Это интересно
- ОКД
- ЗКС
- ИПО
- КНПВ
- Мондиоринг
- Большой ринг
- Французский ринг
- Аджилити
- Фризби
Опрос
Полезные ссылки
РКФ
Все о дрессировке собак
Стрижка собак в Коломне
Поиск по сайту
Пятиэтажкам объявлена война без правил. Щукин алексей журнал эксперт
Европейское восстановление и самоизолированная Россия Алексей Щукин
Европейское восстановление и самоизолированная Россия Алексей Щукин
Выставка MIPIM показала, что международные инвесторы начинают переориентироваться с рынков развивающихся стран на европейский. Для не избалованной западными инвестициями России такая смена тренда вряд ли будет болезненной
section
Сюжеты
Недвижимость:
Рецидив курортной мегаломании
Московское жилье: спрос без роста цен
/section section
Теги
Недвижимость
Недвижимость в цене
Строительная отрасль
Долгосрочные прогнозы
Россия и Европа
/section
В Канны на MIPIM — крупнейшую европейскую выставку в области инвестиций и недвижимости — ежегодно в начале марта съезжается более 20 тыс. девелоперов и инвесторов, чиновников, консультантов и архитекторов. Около 2 тыс. человек в этом году приехало из России. Причем наша страна традиционно живет на выставке обособленно: русские почти не ходят на общие мероприятия MIPIM, а иностранцы редко заглядывают в российские павильоны. То есть у нас междусобойчик на Лазурном Берегу.
В этом году MIPIM совпала по времени с резким обострением политической ситуации на Украине и в Крыму. Изолированность российской части выставки, естественно, только усугубилась. В таком контексте мечтать о западных инвестициях в Россию было бы весьма странно. Но паники в русском стане не было — иностранцы не играют на нашем рынке определяющей роли.
Сладкое слово «recovery»
Говорить о кризисе на MIPIM не принято. «Выставка с каждым годом все больше и больше похожа на шоу, где не говорят о проблемах. Ее цель — успокоить и вдохновить», — говорит ветеран MIPIM германский издатель Андреас Шиллер , который приезжает в Канны более десяти лет. Впрочем, каждый год у выставки свое настроение. В 2009-м, когда рынки Европы после долгих лет подъема вдруг стали рушиться, внешне все было достаточно спокойно. Но через напускной позитив проступала растерянность, а иногда и похоронное настроение. В 2012 году начался новый виток кризиса с проблемами в Греции, колебаниями евро и сомнениями в будущем Евросоюза. В этот момент спикеры старались перебить ощущение неопределенности и побойчее говорить о какой-то приятной и необязательной экзотике типа «новые возможности инвестирования в торговые центры на севере Вьетнама».
figure
figcaption Реклама /figcaption /figure
В этом году у европейцев поводов для оптимизма значительно больше. О возможном распаде Евросоюза вроде как речи нет. В Китае замедление экономики и очевидный пузырь на рынке недвижимости. По всему миру — от Таиланда до Турции, Сирии и Египта — напряженность. Плюс ослабление программы количественного смягчения в США вызвало отток капитала из развивающихся стран. В этой ситуации деньги международных инвесторов должны выталкиваться в Европу. Так и происходит: по данным BNP Paribas Real Estate, инвестиционный рынок в 2013 году составил 135 млрд евро. Это лучший результат за последние шесть лет. Отсюда главное слово на MIPIM-2014 — «recovery», то есть «восстановление».
Однако когда начинаешь разбираться, оказывается, что почти все деньги текут в Англию и Германию, которые считаются тихой гаванью во время кризиса. «Нет ничего более скучного, чем офисный центр где-нибудь в Дюссельдорфе. Но сейчас на первом месте минимизация рисков, а доходность — на втором», — делился в кулуарах своим видением ситуации представитель американского инвестфонда. Относительно неплохи дела в Северной Европе, а вот на юге только проявляются первые признаки восстановления. Если еще год назад от недвижимости в Испании, Италии, Португалии и Греции отмахивались, как от прокаженного, то сейчас такие варианты готовы рассматривать. Поэтому журналы пестрят заголовками вроде «В Португалии появился свет в конце тоннеля», «Инвесторы возвращаются в Италию».
Высотка The Shard («Осколок») одной из первых разорвала в Лондоне привычную линию горизонта
Фото: Legion-Media
Чтобы убедить в существовании ростков оптимизма, аналитики начинают подробно расписывать единичные сделки. Подробности, действительно, интересные. В январе этого года в Париже прошла очень крупная сделка: девять офисных комплексов были приобретены за 1,2 миллиарда евро. Продавцом выступил итальянский девелопер, вынужденный избавиться от офисов из-за больших долгов. Покупателем — инвестиционная группа из Саудовской Аравии совместно с суверенным фондом Катара. Крупная сделка с испанской недвижимостью (за 162 млн был куплен торговый молл в Овьедо), после которой заговорили об интересе инвесторов к Испании, также любопытна деталями. Продавцом выступил испанский банк, куда были «сгружены» плохие активы из других банков, а покупателем — английский инвестфонд в паре с канадским пенсионным фондом. Таким образом, в обоих случаях речь идет о стрессовых активах, а покупателями выступали неконтинентальные европейцы. При этом выясняется, что в Испании и спустя шесть лет после кризисного 2008 года банки отказываются кредитовать строительство.
Так что пока восстановление европейского рынка, за пределами Германии и Англии, остается больше мантрой и надеждой на иностранцев, чем самодостаточным процессом.
Лондонская недвижимость стала резервной валютой
Самым ярким павильоном на MIPIM был лондонский. В нем сразу ощущалось: он представляет столицу мира. Тем более что сегодня рынок жилья в Лондоне — один из самых притягательных и в то же время парадоксальных.
Несмотря на стагнацию в британской экономике, цены на квартиры в столице уверенно растут и уже превысили докризисный уровень. «В 2013 году жилье в Лондоне подорожало на 10 процентов, что соответствует среднему историческому показателю за 20 лет. В Центральном Лондоне рост был еще более интенсивным — 13,8 процента. Королевский институт сертифицированных оценщиков недвижимости, RICS, прогнозирует, что продажи в 2014 году достигнут рекордного уровня. Все чаще говорят о начале “золотой эры” лондонской недвижимости: ожидается, что в ближайшие пять лет цены могут повыситься на четверть», — говорит директор британского агентства недвижимости Ashton Rose Инесса Фалина .
Причина роста цен на жилье в центре Лондона — приток зарубежных покупателей. Сегодня они совершают почти 90% сделок. Ошибочно считать, что «кассу делают» русские: на наших соотечественников приходится, по разным оценкам, от 3 до 9% покупок. Традиционно в Лондоне активно приобретают жилье арабы, американцы, индусы, китайцы. Причем каждая новая горячая точка на планете оборачивается волной богатых покупателей. Так, в 2011 году неожиданно основными игроками рынка стали греки и итальянцы, в 2013-м — египтяне. Столица Британии расценивается как тихая гавань (а то и как Ноев ковчег), где можно переждать политические и экономические бури. Лондонская недвижимость воспринимается как резервная планетарная валюта.
Средняя стоимость жилой единицы в Лондоне в марте 2014 года превысила 552 тыс. фунтов, установив новый рекорд. При этом за 2013 год было совершено свыше 800 сделок с бюджетом более 1 млн фунтов. Такая дороговизна в центре города порождает разнообразные эффекты. Пошла волна переделки офисных зданий в жилье. Есть и необычный феномен — подземное строительство. Так как исторические здания не разрешают надстраивать, их владельцы отрывают дополнительные этажи под землей. Владелец одного из особняков в Найтбридже уже увеличил площадь дома в три раза за счет создания четырех подземных этажей, где будут находиться бассейн, спа, кинотеатр и спортивный центр. Собственник двух особняков в Mayfayr получил разрешение на их соединение подземными этажами площадью в 1300 кв. м. По данным агентства Ashton Rose, только в муниципалитете Kensington and Chelsea за пять лет было получено более 800 разрешений на строительство дополнительных подземных этажей.
Торговый центр «Метрополис» около станции метро «Войковская» в 2013 году был куплен инвестиционным фондом Morgan Stanley Real Estate за 1,2 млрд долларов. Это вторая по величине сделка прошлого года в Европе
Фото: Legion-Media
Однако самым существенным откликом на большой спрос на жилье со стороны иностранцев стала программа по строительству небоскребов. По данным New London Architecture, в городе, в том числе и в центральной части, сейчас строится более 200 небоскребов. Три четверти из них — жилые. Градозащитники крайне обеспокоены тем, что в центре британской столицы возводится «стена из бетона и стекла» и классическая линия горизонта Лондона будет навсегда утрачена. «Мы не против высотных зданий априори. Беда в том, что небоскребов строится слишком много, и места для них часто выбираются без достаточных обоснований», — сетует представитель English Heritage Найджел Баркер . Власти парируют критику: «Лондон — глобальный и при этом растущий город. К 2030 году число лондонцев увеличится на два миллиона человек. Небоскребы позволяют решить проблемы с жильем. Тем более что кластеры высоток строятся рядом с большими транспортными узлами».
Одним из символов наступления небоскребов стал The Shard («Осколок») — самое высокое здание в Евросоюзе (310 метров) весьма неоднозначной архитектуры на южном берегу Темзы. Показательно, что через 18 месяцев после окончания строительства только 30% офисов было сдано в аренду. Несколько лет офисный рынок Лондона переживал кризис, и только в конце 2013 года он начал восстанавливаться.
Из новых знаковых проектов можно выделить реконструкцию территории гигантской электростанции Battersea, расположенной на берегу Темзы. За участок боролся Роман Абрамович , желавший построить здесь в том числе и новый стадион для «Челси». Но победил малайзийский консорциум. Минимальная цена студии до начала строительства — 340 тыс. фунтов, а пентхауса — 6 млн. Несмотря на высокие цены, 600 из 800 квартир первой очереди были проданы за четыре дня: покупатели вставали в очередь в шесть часов утра и вносили задатки в 2500 фунтов с обязательством заплатить еще 10% в течение месяца. После таких рекордов продажи были остановлены, чтобы сохранить четверть квартир для азиатских инвесторов.
Нашествие приводит к неоднозначным последствиям. Часть иностранцев не пользуется недвижимостью, купленной для спекуляций или на черный день. В центре Лондона уже возникли улицы-призраки, где почти никто не живет. Статистика показывает, что сокращается население в самом центре — в районах Kensington, Chelsea. Другая проблема — резко подорожавшая лондонская недвижимость становится не по карману даже хорошо зарабатывающим англичанам. И ипотека тут не помогает. Плюс во всегда недешевом Лондоне становится крайне дорого жить: рестораны, магазины и прочее все больше затачиваются под богатых иностранцев. А лондонцы вынуждены уезжать в пригороды, другие части страны или за границу — этот феномен уже получил название «лондонский исход». Все чаще англичане говорят, что Лондон превращается из полноценного города в сейф для денег, что пропасть между столицей и остальной Британией все увеличивается.
Английские власти пытаются как-то влиять на этот процесс. С 2015 года будет введен для иностранцев налог на прирост капитала. Если недвижимость не являлась основным жильем, то при ее продаже надо будет заплатить 28% с разницы между ценой продажи и покупки. Кстати, для англичан такой налог действует. Плюс чтобы оживить спрос на жилье со стороны коренных жителей, введено несколько стимулирующих спрос программ, связанных с ипотекой. Одна из них рассчитана на покупателей первого жилья, которым при покупке недвижимости дешевле 600 тыс. фунтов государство гарантирует перед банком 15% кредита. При этом первоначальный взнос может составлять всего 5%.
Программы стимулирования спроса вызывают ожесточенные споры. Критики считают, что увеличение спроса только подтолкнет дальнейший рост цен, что еще больше уменьшит доступность жилья. Пока так и происходит. По данным Rightmove, за год средняя цена дома в Англии, несмотря на проблемы в экономике, выросла на 6,8%. Теперь она составляет 256 тыс. фунтов, что более чем в шесть раз превышает средний годовой доход. В некоторых местах, например в Оксфорде, соотношение цены жилья и средней годовой зарплаты уже выше 11. Примерно такой же показатель был в городах Калифорнии в 2006 году, после чего ценовой пузырь лопнул, а рынок недвижимости впал в многолетний кризис. Доступность жилья в Британии сегодня находится на самом низком за последнюю четверть века уровне. При этом накачка рынка продолжается: ипотека находится на рекордно высоком за последние шесть лет уровне. А объемы строительства — меньше докризисных на 40%.
Одна из каннских премьер-2014: масштабный проект «Сердце столицы» площадью более 630 тыс. кв. м. от компании «Дон-строй»
Предоставлено компанией ДОН-СТРОЙ
Отдельно от всех
В самом козырном месте, на входе на выставку, в отдельном павильоне демонстрировался огромный макет центра Москвы с тысячами домиков. Он вызывал два вопроса. Во-первых, для чего его привезли за тридевять земель? Дело в том, что ни одного проекта в центре специально для иностранных инвесторов Москва не предлагала.
Во-вторых, какую Москву мы хотели показать? Вопрос это не праздный: большинство городов-конкурентов предельно четко себя позиционировали. Лондон преподносил себя как центр мира с грандиозными стройками и быстро растущими ценами. На стенде Осло чемпион мира по шахматам Магнус Карлсен давал сеанс одновременной игры. Сигнал очевиден: Осло — это интеллектуальный центр. В павильоне Манчестера постоянно читались лекции на разные темы, раскручивая образ университетского города. У Москвы такого образа нет, и огромный, но бессмысленный макет этот явный недостаток лишь усугублял.
Павильон российских регионов многие годы поражает безлюдностью и странностью. Непонятно, для каких инвесторов эти проекты — завиральные новые города из небоскребов в 200 километрах от Москвы или уже строящиеся районы панельных многоэтажек. Если даже высокие федеральные чиновники за несколько лет не смогли заманить ни одного западного инвестора для олимпийского Сочи, то такие проекты неконкурентоспособны в кубе.
Зато павильон Москвы был всегда заполнен людьми. Все три дня здесь нон-стоп шли конференции. Магнитом были столичные чиновники во главе с всесильным главой стройкомплекса Маратом Хуснуллиным . Интерес предпринимателей легко объясним: Москвой по-прежнему «рулят» в ручном режиме, отсюда недостаток информации и желание понять логику решений властей. А если повезет, можно было в кулуарах пообщаться с Хуснуллиным: после одного из мероприятий к нему стояла очередь из двух десятков человек.
Какие же сигналы были посланы столичным правительством в Каннах? «Нам интересны проекты от одного миллиона квадратных метров. В таких проектах инвестор может взять на себя дополнительные обязательства, к примеру по строительству транспортных объектов», — таков был главный месседж Марата Хуснуллина. В качестве примера глава стройкомплекса привел французский проект «Бизнес-платформа» на территории Новой Москвы площадью 4,5 млн кв. м. Желание ориентироваться именно на крупных девелоперов вполне коррелирует с политикой правительства Сергея Собянина в отношении малого бизнеса в Москве.
Проект «ВТБ Арена парк» получил премию MIPIM Award как «Лучший проект в России»
Предоставлено ЗАО «УК «Динамо»
Еще две темы оказались в фокусе внимания чиновников. Первая: дороги. Столичные власти хотели бы привлечь к реализации дорожных проектов частные инвестиции. Так, до 2020 года в Москве планируется построить 255 транспортно-пересадочных узлов. Инвесторам предлагается вложиться в них, получив офисные, торговые и прочие площади. На десяток ТПУ уже найдены инвесторы, в рамках выставки о своем желании построить крупный ТПУ «Ботанический сад» площадью более 100 тыс. кв. м объявила девелоперская компания «Пионер».
Было объявлено о тендере на выбор концессионера по проекту «Северный дублер» (дублер Кутузовского проспекта; итоги должны быть подведены осенью). «Северный дублер» станет платной, бессветофорной трассой, которая пройдет от «Москвы-Сити» до Одинцова по эстакадам в полосе отвода Московской железной дороги. Предлагается следующая схема государственно-частного партнерства: столичное правительство выкупит и освободит земельные участки, а затем передаст их в аренду концессионеру. Тот должен спроектировать, построить 11?километровый участок и эксплуатировать в течение 40 лет, взимая плату с автомобилистов. Концессионер должен будет вложить в проект порядка 40 млрд рублей, около 20 млрд придется потратить правительству. Планируется, что стоимость проезда будет не выше 230 рублей за весь отрезок пути.
Тема вторая: промзоны. Именно в них в ближайшие годы будет сосредоточен основной объем московского строительства. Еще год назад чиновники столичного правительства признавались, что у них нет рычагов воздействия на промышленные предприятия, чтобы содействовать их выводу из города. На выставке MIPIM глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев рассказал, что готовится законопроект, дающий городу такие инструменты. Так, город сможет самостоятельно менять вид целевого использования земельных участков, так что предприятиям придется платить высокий налог. Неоформленные участки будут изыматься. При этом приостановлена разработка проектов планировок на маленькие земельные участки, теперь такие проекты будут делаться только для больших территорий, объединяющих сразу несколько участков разных собственников.
Основные российские проекты, впервые представленные на выставке, — «Сердце столицы» («Дон-строй») и «Искра-парк» («Галс-Девелопмент») — также расположены на промышленных территориях. Однако можно сказать, что это достаточно простые случаи: большие территории, один владелец. Следующий проект «Дон-строя» — завод «Серп и молот» — уже намного сложнее: застройщику придется выкупить порядка 30 соседних земельный участков. Однако и это не предел. Почти не решаемой сегодня выглядит ситуация, когда промышленная зона состоит из пары сотен предприятий с разными владельцами. Как в таком случае принудить владельцев договориться о комплексной реорганизации с созданием новой улично-дорожной сети и общественными пространствами, пока непонятно.
Характерно, что большинство крупных проектов, представленных на MIPIM, включали в себя апартаменты. Главный архитектор Сергей Кузнецов даже сказал, что среди новостроек уже почти треть — апартаменты и пора с этим что-то делать. Власти уже пару лет не замечают апартаментного строительства, и только с декабря прошлого года стали открыто говорить об этом явлении. Судя по репликам чиновников, через какое-то время с апартаментами наконец разберутся: их статус будет прописан, на них наложат те же обязательства по строительству школ и детских садов, что и на жилье. Однако пока шлагбаум не опустился, девелоперы стремятся побыстрее получить разрешения, используя нечеткость законодательства.
Вечная тема «инвестиционный климат и прозрачность процедур» в этот раз практически не обсуждалась. Более того, понятно, что ясные правила игры на рынке невыгодны ни властям, ни крупным игрокам. «Именно неопределенность создает в России условия для высоких прибылей. Те, кто лучше всех ориентируется в ситуации, получают преимущества, и это нормально», — в открытую отметил на одном из круглых столов российский девелопер. Что в переводе означает: наши застройщики предпочитают ловить рыбку в мутной воде и ситуация «высокие риски — высокая прибыль» их устраивает. Вообще, о рентабельности проектов российские девелоперы говорить не любят. Но на презентации государственного Фонда РЖС один интересный пример приведен был. Компания «Пионер» приобрела в 2010 году у фонда участок земли в Москве и построила жилые дома. Вопросы инфраструктуры взяло на себя столичное правительство. Внутренняя норма доходности проекта превысила 64%. Западные девелоперы вряд ли мечтают о таких прибылях.
Поделитесь на страничкеСледующая глава >
public.wikireading.ru
Эксперт 2016 N27 (994): Там другие люди живут
Курс доллара, взвешенный по корзине валют (USD Index), на прошедшей неделе вырос, составив днем 1 июля 96,05 (+0,6% за обозреваемый период). 27 июня на фоне продолжающейся паники, спровоцированной брекзитом, котировки американской валюты подскакивали выше отметки 96,5. Впрочем, в дальнейшем участники рынка стали постепенно приходить в себя, а котировки доллара поползли вниз.
Перспективы изменения стоимости финансовых активов были переосмыслены после поступления противоречивых макроэкономических данных из США. Так, по окончательной информации, темпы роста ВВП США в первом квартале составили 1,1% в годовом выражении (предварительная оценка — 0,8%). Аналитики прогнозировали рост индикатора на 1%. Лучше ожиданий вышла статистика по потребительской активности. По данным исследовательской компании Conference Board, в июне индекс потребительского доверия в США вырос до 98 пунктов против 92,4 месяцем ранее. Аналитики прогнозировали рост индикатора до 93,2. Напомним, что индекс потребительского доверия — один из ключевых экономических показателей США, который отражает степень уверенности американцев в завтрашнем дне и, соответственно, их готовность тратить деньги на покупку потребительских товаров и услуг в ближайшей перспективе.
Впрочем, были и негативные новости. В частности, в июне индекс деловой активности ФРБ Ричмонда понизился с –1 пункта до –7. Аналитики прогнозировали рост индикатора до двух пунктов. Хуже ожиданий вышла статистика и по сектору услуг. По предварительным данным компании Markit, в июне индекс деловой активности в сфере услуг США (PMI) не изменился, составив, как и месяцем ранее, 51,3 вместо ожидавшегося роста до 52.
Отметим также, что индекс расходов на личное потребление (core PCE) по-прежнему находится заметно ниже целевой отметки ФРС. В мае индикатор составил 1,6% в годовом выражении, цель же Федрезерва — 2%. Таким образом, Комитет по открытым рынкам, по-видимому, будет вынужден повременить с нормализацией кредитно-денежной политики в США.
Тем временем управляющий Банка Англии Марк Карни заявил, что для преодоления негативных последствий от брекзита регулятор, скорее всего, пойдет на смягчение кредитно-денежной политики в ближайшее время. Вместе с тем Карни подчеркнул, что «кредитно-денежная политика не может немедленно или полностью компенсировать негативное влияние брекзита на экономику».
В настоящее время участники рынка ожидают, что с вероятностью 40–45% на заседании 14 июля Банк Англии объявит о снижения базовой учетной ставки на 25 б. п.
На этом фоне курс фунта стерлингов 30 июня опускался до 1,3204 доллара, но затем скорректировался вверх, составив днем 1 июля 1,3295 доллара (–2,6% по итогам прошедшей недели).
Континентальная Европа тоже готовится к худшему из-за брекзита. Так, глава ЕЦБ Марио Драги ожидает, что в результате выхода Великобритании из ЕС рост ВВП еврозоны замедлится на 0,3–0,5% в течение трех лет. Впрочем, валютный рынок отреагировал на заявление Драги без эмоций: курс евро за обозреваемый период практически
expert.ru
Падать дальше некуда - ЭкспертРУ
Потребительский рынок начинает выдыхать: судя по данным компаний-производителей и розничных сетей, нащупано дно и дальше в худшем случае мы будем наблюдать стабилизацию.
Впрочем, радоваться восстановлению спроса пока не приходится. По разным экспертным оценкам, в 2016 году российский розничный рынок вырос на 5–7% в денежном выражении и снизился на 1–2% в натуральном выражении. «Весной текущего года объем розничных продаж продолжает стагнировать как в продовольственном, так и в непродовольственном секторе. Все это происходит на фоне стабильного уровня цен. Вместе с тем реальные доходы россиян не растут, поэтому серьезного импульса к увеличению потребительского спроса не наблюдается», — говорит директор по работе с глобальными компаниями «Nielsen Россия» Марина Лапенкова.
Как и в предыдущие годы, основными характеристиками потребительского спроса остаются оптимизация и экономия: потребители приобретают только то, что им необходимо, по максимально низким ценам. Сохраняется тенденция перехода в более дешевые рыночные сегменты, рост интереса к товарам, реализуемым по промоакциям, и к товарам под собственными торговыми марками (СТМ) магазинов. «В 2016 году так называемый даунтрейдинг — переключение потребителей на более доступные по цене продукты — начал замедляться и уже не был главным фактором сокращения объемов продаж. Такое происходит впервые с 2013 года, — считает Сергей Яшко, заместитель генерального директора GfK Rus.
Представители розничной торговли стараются заинтересовать россиян СТМ — для потребителя это возможность получить качественный товар по приемлемой цене. «Объемы продаж товаров под собственной торговой маркой (как правило, товары СТМ попадают в категорию “Первая цена”, то есть с самой низкой ценой) растут. Каждый пятый проданный в 2016 году товар реализовался под собственной торговой маркой», — говорит директор по коммуникациям «Ашан Россия» Мария Курносова.
Ритейлеры также отмечают большой интерес потребителей к промоакциям. По данным «Nielsen Россия», в настоящее время через промомероприятия осуществляется более 40% продаж современной розницы. «Большинство покупателей воздерживается от спонтанных покупок, но при этом они по-прежнему хотят выбирать продукты, к которым привыкли. Многие не готовы жертвовать качеством ради низкой цены, поэтому часто ждут промоакций. Для поиска лучшей цены покупатели используют все существующие решения: мобильные приложения, буклеты, акционные листовки и часто перед совершением покупки обходят сразу несколько магазинов, — рассказывает руководитель группы по работе со СМИ компании «Дикси» Екатерина Редина. Вместе с тем, как считает руководитель департамента панельных исследований компании «Ромир» Инна Афанасенко, этой весной наблюдается сокращение так называемой группы черрипикеров («снимающих вишенку с торта») — покупателей, в чьей корзине более 50% товаров приобретены по скидкам.
Лакомимся сладкими плитками
По оценкам аналитиков, потребление продуктов питания в России в прошлом году просело на 1,5–2
expert.ru
«Сбербанкстрой» и «ВТБ-строй» - ЭкспертРУ
Российское правительство в очередной раз проводит реформы на рынке строительства жилья. С ноября прошлого года заработал государственный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, который должен аккумулировать взносы застройщиков и на эти деньги достраивать проблемные объекты. С 1 июля вступают в силу поправки к Закону о долевом строительстве, которые резко ужесточают требования к девелоперам и должны снизить риски для покупателей новостроек.
Новые реформы рынка строительства жилья — это очередной ответ на вновь набирающую остроту проблему обманутых дольщиков. По данным Министерства строительства и ЖКХ, сейчас их 46 тыс. человек, а рабочая группа при генсовете «Единой России» подсчитала, что обманутых дольщиков чуть ли не втрое больше — 122 тыс. человек. Это значительно меньше, чем десять лет назад, когда число обманутых доходило до 200 тыс. человек. Но в ближайшем будущем цифры могут существенно увеличиться: по данным председателя комиссии РСПП по жилищной политике и строительству, главы корпорации «Баркли» Леонида Казинца, только за октябрь в России обанкротились 70 из 2500 девелоперов.
Устав бороться с вечной проблемой обманутых дольщиков, президент РФ Владимир Путин предложил разрубить гордиев узел, отказавшись от долевого строительства полностью. По его поручению правительство должно разработать «дорожную карту» по переходу от схем долевого строительства к другим источникам финансирования строительства жилья. Переход планируется провести в течение трех лет.
Застройщиков обложат обязательствами
С 1 июля вступают в силу поправки к Закону о долевом строительстве (ФЗ-214), которые значительно ужесточают требования к девелоперам и нацелены на повышение прозрачности их деятельности. В законе множество новаций, но главными можно считать следующие. Во-первых, вводятся серьезные требования к уставному капиталу застройщиков. Компания, строящая жилой дом площадью 1500 кв. м, должна будет иметь уставный капитал 2,5 млн рублей, а девелопер с проектом на 25 тыс. кв. м — 40 млн рублей. По расчетам Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), чтобы выполнить эти условия, российские девелоперы должны будут потратить 50 млрд рублей.
Во-вторых, вводится обязанность застройщика держать на расчетном счете не менее 10% проектной стоимости строительства. В-третьих, устанавливается лимит расходов застройщика на фонд оплаты труда, оплату рекламы, связи и коммунальных услуг, услуг банка и управляющей компании. Такие расходы не должны превышать 10% проектной стоимости строительства.
В-четвертых, застройщиком теперь может быть только компания, которая имеет опыт строительства (не менее трех лет) многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика.
В-пятых, вводятся регламенты информационной открытости девелоперов, привлекающих деньги населения. За нераскрытие информации или неверное информирование предусмотрены существенные штрафы.
В-шестых, вводится система уполномоченных ба
expert.ru
Архитектор Сергей Чобан 03.06.2013 Алексей Щукин // Эксперт,…
Архитектор Сергей Чобан
03.06.2013
"В мире сегодня заметна тенденция перехода от глобального архитектурного тренда к региональному принципу формирования архитектуры. Больше уважения проявляется к национальным архитектурным традициям. При этом качество современных построек в России в целом весьма низкое. Значит, выбранный путь не совсем верен.""Выход в том, чтобы придумывать свою архитектуру, а не на Запад смотреть. Но я прекрасно понимаю, что этот взгляд отличается от мнения многих моих коллег."" Лучшие российские архитекторы, как Дон-Кихоты, борются за качество. Но европейского уровня все равно достичь не могут."" Где наше национальное самосознание? Где собственная база? Это огромная проблема сегодня. По сути, нам еще только предстоит создать собственную архитектурную традицию на базе национальной строительной индустрии."
08.04.2013
Ольга Мамаева // Colta.ru, 08.04.2013"Я вообще думаю, что нам пора прекратить рассуждать об основополагающих понятиях и начать что-то делать, а то мы уже 20 лет рассуждаем, но ни одно знаковое общественное здание в результате международного конкурса в России так и не было построено.Было много громких побед очень интересных архитекторов, в том числе западных, но результатов до сих пор не видно. Единственное здание, которое будет построено в точном соответствии с проектом и в результате международного конкурса, проведенного в 2007 году, — административный и общественно-деловой комплекс «Невская ратуша» в Санкт-Петербурге, которым я занимаюсь вместе с Евгением Герасимовым. Других примеров я не знаю."" — Месяц назад в Берлине поднялась огромная волна протестов в связи с тем, что власти решили перенести небольшую часть Берлинской стены рядом с East Side Gallery ближе к Шпрее. Этот фрагмент стены мешал строительству высотного жилого дома, который вы спроектировали вместе с Эккехардом Фоссом. Такая реакция людей вызывает у вас скорее сочувствие или обиду?.......— Тот факт, что люди бережно и трепетно относятся к своему историческому наследию, может вызывать только уважение. Для меня это бесспорно.Конкурс на постройку здания, о котором вы говорите, действительно выиграл мой офис (заказчиком тогда была другая компания). По берлинским понятиям оно довольно высокое — чуть больше 60 метров, по московским — не очень высокое. При всех жесточайших дебатах вокруг переноса части Берлинской стены никто не отрицает высокого качества нашего проекта. Политическая ситуация в городе действительно изменилась, появилось движение в защиту зеленого пространства Шпрее в этом месте. "
15/02/2013 (выдержки из интервью) Митя ХаршакСергей Чобан:"Петербург, без сомнения, имеет музейный вид. Сочетание плоских объемов и небольшого количества шпилей и куполов обеспечивает городу горизонтальный, спокойный силуэт. Я считаю соблюдение высотного регламента вещью совершенно необходимой. "" Я считаю, что и сегодня можно создать классическую реплику, если в пространстве города это кажется необходимым и убедительным.""Давайте представим, что новая стеклянная архитектура — это бриллиант, а архитектурный контекст — оправа для него. Появление даже очень увесистого бриллианта в уже сложившейся, прочной оправе не нарушит, а, напротив, подчеркнет ее ценность.""Я проектирую от руки, потому что таким образом я могу изобразить то, что не успеваю осмыслить головой. Моя рука движется быстрее мысли. Я проектирую телом, а не умом. "
oreshkin.livejournal.com
Пятиэтажкам объявлена война без правил
21 февраля мэр Москвы Сергей Собянин получил согласие президента на начало тотального сноса столичных пятиэтажек. Если первая волна (1999–2018 годы) касалась лишь домов так называемых сносимых серий, то новый проект делает возможным демонтаж зданий, которые еще вполне в приличном состоянии. Под снос могут пойти 8000 домов площадью 25 млн кв. м, в новые квартиры могут переехать 1,6 млн человек. Стоимость проекта оценивают в 3–6 трлн рублей.
Россия нуждается в новой градостроительной политике. Ее приоритетом должно стать высокое качество городской среды
Алексей Щукин
Хрущевкам объявлена война. Создается штаб по сносу пятиэтажек, который возглавит сам мэр. В течение месяца должны быть готовы предложения о размещении стартовых домов, в которые будут переселяться жильцы пятиэтажек. Интересно, что идея пока почти не имеет содержания: нет градостроительных проектов, финансовой схемы, самой общей концепции. Куда переселять людей? Кто будет финансировать снос и стройки? Что будет строиться на месте пятиэтажек? Понятно только, что новый мегапроект весьма неоднозначен и несет массу рисков.
Разговор с президентом
Программа сноса московских пятиэтажек воспринимается как проект Владимира Путина. Это не так. Чтобы убедиться в этом, достаточно прочитать стенограмму его беседы с мэром Москвы. Столичный градоначальник сначала отчитался о ходе программы сноса хрущевок «сносимых» серий. Программа сноса 6 млн кв. м жилья и переселения 160 тыс. человек, которая была начата еще при Юрии Лужкове в 1999 году, должна завершиться в 2018-м. Осталось расселить и разобрать 75 домов. В то же время в Москве остается еще 25 млн кв. м жилья в панельных пятиэтажках, которые не вошли в первую программу и нуждаются в капитальном ремонте. Город при этом встал перед дилеммой: ремонтировать эти дома, как положено по закону, или сносить.
По мнению Собянина, ремонт экономически неэффективен. «Эти пятиэтажки были построены на срок “до строительства коммунизма”, как Хрущев говорил. Но пятьдесят лет прошло, коммунизм не наступил, — заметил мэр. — Центральное отопление вмонтировано прямо в стены домов: чтобы отремонтировать, надо выломать все стены либо разместить отопление внутри жилых помещений. Канализация вмонтирована в стены между квартирами — при ремонте надо сносить перегородки между квартирами или выносить стояк. Но выносить некуда, потому что это уже купленное пространство. Стены находятся в очень плохом состоянии. Те, которые в хорошем состоянии, боюсь, что через десять лет тоже будут в таком же состоянии. На фасадах разошлись швы. Печальное зрелище».
В ответ на это Путин заметил, что, зная ожидания людей о переезде в новые дома, он не против сноса пятиэтажек. Но спросил, хватит ли возможностей московского бюджета и есть ли возможность привлечения инвесторов. «Такой проект требует огромных финансовых ресурсов. Когда мы проводили снос первой серии пятиэтажек — по масштабу он гораздо меньший, — требовались просто неимоверные усилия. Многие и
Регионам на ремонт не нужны триллионы
Новые технологии и повышение прозрачности финансирования позволяют успешным регионам ремонтировать жилой фонд без увеличения софинансирования из федерального бюджета.
По данным Росстата, еще в 2012 году в России около 275 тыс. многоквартирных домов (почти 9% жилищного фонда) нуждались в капитальном ремонте, стоимость которого при среднем тарифе 4500 рублей за квадратный метр оценивалась в 10,4 трлн рублей. С учетом того, что на капремонт из разных источников финансирования последние пять лет в среднем выделялось по 100 млрд рублей в год, выходит, что статистически даже без учета появления очередных ветшающих домов полностью отремонтировать старый жилой фонд можно лишь через сто лет. Однако, в то время как одни регионы, прикрываясь такой статистикой, опускают руки, другие умудряются существенно ускорить «расчетное время».
Наиболее проворные региональные руководители коммунального хозяйства проявили себя в 2008–2013 годах, когда начали действовать адресные программы Фонда содействия реформированию ЖКХ (ФСРЖКХ). Его механизмы позволили местным властям при соблюдении определенных условий (наличие утвержденной проектной документации, добросовестного подрядчика, подтвержденной готовности жильцов к софинансированию и проч.) привлекать в несколько раз больше федерального софинансирования на капремонт и переселение из ветхого жилья, чем раньше, когда все регионы получали финансирование по усредненному нормативу. В итоге за первые пять лет работы фонда по всей стране было отремонтировано более 134,2 тыс. многоквартирных домов всего за 300 млрд рублей из всех источников финансирования, а не за статистические 5 трлн — главным образом потому, что новая система софинансирования стимулирует местные власти к поиску новых технологий и схем финансирования капремонта.
Одними из первых, еще в 2008 году, такие технологии успешно использовали в Омской области. Здесь большинство домов 335-й серии в основном укрепляли по периметру металлическими вертикальными несущими конструкциями, что позволило продлить срок их эксплуатации на тридцать-сорок лет. В тех случаях, когда власти не могли самостоятельно полностью отремонтировать дом (например, при одновременной сильной изношенности несущих конструкций и инженерных систем), к делу подключали бизнес. Застройщикам в обмен за проведение капремонта ветхих домов предоставляли возможность достраивать на них мансарды и продавать в них квартиры. В центральных районах города такая схема порой позволяла вовсе обойтись без затрат на капремонт как из муниципального бюджета, так и из кармана собственников квартир. В результате удалось избежать сноса в Омске почти 150 зданий. Подобные технологии ремонта и схемы привлечения к нему инвесторов позднее были успешно применены в других городах.
Потребность в новых технологиях стала еще больше, когда с 2014 года изменилась сама схема федерального софинансирования капремонта (ранее на две трети финансирование предоставлял ФСРЖКХ, теперь столько же должны собрать собственники домов). При том что ответственность местных властей за объем капремонта только усилилась, на первый план вышли именно организационные задачи, главные из которых — снижение затрат на подрядные работы при сохранении качества и усиление коммуникации с населением. Обе задачи при желании можно решить лишь за счет повышения прозрачности конкурсных процедур и информатизации системы капремонта. В частности, в Белгородской области усиление конкуренции среди подрядчиков за качество привело к появлению вполне симпатичных кварталов ярко раскрашенных многоквартирных домов (обычно после укрепления конструкций здания выглядят страшновато). Возникло своего рода состязание среди жителей за внешний вид своих домов. Наряду с внедрением региональной электронной системы (сейчас подобные созданы во многих регионах) мониторинга капремонта, которая позволяет жильцам контролировать виды работ и затраты на них в реальном времени, все это позволило Белгородской области повысить активность населения и увеличить собираемость с него средств на капремонт до уровня свыше 85% при средних по стране 30–40%. В 2016 году здесь отремонтированы 152 многоквартирных дома на 1,6 млрд рублей, в то время как в среднем регионы ремонтируют порядка 20–50 домов ежегодно.
К слову, на основе качества ремонта фасадов (это считается одним из простых элементов капремонта) центр «Народная экспертиза» ОНФ составил первый рейтинг программ капремонта. В тройку лидеров рейтинга вошли Республика Татарстан, Белгородская и Тульская области. На последних позициях рейтинга оказались Чукотский АО, Омская область (в последние годы там большой дефицит бюджета) и Еврейская автономная область. Выяснилось, что из отобранных для оценки 26 регионов даже с такой, казалось бы, простой задачей, как покраска внешних стен зданий, справились лишь 23. И основная причина тому, как отмечают эксперты ОНФ, в нежелании многих региональных руководителей искать наиболее эффективные способы ремонта домов, не требующих триллионных вложений.
Александр Лабыкин
expert.ru
Профиль пользователя Алексей Щукин - Expert.ru
Андрей С.
“”“На фоне этой статьи форум ”Российский дом будущего“ начинает выглядеть совершенно несерьезно, как сборище дилетантов. Насколько полезней было бы обсуждать в рамках форума это и подобные мнения (подготовленные и опубликованные заранее), чем устраивать конкурс изобретения велосипедов и слушать сбивчивые и/или дилетантские выступления, в том числе и самого автора статьи, на форуме он не произвел никакого впечатления.
По статье:
Автор разделяет крупнопанельное и мелкосборное домостроение. На сегодняшний день московские панельные серии можно отнести именно к мелкосборным, номенклатура - около 4000 позиций. Используя имеющееся оборудование, можно в считанные дни перейти на выпуск других элементов. И из этого конструктора можно собрать любую красоту. Другое дело, что сегодня это не востребовано. Упадет спрос на панельки - заводы начнут производить более разнообразное жилье, появятся мелкие производители, в первую очередь фасадных элементов.
Что хотелось бы добавить от себя: Если обобщить существующий отечественный опыт, сделать общедоступной информацию о имеющихся разработках и сериях - это было бы существенным стимулом для развития мелкосборного индустриального домостроения.
”"
Очень жаль, что возникает такое ощущение.
Главная идея РДБ (она может быть и не удивляет оригинальностью, но от этого не становится менее значимой) – так строить нельзя! Надо кардинально улучшать среду обитания! Нынешняя стройка – это прямая дорога к коллапсу. Так мы убъем существующие города и наплодим мутантов. Часть народа, кто побогаче, уедет в Европу, остальные останутся жить в страшных и разваливающихся домах.
РДБ пытается собрать дееспособные силы, согласные с этой концепцией, и что-то делать – изучать мировой опыт, проводить исследования и их результаты доводить до общества и руководства, организовывать экспертизу отдельных проектов, привлекать иностранных архитекторов и помогать в реализации проектов нового типа.
Насчет непрофессионализма. Нет смысла оправдываться, прикрываясь именами людей, сотрудничающих с РДБ. Все покажет результат. В любом случае профессионалам всегда рады.
Если у вас есть идеи и проекты – добро пожаловать!
Кстати, на том же форуме были очень приличные мастер-классы западных архитекторов. Весьма интересные.
Про обзор отечественного мелкосборного домостроения. Эта тема мне очень интересна как журналисту. Всегда было интересно, почему “они у нас не идут”. Ваше предложение воспринимаю как социальный заказ.
Может ли “Эксперт” привлечь вас как эксперта по данной тематике? (СМИ заполнили ньюс-мейкеры и эксперты, которым вообще нечего сказть. это реальная проблема.)
Если “да”, то мой мейл – [email protected] ИЛИ [email protected]
expert.ru
