажей и только в крупных городах можно возвести 17-этажки. Для сравнения: сейчас в Красногорске строятся и 45-этажные дома. Нормы не могут принять уже несколько лет.
Строительство крупных районов за пределами городской черты несет в себе и другой риск. Если в городском бюджете деньги еще есть, то у сельского поселения их нет совсем. Велика вероятность, что к таким новостройкам не будет проведена хорошая дорога и здесь не появится социальная инфраструктура.
«Прыжок лягушки» или инерционный транспортный сценарий?
«Зачем вы строите все эти эстакады? Почему вы не пытаетесь совершить leapfrog, прыжок лягушки?» — спрашивает у столичных коллег чуть ли не каждый западный транспортник, приезжающий в Москву. Для москвичей очевидно, что чем больше строится дорог, тем лучше. Однако это не так. Дело в том, что от политики «увеличения предложения автодорог» в Европе отказались несколько десятилетий назад, а в автомобильной Америке — в последнее десятилетие. Оказалось, что новые дороги только привлекают все новых и новых автомобилистов, и ситуация не улучшается.
На смену этой стратегии пришел концепт «подавления спроса». Через высокие налоги, дорогие парковочные места, существенную стоимость владения машиной и развитие общественного транспорта автомобилистов заставляют отказаться если не вообще от автомобиля, то хотя бы от части поездок. Это срабатывает: количество автомобилей на 1000 человек в последние годы в развитых странах не только не растет, но в некоторых городах (Милан, например) даже снижается. Более того, все чаще реализуются проекты, когда эстакады и хайвеи в центре города ломают, чтобы сделать на этом месте общественные пространства.
Москва же, по мнению западных транспортников, могла бы не повторять ошибок с масштабным строительством дорог, а сразу перешагнуть через один этап — начать вкладывать средства в мощный общественный транспорт. Надо учесть, что инвестиции в строительство автодорог вряд ли приведут к существенному результату. В Москве на одну машину приходится 23 кв. м дороги. Для сравнения: в Токио — 63 кв. м, в Лондоне — 98 кв. м, а в Сан-Франциско — 176. Для того чтобы удвоить столичный показатель, достигнув половины лондонского, по подсчетам профессора Высшей школы экономики Михаила Блинкина , необходимо потратить 70 млрд долларов. И получается, что, даже потратив такую астрономическую сумму, Москву нельзя превратить в автомобильный город.
Вдвойне плохо, что столичные власти выбрали для решения транспортного вопроса самый простой и ущербный путь — расширение существующих дорог. Используя еще лужковские наработки, они последовательно расширяют вылетные магистрали и хорды, делая их бессветофорными. Беда в том, что, лишь чуть-чуть увеличивая скорость движения, они параллельно убивают существующие улицы. Хайвеи по мировой практике надо строить вне уличной сети. В Москве есть возможности построить дополнительный транспортный каркас из скоростных дорог. Но для этого надо либо договориться с РЖД, либо с сотнями владельцев предприятий в промзонах, что очень трудно и долго.
Проблема усугубляется еще двумя моментами. Во-первых, строительство дорог и эстакад ведется в Москве без общей транспортной стратегии, а по принципу «раз здесь пробка, то надо что-то сделать». В некоторых случаях это не решает проблемы, а только передвигает пробку в другое место. Во-вторых, налицо отсутствие должной координации внутри самого столичного правительства. Главный московский строитель Марат Хуснуллин заинтересован строить как можно больше, чтобы освоить бюджеты. А главный транспортник Максим Ликсутов , уступая в аппаратном весе Хуснуллину, не может включить общественный транспорт в строительные мегапроекты. Пример: широко известный проект расширения Ленинского проспекта не предусматривает ни скоростного трамвая, ни скоростного автобуса. Новый Ленинский будет работать как автодорога, без развитого общественного транспорта.
Российским городам масштабное транспортное строительство в ближайшее время не грозит из-за недостатка денег. Однако и те, на кого золотой дождь пролился, видят, что результат весьма ограничен. В Казани, например, к Универсиаде было построено с десяток больших по российским меркам развязок. Однако власти уже понимают, что этого задела хватит только на несколько лет. Эффективную транспортную политику в ближайшие годы городам еще предстоит искать.
Для людей или для девелоперов?
В треугольнике власть—девелопер—общество жители по своему влиянию — самое слабое звено. В руках общественности только один инструмент влияния на градостроительную деятельность — публичные слушания. Люди могут прийти на них и выразить свое отношение к проекту. При этом сами публичные слушания носят только рекомендательный характер. Только в случае дикого скандала одиозная стройка может быть остановлена.
Такое положение закреплено и в Градостроительном кодексе. В нем нет ни слова об общественных интересах или о качестве среды. Градкодекс, по сути, обслуживает только девелоперов, описывая процессы получения земельного участка и его последующей застройки. Такая ошибка в целеполагании дорого обходится, игроки рынка считают, что их прибыли намного важнее общественного блага. Разговоры о корректировке сырого Градостроительного кодекса ведутся уже много лет, но ни к чему пока не привели.
Интересы жителей плохо учитываются даже в муниципальных проектах. Система, выстроенная в логике top-down, не замечает человека, переваривая деньги, как она умеет. Это ярко проявляется в Москве — городе с одним из крупнейших в мире бюджетов. К примеру, на благоустройство дворов в год тратится 18 млрд рублей. Деньги тонким слоем размазываются по городу, и в результате без всякого проекта старые детские площадки меняются на новые без улучшения качества. Меняют бордюр, везде ставят ненужные заборы. По этой же причине в Москве очень любят именно однолетние растения — их надо каждый год заново высаживать. В итоге огромные деньги тратятся, но существенного повышения качества дворов нет.
Пожалуй, единственная группа населения, интересы которой власти специально учитывают в своих проектах, — это модная молодежь, хипстеры. Ради них власти трансформировали Парк Горького, вытеснив оттуда немосквичей, любителей аттракционов и десантников. С прицелом на них был сделан проект Крымской набережной. Для них прокладывают велодорожки, организуют велопарковки, проводят Wi-Fi и так далее. Такой урбанизм, связанный с общественными пространствами с пуфиками и велодорожками, социолог Виктор Вахштайн назвал хипстерским. Его метафора: город — это машина развлечений, город — это весело. Идеолог этого направления датский архитектор Ян Гейл пишет: «Город — как хорошая вечеринка. Если я возвращаюсь домой до трех часов ночи, это значит, что он не удался».
Интерес власти к этой группе населения легко объясним. Москва не хочет оттока активной части молодежи за границу и при этом, развлекая, отвлекает хипстеров от политической деятельности. Не случайно проекты хипстерского урбанизма совпали по времени с расцветом белоленточного движения. При этом очевидно, что ориентация только на хипстеров — это более чем ограниченная позиция. В конце концов, в городе кроме них живет еще очень много разных людей. Механизмы учета мнения разных групп при реализации проектов только предстоит найти.
Поделитесь на страничкеСледующая глава >
public.wikireading.ru
«В России стройка получается безумно дорогой» Алексей Щукин. Эксперт № 16 (2014)
«В России стройка получается безумно дорогой» Алексей Щукин
Архитектор Юлий Борисов о том, почему в России так сложно и дорого строить
section
Сюжеты
Специальный доклад:
Пять вызовов для российской урбанистики
Городской округ Ростов-на-Дону
Местное самоуправление: новая модель
/section section
Теги
Специальный доклад
Городская среда
Архитектура
Строительная отрасль
Недвижимость
Недвижимость в цене
/section
Все уже привыкли к тому, что российская архитектура не слишком радует. Несмотря на десятилетие строительного бума, шедевров не появилось. Да и просто качественной архитектуры очень мало. С этим уже все смирились. Однако, приехав, например, на выставку недвижимости MIPIM, заново остро ощущаешь: наши архитектурные проекты значительно хуже не только западноевропейских, но и арабских с турецкими. И опять становится обидно.
Может, наш климат влияет на архитектуру? Почему мировые starchitects успешно строят по всей планете, но так и не смогли ничего возвести у нас? Каков статус российского архитектора и почему каждый проект для него — сражение? Об этом мы поговорили с руководителем бюро UNK project архитектором Юлием Борисовым . Его бюро, которое недавно победило в конкурсах на проектирование нового здания в Москве-Сити и квартала в Сколкове, становится одним из лидеров новой волны на архитектурном рынке.
«Вкладываться в архитектуру не было смысла»
— Десятилетний инвестиционный бум в России почти не дал качественной архитектуры. Почему?
— Отвечу вопросом на вопрос: а зачем? Когда палку воткнули в котлован и уже начались продажи, зачем вкладываться в архитектуру? Какой смысл?
— Во всем виноват дефицит?
— Пока надувался пузырь недвижимости, не было никаких экономических стимулов, чтобы вкладываться в архитектуру. Многие объекты строились спекулятивным методом: одни инвесторы добывали земельный участок, перепродавали вторым, те делали проект и разрешения, перепродавали третьим. Проекты были продуктом, качество которого никому не важно.
figure
figcaption Реклама /figcaption /figure
— Разве качественная архитектура не повышает стоимость недвижимости?
— Проблема в том, что на рынке много девелоперов, реализующих первый-второй проект. Они плохо понимают, что делают. Это как с загородными домами: лучший дом, который ты строишь себе, третий. В первый ты вкладываешь всю душу, весь свой бред. На втором начинаешь дико экономить. К третьему дому уже разбираешься в вопросе, и дом получается сбалансированным. С девелоперами то же самое: только после третьего объекта они получают достаточный опыт и знания. Думаю, только перед кризисом 2008 года у застройщиков стало складываться понимание архитектуры.
— А сегодня?
— После кризиса ситуация принципиально изменилась. Дефицита нет, жилье не дорожает. Люди стали более требовательными. Девелоперы понимают, что товар должен быть качественным. В верхнем сегменте уже обязательно приглашать или качественных российских архитекторов, или западных звезд.
Но и в нижнем сегменте застройщики начинают вкладываться в архитектуру, в благоустройство. Но как это происходит сейчас? Девелоперы заказывают концепцию у качественных архитекторов. Это недорого: концепцию можно заказать, условно говоря, за миллион рублей. За эти деньги серьезное бюро сделает концепцию, где будут идея, генеральный план, основные решения. Потом, чтобы сэкономить, застройщик на коленке, с помощью дешевых проектировщиков доделывает проект. Получается такой продукт no-name: вроде как модненько, особенно на фотографиях в рекламе. Когда построят, станет видно, что идея вроде есть, но в деталях не то. Думаю, на следующем этапе, через три-четыре года, девелоперы поймут: лучше, чтобы авторы доводили проект до конца, — продукт будет намного качественнее.
Starchitects и дорогая российская стройка
— До кризиса все притцкеровские лауреаты, от Нормана Фостера до Захи Хадид, много раз приезжали в Россию, что-то проектировали. Но — и это удивительно — так ничего и не построили. В чем загадка?
— Да, никто не построил. Здесь я вижу сочетание трех вещей. Во-первых, ментальная проблема. Русские считают, что раз они заработали много денег, то разбираются во всем, включая архитектуру. Такая позиция коробит звезд, они к такому не привыкли. Во-вторых, есть наши нормы, которые побороть невозможно. В развитых странах система понятна, в отсталых странах звезды строят по своим нормам. А у нас им с уникальными проектами очень сложно. Это как сказать: «А постройте нам “Ламборгини”, который может ездить и по грязи». Иностранцы берутся, но получается в итоге что-то странное. Дороги — это наша нормативная база. Конечно, сначала надо сделать дороги, чтобы по ним можно было на уникальных машинах ездить. В-третьих, надо учитывать, что в России любой проект обходится намного дороже, чем в Европе.
— Но на стройках ведь работают мигранты. Откуда высокая себестоимость?
— Фонд оплаты труда рабочих не самая большая статья расходов на стройке. Дороги материалы и механизация. Да, рабочие немного получают, но у них настолько низкая производительность труда, что не факт, что на единицу производимой продукции это будет дешево. Тем более если считать с учетом качества и гарантий.
У нас стоимость строительства значительно выше из-за климата. Надо больше утеплять, больше «инженерки» разной ставить. В Европе могут применить «зеленые» технологии на естественной вентиляции и добавить немножко теплых полов. У нас — серьезные дорогие системы, которые зимой борются с холодом, а летом с теплом.
Наши строительные нормы могут добавлять 30–40 процентов к европейской стоимости. Например, в паркинге надо массу вещей ненужных сделать в плане противопожарной безопасности. Сделать кучу обходных коридоров и отдельные пандусы, проветривание обеспечить, поставить кучу инженерии. Я не знаю, почему паркинги не взрываются и не горят в Европе, но там они намного проще. Можно предположить, что когда у нас заставляют делать множество лишних вещей, то расчет такой: в условиях ужасной эксплуатации объекта все равно большинство систем будет в нерабочем состоянии, но хоть что-то сработает.
Наконец, мы строим здания из импортных комплектующих. В офисе класса А фасады на 50 процентов из импортных материалов. Инженерное оборудование тоже наполовину импортное, в интерьерах 70 процентов импортных материалов. Только сейчас началась локализация производств в России: стекла хорошие стали делать, профили, отделочные материалы. Но поскольку все привыкли к высокодоходному бизнесу, то и локальные материалы очень дороги — производителю же надо быстро окупить западное оборудование. Российские материалы могут быть на 30 процентов дороже, чем в Европе. Импортные — на все 100 процентов, с учетом доставки и растаможки. Бетон на пике олимпийской стройки в Сочи стоил как в Европе. Арматуру везли из Африки — из Египта. В результате строительство получается в России безумно дорогое.
— Не очень все-таки понятно, как высокая стоимость строительства связана с тем, что иностранные звезды ничего не смогли здесь построить.
— Нашим инвесторам нужно было, чтобы срок окупаемости инвестиций был три-пять лет, при этом ясно, что строительство дорогое. На чем экономить? На инженерных сетях и стройке особо не сэкономишь. Остается архитектура. У звездных архитекторов она дорогая, ее начинают безумно упрощать. А архитекторы с именем привыкли, что строится так, как они рисуют. Начинаются скандалы. Вспомните историю Эрика ван Эгераата. Он нарисовал сложные фасады для небоскреба застройщика «Капитал групп», те все упростили. Эгераат подал в суд и выиграл.
— У меня есть своя версия на этот счет. Думаю, многие российские девелоперы и не собирались строить по проектам звезд. Они использовали того же Нормана Фостера для пиара и как таран, чтобы власти разрешили какую-то наглую стройку, согласовали большую этажность. Ведь Лужков Фостеру не откажет.
— Возможно, такой момент тоже был. Но, вспомните, многие девелоперы перед кризисом потеряли ощущение реальности. Я был на выставке MIPIM в 2008 году, когда Полонский выступил со своей знаменитой речью. В Каннах любой российский городишко показывал проекты небоскребов от Фостера. Помню, смотрел один проект в Домодедове и понимал, что это невозможно. Во-первых, небоскреб будет попадать в зону взлета аэропорта. Во-вторых, там вокруг дачи и огороды. Но выступает мэр города и говорит, что все построим. Кризис все эти проекты смолотил, застройщики сразу опустились на землю.
— В России до сих пор не стихают крики «не пускать иностранцев на наш рынок». Как вы к этому относитесь?
— Идея «устраним иностранцев с нашего рынка» выглядит смешно. Отмотав историю назад, мы увидим, что наши взлеты во многом связаны с иностранцами. Вот в Москву итальянцев завезли, и они построили Кремль. Петербург иностранцы строили. Высотки сталинские содрали, послав архитекторов в Америку. Наши пятиэтажки послевоенные родом из Европы, оттуда пришли идеи индустриального домостроения.
Я достаточно трезво оцениваю архитектурную традицию российских зодчих. Очень много заимствований. Да, мы в каких-то отраслях, например в деревянном зодчестве, достигли высот — Кижи и прочее. Но если взять, к примеру, девятый век, готические соборы в Германии или постройки Барселоны, и потом сравнить, что делалось в это время в России, то отставание колоссальное. И сейчас мы тоже примерно так же отстаем.
Толчки у нас все время были извне — из Европы или из Америки. И эти толчки провоцировались властью. Архитектура была инструментом для демонстрации достижений власти, ее визуальной идентификации. Вообще, архитектура — это такая игрушка для королей. Думаю, прорыв мог бы быть, если бы государство сказало: «Это передовая вещь, которая означает прорыв для России». К сожалению, у нас в последние десятилетия, если не брать Лужкова, высокая власть не особо придавала этому значение. Легкая попытка была у Медведева со Сколковом, хотели сделать что-то инновационное, но это быстро как-то стихло.
Узорочье как национальная идея
— Можно ли говорить о какой-то русской идее в архитектуре?
— Конечно, у нас есть русская национальная школа. Это узорочье. Вот стоит изба. Она может быть не очень комфортная, где-то покосилась, но наличники сделаны с дикой любовью. Изба украшена.
Сравним с Германией. Немецкие здания среднего уровня очень добротны, фасад прослужит без ремонта лет тридцать, но при этом снаружи они выглядят аскетично, убогенько. Такие очень качественные казармы. Все аккуратненько, никто не бросает денег на ветер. У нас же больше вложат в какие-то украшательства, в то, чтобы пыль в глаза пустить, но никак не в долговечность здания или технологические какие-то нюансы.
— Но сейчас особого украшательства вроде бы не видно.
— А при Лужкове сколько шпилей и башенок сделано? Это было украшательство в лужковском стиле. Сейчас другая тенденция: надо современные фасадики украсить. Украшательство как национальная черта связано, наверное, с тем, что большую часть времени у нас мрачно и холодно. И нам надо что-то такое душевно, какие-то цветные детали.
— Архитектор Сергей Чобан проводит примерно такую же мысль: в России два основных вызова для архитектуры: низкое качество строительства и климат с малым количеством солнца. Из этого он делает вывод, что наша архитектура неизбежно должна иметь много декора и цвета.
— Это противоречит современной модной тенденции минимализма, но это абсолютно верно. У каждой страны свои особенности. Например, я сначала не мог понять, почему в Новой Зеландии все черное: дома, флаг, форма футболистов, самолеты.
— Слишком много солнца?
— Да, очень сильное солнце, реально жжет. Плюс, в отличие от Африки или Лазурного Берега, у них нет дымки. Вся архитектура как под софитами, и обнаруживается, что у черного очень много разных оттенков. К тому же там много зелени, и на этом фоне черный — один из самых выигрышных цветов. А в Италии вся архитектура белая. Так падает солнце, что начинаются красивые размывки, красивые фактуры, все это работает. У нас такого солнца нет, и, чтобы достичь аналогичного эффекта, приходится работать либо с мелкой деталью, либо с цветом.
— Но город в целом серый, нет?
— Есть российская архитектурная школа, и она, конечно, монохромная. Мое поколение и предыдущее воспитаны на идеях функционализма, на Баухаусе. Модернизм — это хорошо, а все эти цвета лишь портят архитектуру. Это недостойно. Получается, желание заказчиков — это одна история, а некая политика профессионального цеха — другая.
— Люди хотят яркого, но город серый. Получается, что политика архитекторов сильнее, чем воля заказчиков?
— Есть еще страх выделиться. Заказчик хочет выделиться, но боится сделать что-то, чего нельзя. Серенькое более безопасно, мы и в школе ходили в серой униформе. А вдруг Лужков проедет и спросит: «Что там понастроили?» Такие ведь истории были. Выделиться — значит взять на себя дополнительные риски.
«Мы бы и сами нарисовали, но чертить не умеем»
— Меня всегда удивляло, что в России есть хорошие интерьеры в ресторанах, есть интересные загородные дома, но в городе хорошей архитектуры очень мало. Хороших архитекторов не пускали строить в Москву?
— Была определенная монополия крупных государственных институтов. Через нее было крайне трудно продраться. Те, кто не вписывался в эту систему, шли в частную архитектуру, где не было государственных препон. И поэтому в этой сфере произошел скачок качества: я считаю, что российские архитекторы сегодня могут делать интерьеры на хорошем международном уровне. В каждом направлении, будь то корпоративные офисы или рестораны, найдется твердая пятерка архитекторов, которые работают на среднеевропейском уровне. А в архитектуре это не было востребовано, и поэтому мы потеряли большой пласт архитекторов. Только в последние несколько лет коллеги моего возраста начинают строить.
— А сейчас монополии уже нет?
— Произошла определенная либерализация согласовательного процесса. Раньше как определялась ценность архитектора? Основным был показатель, какое количество квадратных метров архитектор мог «выбить» у властей и согласовать для инвестора. Кто мог 30 тысяч метров на гектар, еще лучше — 35 тысяч, а 40 тысяч — вообще замечательно. Была гонка. И сейчас в Москве есть гонка, но ее упорядочивают государство и рынок, потихонечку это все снижается.
А в Подмосковье по-прежнему поток: взял панельки и ставишь их быстро. В Москве вроде начали разбираться с застройкой, строить дороги и метро. Но что получилось? Такая странная уборка в комнате: в центре наводим порядок, а весь мусор по углам сметаем. Среда Подмосковья катастрофически убивается.
— Вернемся к качеству архитектуры. Если анализировать, например, знаковые питерские неудачи, стадион-долгострой «Зенит» или Мариинский театр, то очевидно, что именно город как заказчик оказывался неадекватен большому проекту. А если в целом посмотреть на российскую цепочку заказчик—подрядчик—архитектор, где ее слабое звено?
— Любой народ заслуживает своих правителей и своей стройки. Не стоит ожидать в стране с определенной экономикой вертикального взлета отдельных отраслей. Тем более что стройка очень привязана к местности, к привычкам. В ИТ-индустрии рывок возможен, это вещь виртуальная. У строительства колоссальная инерционность.
Стройка отражает определенный уровень цивилизации. Помните, как на излете Советского Союза строили Экспоцентр или Шереметьево-2? Там все было из-за рубежа: проектировщики, подрядчики, материалы. Практически привезли целиком и здание, и людей. Но это уникальные проекты. Как только в этот процесс вмешиваются какие-то локальные силы, то сразу возникают проблемы.
— Сколь велика вина российских архитекторов в том, что так много плохих зданий настроено? Иногда удивляешься, насколько здания непропорциональны, грубо нарисованы.
— Вина есть. Но надо понимать условия, в которых работают у нас архитекторы. Если ты выиграл конкурс на Западе, то дальше тебе все помогают. Ты только скажи, что надо, и все сделается. У нас просто сражение каждый раз происходит. Возьмем, например, Сергея Скуратова. Мне не очень близка его архитектура, но я его безмерно уважаю, потому что этот человек доводит свои объекты до правильного финиша. Я представляю, каких колоссальных усилий ему это стоит. Надо в пять раз больше затратить эмоций, моральной энергии, чем в Европе. Надо сражаться постоянно. И не у всех хватает сил на это.
Чтобы вы понимали: российский архитектор работает в весьма стесненных условиях. Например, мы делаем большой офис в Европе, там по нашим эскизам могут нам лампочку сделать — там есть развитая промышленность, близость к производителю, высокая конкуренция. Большинство предприятий работает под конкретного заказчика, если надо, быстро перенастраивая современное оборудование. Ты нарисовал вещь, тебе ее быстро сделают. В России это практически исключено, здесь надо брать готовые вещи. И приходится выбирать из узкого набора вариантов.
Наконец, есть особенности климата. Большинство тех вещей, что мы видим в западных архитектурных журналах, в России делать нецелесообразно. Мы не делаем консоли и террасы из-за снега. Это сильно обедняет архитектуру.
Здания в России должны быть компактными, лучше всего квадратными или кубическими: чем меньше углов, тем более оно дешевое и меньше промерзает. Из-за зимних холодов мы не делаем большого остекления, иначе будут большие расходы тепла. Скажу жестче, климат и плохое строительство толкают нас к самой простой по конфигурации форме — кубу. Некоторые наши коллеги это поняли и сильно преуспели: делают коробочки, но украшают их каменными такими фасадиками.
— Хочется закончить наш разговор на мажорной ноте. Как вы считаете, качество архитектуры в России растет?
— Конечно растет. Думаю, что через пять лет мы сможем в Москве выйти на средний европейский уровень.
Поделитесь на страничкеСледующая глава >
public.wikireading.ru
Девелопер времен продуктового перехода - ЭкспертРУ
За последние два года на столичном рынке массового жилья резко усилилась конкуренция. Это принципиально новая ситуация: предыдущие два десятка лет были временем дефицита, когда продавались практически любые новостройки. Теперь же девелоперы вынуждены совершенствовать продукт, чтобы бороться за покупателя.
Для описания поворота к покупателю и ставки на качество новостроек уже начинают использовать новый термин — «продуктовый переход». «В Москве лидеры рынка массового жилья уже совершили продуктовый переход, — говорит директор по стратегическому развитию ФСК “Лидер” Павел Брызгалов. — Эти застройщики ушли от тиражирования жилья советского типа. Их жилые комплексы имеют много новых качеств — от концепции “двор без машин” до новых планировок квартир. Большинство новинок были подсмотрены в Европе и сначала применены девелоперами элитного жилья и жилья бизнес-класса, а сейчас произошла их инфильтрация в массовый сегмент». Вслед за лидерами встроиться в продуктовый переход сейчас пытается и значительная часть застройщиков средней руки — строительство жилья старого типа постепенно становится анахронизмом.
Уже несколько лет руководители столичных девелоперских компаний в частных разговорах отмечают, что подробно изучают опыт уральско-сибирского девелопера «Брусника». То, что одним из лидеров продуктового перехода неожиданно оказалась региональная компания, в основном строящая в Тюмени, Екатеринбурге и Новосибирске, весьма неожиданно. Обычно инновации в России идут из центра на периферию, но в данном случае смело экспериментирующий региональный застройщик оказался впереди Москвы. Как же «Брусника» смогла этого добиться и в чем особенность ее продукта?
Найти свою нишу
История «Брусники», если не вдаваться в подробности, выглядит почти непрерывным процессом экспансии. В 2004 году компания, будучи частью холдинга «Партнер», стала строить жилье в Тюмени. В 2010 году «Брусника» начала возводить в городе микрорайон «Европейский» — проект, предусматривающий комплексное освоение территории, — а через год был куплен крупнейший и старейший застройщик Новосибирска «Сибакадемстрой». В 2013 годах «Брусника» начинает экспансию на рынок Екатеринбурга, закладывает дома в Сургуте и Ставрополе. Год назад появляется первый проект в Московской области. По итогам первой половины 2017 года «Брусника» стала 10-й девелоперской компанией в стране по вводу жилья.
Однако определил путь компании 2009 год, который выдался крайне тяжелым для «Брусники». Во время острого кризиса на рынке недвижимости материнский холдинг вышел из состава акционеров, а компания осталась под контролем ее директора Алексея Круковского. Предстояло не просто выжить в трудные времена, но и найти свою нишу на рынке.
«У “Брусники” не было никаких конкурентных преимущества перед другими застройщиками. К этапу приватизации панельных заводов или получения дешевых земельных участков в центре города компания опоздала. Льготных банковских кредитных линий не было. Предстояло либо найти свою стратегию, продукт и рыно
expert.ru
Цель-2024 - ЭкспертРУ
«В основе всего лежит сбережение народа России и благополучие наших граждан. Именно здесь нам нужно совершить решительный прорыв» — это ключевая фраза в последнем послании Владимира Путина Федеральному Собранию, которая задает стратегию для принятия решений в новом президентском цикле. Вроде бы в этих словах нет особой новизны, и власть всегда должна говорить об этом с высоких трибун, однако сегодня, когда в стране столько бедных граждан и заодно так агрессивны внешние обстоятельства, это вопрос выживаемости страны, сохранения ее суверенитета.
Почти за тридцать лет постсоветского развития в условиях либеральной экономической модели мы так и не смогли кардинально улучшить жизнь людей. Обеспеченность жильем крайне низкая. Современные автобаны, аэропорты, железнодорожная инфраструктура — все новые объекты можно перечислить по пальцам, и даются они большими усилиями. Почти нет отраслей, где удалось бы наладить масштабный выпуск продукции с хорошей добавленной стоимостью — мы по-прежнему не можем произвести ни газовых турбин, ни качественных колготок.
Уже давно никто не задумывается над содержанием институтов — образования, здравоохранения, производства. Все реформы — это изменение формы: слияние и объединение, новый нормативный акт, урезание расходов. Не хочется и дальше существовать в такой псевдореальности.
Мы выбрали три направления, которые Владимир Путин отметил в контексте развития благосостояния: жилищное строительство, строительство дорог и развитие цифровой инфраструктуры, — и поговорили с участниками рынка о том, насколько отрасли готовы к прорыву и что нужно сделать для достижения этой цели.
120 миллионов «квадратов» жилья и новая модель жилищного рынка
Можно ли увеличить ежегодный ввод нового жилья с 80 до 120 млн квадратных метров? Исходя из текущих трендов и в рамках существующей модели рынка это практически невозможно. Сегодня сложилась обратная тенденция: за последние два года обороты жилищного строительства сократились с пика 2015 года (85 млн кв. м) почти на 10%. При этом рынок не может «проглотить» даже текущие объемы стройки. «Увеличить стройку в полтора раза — это из области фантастики. В Новосибирске, например, в 2017 году ввод жилья, напротив, упал в полтора раза. Девелоперы не могут продать уже построенные квартиры, и в ближайшее время новых проектов будет запускаться меньше, чем год-два назад», — говорит один из новосибирских девелоперов.
Уже сегодня предложение практически на всех локальных рынках превышает спрос. Даже в Москве, на самом «горячем» рынке новостроек страны, есть превышение: в 2017 году поступление жилых площадей на рынок оказалось на 600–700 тыс. кв. м больше, чем поглощение. Даже если новых проектов не будет появляться совсем, то на продажу уже начатых новостроек при нынешнем спросе понадобится 30 месяцев.
Главный фактор, сдерживающий жилищное строительство, — ограниченный платежеспособный спрос. Располагаемые доходы населения падают в течение нескольких лет, соответственно падает и спрос на жилье. Государс
expert.ru
