Журнал регистрации результатов осмотров жилого дома (рекомендуемая форма). Журнал осмотра общего имущества мкд

Журнал регистрации результатов осмотров жилого дома (рекомендуемая форма)

(рекомендуемое)

ЖУРНАЛ РЕГИСТРАЦИИ РЕЗУЛЬТАТОВ ОСМОТРОВ ЖИЛОГО ДОМА

Дом No. ______ по улице ______________________

-------T-------T----------T------T---------------------T-------------¬ ¦Дата ¦Члены ¦Выявлен- ¦Кол-во¦Вид ремонта по уст- ¦ Примечание ¦ ¦и вид ¦комис- ¦ная неис- ¦в еди-¦ранению неисправнос- ¦(фактическое ¦ ¦ос- ¦сии ¦правность ¦ницах ¦ти или повреждения. ¦ выполнение, ¦ ¦мотра ¦ ¦или пов- ¦изме- ¦Сроки выполнения ¦исполнители, ¦ ¦ ¦ ¦реждения ¦рения ¦ ¦др. условия) ¦ +------+-------+----------+------+---------------------+-------------+ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ L------+-------+----------+------+---------------------+--------------

Сведения заполняются по квартирам, местам общего пользования (подвал, лестничные клетки, коридоры, чердаки и т.д.) и элементам благоустройства.

РЕЗУЛЬТАТЫ ОСМОТРА СТРОИТЕЛЬНЫХ КОНСТРУКЦИЙ

И ИНЖЕНЕРНОГО ОБОРУДОВАНИЯ СТРОЕНИЯ

----------------------T----------------------T-----------------------¬ ¦Наименование конст- ¦Оценка состояния или ¦Решение о принятии мер ¦ ¦рукций оборудования ¦краткое описание де- ¦(капитальный или теку- ¦ ¦и элементов благоус- ¦фекта и причины его ¦щий ремонт, выполняе- ¦ ¦тройства ¦возникновения (с ¦мый обслуживающим ¦ ¦ ¦указанием примерного ¦предприятием; текущий ¦ ¦ ¦объема работ и места ¦ремонт жилых помеще- ¦ ¦ ¦дефекта) ¦ний, выполняемый поль- ¦ ¦ ¦ ¦зователями жилых поме- ¦ ¦ ¦ ¦щений за их счет) ¦ +---------------------+----------------------+-----------------------+ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ L---------------------+----------------------+------------------------

1. Фундаменты

2. Стены

3. И т.д.

dogovor-obrazets.ru

Об утверждении форм документов по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации

Об утверждении форм документов по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации

В соответствии с пунктом 11 Положения о Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Московской области от 03.10.2013 N 784/44 "Об установлении штатной численности и утверждении Положения о Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Московской области", в целях систематизации оформления документации по подготовке объектов жилищного фонда Московской области к сезонной эксплуатации:

1. Утвердить единые формы документов:

1.1. План-график готовности жилищного фонда к эксплуатации в отопительный период (Приложение N 1).

1.2. Паспорт готовности многоквартирного дома к эксплуатации в осенне-зимний период (Приложение N 2).

1.3. Акт сезонного (весеннего/осеннего) осмотра общего имущества многоквартирного дома (Приложение N 3).

2. Органам местного самоуправления муниципальных образований Московской области при подготовке жилищного фонда Московской области к сезонной эксплуатации руководствоваться постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" и предоставлять документы по единым формам (п.1.1, п.1.2, п.1.3) в адрес Главного управления Московской области "Государственная жилищная инспекция Московской области":

2.1. План-график готовности жилищного фонда к эксплуатации в отопительный период - в срок до 30 апреля, ежегодно.

2.2. Паспорт готовности многоквартирного дома к эксплуатации в осенне-зимний период - в сроки, установленные План-графиком (п.2.1).

2.3. Акт сезонного (весеннего/осеннего) осмотра общего имущества многоквартирного дома: весеннего - в срок до 20 апреля, осеннего - в срок до 15 сентября, ежегодно.

3. Отделу координации и внешнего взаимодействия организационно-аналитического управления Министерства жилищно-коммунального хозяйства Московской области разместить настоящее распоряжение на официальном сайте Министерства жилищно-коммунального хозяйства Московской области.

4. Контроль за исполнением настоящего распоряжения оставляю за собой.

Министржилищно-коммунального хозяйстваМосковской областиЕ.А.Хромушин

Приложение N 1. План-график готовности жилищного фонда к эксплуатации в отопительный период 20__/20__ гг.

Приложение N 1к распоряжениюМинистерства жилищно-коммунального хозяйстваМосковской областиот 18 августа 2015 года N 188-РВ

"УТВЕРЖДЕНО"ГЛАВА АДМИНИСТРАЦИИ______________ Ф.И.О.

ПО		(район, г.о., поселение)

N п/п	Наименование муниципального образования	Адрес объекта	Управляющая (эксплуатирующая) организация	Дата сдачи паспорта

Приложение N 2. Паспорт готовности многоквартирного дома к эксплуатации в осенне-зимний период

Приложение N 2к распоряжениюМинистерства жилищно-коммунального хозяйстваМосковской областиот 18 августа 2015 года N 188-РВ

_________ 20__ г.

I. Общие сведения

1. Адрес многоквартирного дома
2. Год постройки
3. Характеристика объекта:
износ в % _________________ этажность ____________ подъездов ___________
наличие подвалов, цокольных этажей, м , общей площади _____________
количество квартир ____________ (шт.)
общая полезная площадь объекта										(кв.м)
жилая площадь										(кв.м)
нежилая площадь									, в том числе
под производственные нужды										(кв.м)
4. Характеристика инженерного оборудования, механизмов (их количество)
5. Источники:
теплоснабжения
газоснабжения
твердого и жидкого топлива
энергоснабжения
Системы АПЗ и дымоудаления
6. Договор на техническое обслуживание и ремонт внутридомового газового оборудования
N ___________ от _______________ 20___ г.,
срок действия ______ года (лет)
7. Акт технического обслуживания внутридомового газового оборудования
от _______________ 20___ г.
8. Акт проверки состояния дымовых и вентиляционных каналов
от _______________ 20___ г.

II. Результаты эксплуатации объекта в осенне-зимний период прошедшего 20__ г.

N п/п	Основные виды неисправностей (аварий) конструктивных элементов и инженерного оборудования	Дата	Причина возникновения неисправностей (аварий)	Отметка о выполненных работах по ликвидации неисправностей (аварий) в текущем 20__ г.

III. Объемы выполненных работ по подготовке объекта к эксплуатации в осенне-зимний период 20__ г.

N п/п	Виды выполненных работ по конструкциям здания и технологическому и инженерному оборудованию	Единицы измерения	Всего по плану подготовки к зиме	Выполнено при подготовке к зиме	Оценка результатов готовности (удовл./неудовл.)
1.	Объем работ
2.	Ремонт кровли
3.	Ремонт чердачных помещений, в том числе: - утепление (засыпка) чердачного перекрытия - изоляция трубопроводов, вентиляционных коробов и камер, расширительных баков
4.	Ремонт фасадов, в том числе: - ремонт и покраска - герметизация швов - ремонт водосточных труб - утепление оконных проемов - утепление дверных проемов
5.	Ремонт подвальных помещений, в том числе: - изоляция трубопроводов - ремонт дренажных и водоотводящих устройств
6.	Ремонт покрытий дворовых территорий, в том числе:
	- отмостков
	- приямков
7.	Ремонт инженерного оборудования, в том числе: 1) центрального отопления: радиаторов трубопроводов запорной арматуры промывка и опрессовка 2) котельных: котлов на газовом топливе то же, на угле тепловых пунктов элеваторных узлов 3) горячего водоснабжения: трубопроводов запорной арматуры промывка и опрессовка 4) водопровода: ремонт и замена арматуры ремонт и изоляция труб 5) канализации: ремонт трубопроводов ремонт колодцев промывка системы 6) электрооборудования: световой электропроводки силовой электропроводки вводных устройств электрощитовых электродвигателей
8.	Другие работы
9.	Обеспеченность объекта:

котельных топливом _________________ (указать запас в днях)

____________________________________ (тыс.куб.м)

горюче-смазочными материалами и бензином ___________ (тыс.усл.т)

пескосоляной смесью и химреагентами _____________ (тыс.куб.м)

инструментом и инвентарем для зимней уборки территорий ______ (шт.)

IV. Результаты проверки готовности объекта к осенне-зимнему периоду 20__ г.

Комиссия в составе:

председателя - руководителя управляющей организации

членов комиссии:

- представителей собственников помещений в многоквартирном доме (совета многоквартирного дома):

- представителей Главного управления Московской области "Государственная жилищная инспекция Московской области"

- представителей специализированных организаций

- представителей муниципального образования

произвела проверку вышеуказанного объекта и подтверждает, что данный объект к эксплуатации в осенне-зимний период подготовлен.

Председатель комиссии:
		(		)
	подпись			ФИО
Члены комиссии:
		(		)
	подпись			ФИО
		(		)
	подпись			ФИО
		(		)
	подпись			ФИО
		(		)
	подпись			ФИО
"__" ____________ 20__ г.

Разрешаю эксплуатацию данного дома в осенне-зимний период 20___ г.Глава муниципального образования (заместитель)
		(		)
	подпись			ФИО

Приложение N 3. Акт сезонного (весеннего/осеннего) осмотра общего имущества многоквартирного дома

Приложение N 3к распоряжениюМинистерства жилищно-коммунального хозяйстваМосковской областиот 18 августа 2015 года N 188-РВ

"___" ___________ 20__ г.

Адрес:
(полный адрес многоквартирного дома)
по состоянию:
весенний осмотр на "__" _____________ 20__ года
осенний осмотр на "__" ______________ 20__ года
Комиссия в составе:
Представителей управляющей организации (УК, ТСЖ, ЖСК, др.)
(должность)			(фамилия, инициалы)
(должность)			(фамилия, инициалы)
(должность)			(фамилия, инициалы)
представителей организации - исполнителя коммунальных услуг:
(должность)			(фамилия, инициалы)
(должность)			(фамилия, инициалы)
(должность)			(фамилия, инициалы)
представителей Совета многоквартирного дома (собственников дома):
(должность)			(фамилия, инициалы)
(должность)			(фамилия, инициалы)

произвела осмотр общего имущества многоквартирного дома и установила:

1. Технические характеристики многоквартирного дома

Год ввода дома в эксплуатацию:
Срок службы здания
Материал стен
Вид и тип фундамента
Вид и тип кровли
Число этажей
Количество подъездов
Количество квартир
Количество лифтов										шт.
Общая площадь дома										кв.м.
Общая площадь жилых помещений										кв.м.
Наличие подвала (технического подвала/технического подполья)
Наличие технического этажа (между этажами)
Наличие мансарды
Наличие чердака (технического чердака)
Наличие цокольного этажа
Общий физический износ многоквартирного дома											%
Количество нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества
Общая площадь нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества										кв.м.
Принадлежность к памятнику архитектуры

2. Результаты осмотра

N	Элементы	Единица	Коли-	Описание	Весенний осмотр			Осенний осмотр
п/п		измерения	чество	элементов (материал, конструкция или система, отделка и прочее)	Техническое состояние элементов (выявленные дефекты)	Объем ремонтных работ	Включено в план подготовки к отопи-тельному сезону	Выполнение плана подготовки к отопительному сезону
1	2	3	4	5	6	7	8	9
1	Выше отметки чердачного перекрытия
	Кровля
	кровельное покрытие	кв.м.
	свесы	пог.м.
	желоба	пог.м.
	защитные ограждения	пог.м.
	Крыша
	стропильная система	пог.м.	x
	мауэрлат	пог.м.
	выходы на чердак	шт.
	чердачные продухи	кв.м.
	слуховые окна	кв.м.
	устройства защиты венканалов и дымоходов от осадков	шт.
	наружный водосток	пог.м.
	водоотводящие лотки и отводы от здания	пог.м.
2	Наружные конструкции и оборудование
	Фундаменты
	цоколь	кв.м.
	отмостка	кв.м.
	приямки	шт.
	крыльца	шт.
	Наружные стены	кв.м.
	Колонны и столбы
	Фасад	кв.м.
	архитектурная отделка	кв.м.
	плиты балконов и лоджий	шт.
	ограждение балконов и лоджий	пог.м.
	подъездные козырьки	шт.
	межпанельные швы	пог.м.
	пожарные лестницы	пог.м.
	эркеры	кв.м.
	Проемы
	дверные заполнения	шт.
	оконные заполнения	шт.
	подвальные окна	шт.
	таблички (адресные, подъездные, классы энергоэффективности)	шт.
3	Внутренние конструкции и оборудование
	Перекрытия
	междуэтажные	кв.м.
	подвальные	кв.м.
	чердачные	кв.м.
	Внутренние стены	кв.м.
	Балки (ригели) перекрытий и покрытий
	Лестницы	кв.м.
	Тамбурные двери	шт.
	Остекление в местах общего пользования	кв.м.
	Мусоропроводы	шт.
	загрузочные клапаны мусоропроводов	шт.
	Внутренний водосток	пог.м.
	Почтовые ящики	шт.
4	Печи, очаги
	Печи	шт.
	Кухонные очаги	шт.
5	Противорадиационное убежище
	система управления вентиляцией

docs.cntd.ru

Периодический осмотр общедомового имущества, находящегося в квартирах

 Уважаемые жильцы!

С 1 декабря 2015 г. в доме проводиться периодический осмотр общедомового имущества, находящегося в квартирах (сетей отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации, индивидуальных приборов учёта на горячую и холодную воду).

Убедительная просьба тем жильцам, кто до сих пор не предоставил возможность технику осмотреть коммуникации обеспечить доступ!

Согласно Постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»

Каждые 6 месяцев представители ТСЖ обязаны осматривать общедомовые коммуникации проходящие в квартирах.

В силу п. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений многоквартирном доме.

В соответствии с "Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденными постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу" каждый собственник в силу возложенных на него обязанностей должен следить за техническим состоянием общедомового имущества с целью своевременного выявления и устранения его дефектов.

В соответствии с пп. "б" п. 50 "Правил предоставления коммунальных услуг гражданам", утвержденных Постановлением Правительства РФ N 307, ТСЖ имеет право требовать допуска в заранее согласованное с собственником время в занимаемое им жилое помещение работников или представителей ТСЖ (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ.

В соответствии с пп. "д" п. 52 данных правил, собственник обязан допускать в заранее согласованное с исполнителем время в занимаемое жилое помещение работников и представителей ТСЖ (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ, а представителей ТСЖ (в том числе работников аварийных служб) для ликвидации аварии - в любое время.

dekabristov20.umi.ru

Кто и с какой периодичностью должен проводить осмотры общего имущества в МКД

Осмотр общего имущества в МКД – это неотъемлемая составляющая его содержания. Цели осмотра – своевременно выявить:

• факт того, что состояние общего имущества не соответствует требованиям законодательства, а также
• угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.

Это предусматривает подпункт «а» пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

В настоящей рекомендации рассмотрены:

• виды осмотров;
• периодичность их проведения;
• лица, выступающие в роли организаторов и участников осмотров.

Виды осмотров общего имущества проводятся

Осмотры состояния общего имущества в МКД бывают:

• плановые;
• внеплановые.

Это предусматривает абзац 3 раздела II Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее – Правила технической эксплуатации).

Внимание: правила технической эксплуатации нужно соблюдать несмотря на то, что официально они применяются по остаточному принципу.

Минстрой России разъяснил, что Правила технической эксплуатации применяются в части, не противоречащей действующему законодательству (письмо от 24 мая 2016 г. № 19304-ОГ/04 «О разъяснении законодательства в области строительства и жилищно-коммунального хозяйства»).

Если в договоре управления МКД отсутствует обязанность УО выполнять работы и оказывать услуги, предусмотренные Правилами, то они носят лишь рекомендательный характер. Дело в том, что федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера. Это определено частью 3 статьи 4 Закона от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании».

Однако многие нормы Правил включены в другие нормативные акты, обязательные для исполнения.

По сложившейся правоприменительной практике органы ГЖН привлекают управляющие МКД организации к административной ответственности, если они не выполняют работы и услуги, предусмотренные Правилами. В частности, организацию могут оштрафовать на сумму до 50 000 руб. по статье 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях. При этом суд, скорее всего, поддержит позицию органа ГЖН. См., например, постановления Верховного суда РФ от 18 ноября 2016 г. № 307-АД16-10217 по делу № А26-10959/2015, от 30 ноября 2015 г. № 307-АД15-14917 по делу № А66-3331/2015, от 29 мая 2015 г. по делу № 302-АД15-6712, А19-8748/2014.

Виды плановых осмотров:

• общие – направлены на осмотр общего имущества в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
• частичные – осмотры отдельных элементов общего имущества.

Это устанавливает пункт 2.1.1 Правил технической эксплуатации.

Примеры частичных осмотров

В работы по обеспечению требований пожарной безопасности МКД включены осмотры состояния:

• пожарных лестниц;
• лазов;
• проходов;
• выходов;
• систем аварийного освещения;
• пожаротушения;
• сигнализации;
• противопожарного водоснабжения;
• средств противопожарной защиты;
• противодымной защиты.

Это предусматривает пункт 27 минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290.

Внеплановые осмотры нужно проводить:

• после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов общего имущества в МКД;
• в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации.

Это предусматривает пункт 2.1.1 Правил технической эксплуатации.

Дополнительные случаи, в которых необходимо проводить внеплановые осмотры, может предусматривать:

• договор управления МКД либо
• договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, если в доме выбран непосредственный способ управления.

Совет: общий осмотр состояния общего имущества в МКД стоит провести, если к управлению домом приступила УО либо в доме создано ТСЖ.

Цель осмотра – зафиксировать состояние имущества на момент вступления в силу договора управления МКД или реализации выбранного способа управления в виде создания ТСЖ.

Периодичность проведения осмотров общего имущества

Общие осмотры необходимо проводить два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).

Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов общего имущества в МКД приведена в приложении № 1 к Правилам технической эксплуатации.

Такие положения содержит пункт 2.1.1 Правил технической эксплуатации.

Кроме того, периоды проведения осмотров управляющей МКД организацией может предусматривать:

• договор управления МКД – если домом управляет УО;
• порядок, определенный в уставе ТСЖ, ЖК или ЖСК, – если домом непосредственно управляет одна из этих организаций;
• решение общего собрания собственников помещений в МКД либо договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД – при непосредственном способе управления домом.

Это устанавливает пункт 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290.

Кто должен проводить осмотр общего имущества 

Общие плановые осмотры, а также внеплановые осмотры проводит управляющая МКД организация.

Если УО управляет домом, в котором создано ТСЖ (ЖК, ЖСК), то в осмотрах должен участвовать представитель правления ТСЖ.

Осмотры отдельных элементов МКД, которые обсуживают специализированные организации, необходимо проводить с привлечением ответственных сотрудников этих организаций. Например, они должны участвовать в осмотре лифтов, системы пожарной сигнализации, внутридомового газового оборудования, системы вентиляции.

Это предусматривает пункт 2.1.2 Правил технической эксплуатации.

Ситуация: нужно ли при проведении плановых и внеплановых осмотров общего имущества в МКД привлекать к участию членов совета МКД

Законодательство такую обязанность не устанавливает.

Вместе с тем, обязательное присутствие членов совета МКД при любых осмотрах или их конкретных видах могут предусматривать:

• условия договора управления МКД и (или)
• дополнительные полномочия, которые общее собрание собственников помещений в МКД передало председателю совета (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

www.gkh.ru

Осмотр общего имущества многоквартирного дома - 3 Декабря 2011 - Блог

Что означает для нас привычное понятие «многоквартирный жилой дом»?

Многоквартирный жилой дом как специфический комплексный объект и единое целое состоит:

а) из жилых помещений и нежилых помещений;

в) из помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним (вспомогательные помещения).

г) из инженерных коммуникаций (система отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, вентиляции и дренажной системы…)

 

Статья 134. ГК РФ «Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь)». Возникает понимание, что многоквартирный жилой дом – это сложная вещь, состоящая из разнородных вещей. Которые одна без другой существовать не могут. Например, рукава у пиджака - это не принадлежность, это составная часть, без рукавов уже будет не пиджак, а жилетка. Лифты, подвалы, чердаки - это не принадлежности, а составные части единой вещи - дома, которыми нельзя пользоваться отдельно от него. И квартирой нельзя пользоваться, не пользуясь крышей и стенами. Следовательно, что бы все сложные системы дома работали и находились в исправном состоянии, необходим профессиональный подход и организация работ по осуществлению осмотра всех инженерных систем и составляющих многоквартирного дома (стены, подвалы, чердаки, крыши, лестницы, перекрытия и т.д.)

   Цель осмотра - своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также выявление угрозы безопасности жизни и здоровью граждан. Осмотр общего имущества проводится для установления причин возникновения дефектов и неисправностей. Разработки мер по их устранению. По результатам осмотра управляющая компания или ТСЖ может составить прогноз по себестоимости обязательных работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Реальная информация о техническом состоянии общего имущества, минимизирует ответственность лиц осуществляющих управление домом. А так же минимизирует убытки, возникшие в результате возмещения ущерба в случае причинения вреда. Обеспечивает положительный результат в финансово-хозяйственной деятельности предприятия, занимающегося управлением и обслуживанием дома.

Чем раньше будут выявлены дефекты, тем дешевле обойдется стоимость ремонта и исключена возможность аварийной ситуации. Аварийные ситуации – это большие объемы работ и как следствие большие финансовые затраты, не покрываемые собственниками помещений. Аварийные ситуации вызывают недовольство проживающих, административное давление на управляющие организации, штрафные санкции (минимум 55 тыс. руб. за одно событие), что в итоге приводит к банкротству организаций, ответственных за надлежащее содержание общего имущества МКД. Дополнительно к этому возникает нервозность в коллективе, конфликт с руководством, подрыв имиджа предприятия, активизация конкурентов и др. негативные проявления. Все это отрицательно сказывается на стабильности деятельности управляющей компании. Пока предприятие не выявит все недостатки в техническом состоянии зданий и не примет решения по их устранению, жилищная инспекция может привлекать организацию к административной ответственности (от 40 тыс. до 75 тыс. руб.).

 

Осмотр общего имущества является обязательным условием договора управления или договора на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества. (Пункт 11 Постановления Правительства № 491)

В зависимости от способа управления осмотр может быть произведен собственниками помещений, экспертной организацией, управляющей компанией, органами управления ТСЖ, ЖСК, ЖК…, обслуживающей организацией, жилищной инспекцией. Результаты осмотра оформляются актом осмотра. Акт осмотра общего имущества является основанием для принятия собственниками помещений или органами УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК, СПК и ОО решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).

По результатам осмотра общего имущества, принимается решение о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества требованиям законодательства РФ, требованиям обеспечения безопасности граждан. Определяются мероприятия, необходимые для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) – перечни работ. Собственники принимают решение по устранению выявленных дефектов (утверждают перечень работ и размер финансирования). Если собственники не утвердили перечень работ и размер финансирования, то размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления.

Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах.

В журнале осмотров отражаются выявленные в процессе осмотров неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома.

Результаты осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта.

Результаты общих обследований состояния жилищного фонда, выполняемых периодически, оформляются актами.

 

ЖУРНАЛ РЕГИСТРАЦИИ РЕЗУЛЬТАТОВ ОСМОТРОВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

Дом N ______ по улице ______________________

1. Дата и вид осмотра.

2. Члены комиссии.

3. Выявленная неисправность или повреждения.

4. Количество в единицах измерения.

5. Вид ремонта по устранению неисправности или повреждения.

6. Сроки выполнения.

Примечание (фактическое выполнение, исполнители, др. условия)

 

Достоверность и объективность результатов визуального осмотра общего имущества в многоквартирном доме достигается применением цифровой фототехники.

Таким образом, эксплуатирующая организация постоянно владеет реальной картиной технического состояния дома. Практически все дефекты, которые могут быть выявлены, зафиксированы в виде конкретных фотографий. Собранная информация позволяет организовать и осуществлять эксплуатацию многоквартирного жилого дома с минимальным проявлением аварийности – выстроить эффективную систему планово-предупредительных работ, в максимальной степени отказавшись (избежав) выполнения аварийных работ. Учитывая, что стоимость «аварийки» в 2,5-3 раза выше стоимости плановых работ, проведение осмотров общего имущества для выявления дефектов на ранней стадии их проявления, проведение осмотра общего имущества приведет и к снижению непредвиденных затрат. Своевременное выявление дефектов позволяет, кроме этого, уменьшить объемы и существенно снизить стоимость необходимых работ по ремонту жилья.

Материал подготовлен при помощи юристов ООО "ЖКС-ПРИМОРЬЕ

Назад, к материалам от ЖКХ

evasiljeva.ucoz.ru

Как проходит технический осмотр общего имущества? — ЖКХакер

Технические осмотры общего имущества собственников жилых помещений проводятся для того, чтобы определить техническое состояние имущества, своевременно выявить дефекты здания и неисправности, определить планы работ, сформировать перечень услуг и работ.

В зависимости от назначения технические осмотры подразделяются на общие/частичные, внеплановые/ плановые, проводимые 2 раза в год: весной (после окончания эксплуатации в условиях зимы) и осенью (проверяется готовность к эксплуатации в условиях зимы). Внеплановые осмотры чаще всего проводятся после аварий техногенного характера, стихийных бедствий.

Порядок проведения технического осмотра определён Постановлением Государственного Комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

В соответствии с пунктом 13 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее — ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом – лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

Для проведения технических осмотров в управляющей организации создается специальная комиссия. Приказом руководителя управляющей организации назначаются: персональный состав комиссий и их председатели. В состав комиссии входят специалисты и инженерно-технические работники управляющей организации, представитель собственников, также могут привлекаться специализированные организации, оказывающие услуги по оценке технического состояния общего имущества.

В ходе осмотров жилого здания проверяются:

1. Внешнее благоустройство территории (земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства (при наличии документов, подтверждающих проведение в установленном порядке межевания земельного участка, присвоение ему кадастрового номера и передачу в общую долевую собственность).

2. Ограждающие конструкции и элементы фасада (наружные стены и все элементы фасадов, включая балконы, лоджии, эркеры, козырьки, архитектурные детали, водоотводящие устройства).

3. Фундаменты и подвальные помещения.

4. Крыши, кровли, вентиляционные устройства, чердачные помещения и перекрытия, утеплитель чердачных перекрытий, крышные газовые котельные; надкровельные вентиляционные и дымовые трубы, а также иные коммуникации и инженерные устройства, расположенные в чердачных и кровельных пространствах.

5. Поэтажно должны обследоваться: перекрытия, капитальные стены и перегородки внутри помещений, санузлы, санитарно-техническое и инженерное оборудование.

6. Встроенные котельные, насосные, тепловые пункты, элеваторные узлы, инженерные устройства и оборудование, канализация, газопровод.

7. Строительные конструкции и несущие элементы технологического оборудования; наружные коммуникации и их обустройства; противопожарные устройства.

8. Осмотр санитарно-технического и инженерного оборудования многоквартирного дома производится одновременно с поэтажным осмотром, при этом устанавливается состояние перекрытий, окон, дверей, стен, перегородок.

Согласно пункту 14 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г., результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).

По завершению акт технического осмотра общего имущества подписывается комиссией проводившей осмотр, представителем собственников (выборное лицо) и утверждается руководителем организации, проводившей осмотр, или уполномоченным на это лицом.

zhkhacker.ru

Технология проведения осмотров общего имущества

Осмотр общего имущества собственников помещений многоквартирных домов (МКД) дает заинтересованным лицам визуальное представление о техническом состоянии общего имущества МКД. Основная цель осмотров – своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также выявление угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.

Осмотр общего имущества собственников помещений многоквартирных домов (МКД) дает заинтересованным лицам визуальное представление о техническом состоянии общего имущества МКД. Основная цель осмотров – своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также выявление угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.

Осмотр общего имущества проводится для установления возможных причин возникновения дефектов, неисправностей или повреждений и выработки мер по их устранению. По результатам осмотров заинтересованные лица могут составить прогнозы относительно себестоимости обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества.

Осмотры общего имущества собственников помещений необходимы как собственникам жилья, так и управляющим организациям. Например, если МКД является объектом открытого конкурса по отбору управляющей организации или составляется смета на его обслуживание, текущий или капитальный ремонт. В ходе осмотра претендентам и заинтересованным лицам разрешается доступ к общему имуществу собственников помещений МКД, находящемуся вне жилых помещений. Общее имущество собственников помещений МКД, находящееся внутри жилого либо нежилого помещения может быть осмотрено заинтересованными лицами исключительно с согласия лиц, которым на праве собственности принадлежит данное помещение, либо лиц, фактически проживающих в жилых помещениях на условиях найма.

Реальная информация о техническом состоянии общего имущества МКД минимизирует административную ответственность лиц, осуществляющих управление такими домами, а также убытки от возникновения деликатных отношений (возмещение ущерба в случае причинения вреда).

Положительный результат финансовой деятельности предприятия, занимающегося управлением и обслуживанием МКД, а также его долговременный успех в рыночных условиях зависят от решения следующих проблем. Тем более что конкуренты с каждым разом становятся все активнее и агрессивней.

Выявление дефектов на ранней стадии и их своевременное устранение всегда обходится дешевле, чем устранение крупных аварий. Аварийные ситуации – это большие объемы работ и как следствие большие финансовые затраты, не покрываемые собственниками помещений. Аварийные ситуации вызывают недовольство проживающих, административное давление на управляющие организации, штрафные санкции (минимум 55 тыс. руб. за одно событие), что в итоге приводит к банкротству организаций, ответственных за надлежащее содержание общего имущества МКД. Дополнительно к этому возникает нервозность в коллективе, конфликт с руководством, подрыв имиджа предприятия, активизация конкурентов и др. негативные проявления. Все это отрицательно сказывается на стабильности деятельности хозяйствующих субъектов и их финансовом результате.

Переход к сбалансированным жилищным отношениям, когда объем обязательств по содержанию и ремонту общего имущества соразмерен с объемом финансирования (адресное ценообразование по каждому дому), невозможен без выявления всех реально существующих дефектов МКД. Осмотр общего имущества является основой ценообразования. По результатам осмотра формируется размер платы за содержание, текущий и капитальный ремонт для собственников помещений, а также перечень таких работ и услуг.

Пока предприятие не выявит все недостатки в техническом состоянии зданий и не примет решения по их устранению, жилищная инспекция будет постоянным гостем, а за «гостеприимство» придется заплатить от 40 тыс. до 75 тыс. руб.

Осмотр общего имущества в большей части проводится не подготовленными для этого специалистами, и сложно организовать контроль за качеством их работы. Неквалифицированный специалист не способен объективно оценить техническое состояние МКД. Классификация неподготовленным специалистом выявленных дефектов приведет к недостоверности информации и к принятию неверных решений руководством. Неподготовленный специалист может не увидеть дефект, в т. ч. и на ранней стадии его появления, или осуществить осмотр не в полном объеме.

Отсутствуют методические и практические материалы по организации, проведению и оформлению осмотров общего имущества МКД.

В настоящее время отсутствует какая либо литература по подготовке кадров для проведения осмотра общего имущества в многоквартирных домах. Также отсутствует единая классификация конструктивных элементов зданий и оборудования, расположенного в них, и самое главное - нет классификации дефектов, возникающих на этом имуществе.

Специалисты ООО “Управляющая компания жилищным фондом” (г. Калуга) – директор Сергей Николаевич Холопов, заместитель директора Надежда Павловна Глебова совместно с заведующим кафедрой правового регулирования строительства и ЖКК Государственной академии подготовки специалистов инвестиционной сферы доцентом Сергеем Леонидовичем Филимоновым - более семи лет собирали и систематизировали успешный опыт организации обслуживания многоквартирных жилых домов региональных управляющих недвижимостью. Была разработана Технология проведения осмотра общего имущества многоквартирного дома (далее – Технология), в которой впервые предложен системный подход к проведению осмотров общего имущества МКД в разрезе всех его конструктивных элементов и оборудования.

В этой работе использовались фотоматериалы, предоставленные управляющими и обслуживающими организациями городов: Калуга, Хабаровск, Находка, Советская Гавань, Владивосток, Сургут, Южно-Сахалинск, Волгоград, Вилючинск, Благовещенск, Орехово-Зуево Московской области и др.

Полностью статью можно прочитать в февральском номере журнала "Управление многоквартирным домом"

www.gkh.ru

---

• 
  Сетевой город якутия электронный журнал
• 
  Журнал международный журнал свободная мысль
• 
  Электронный журнал мыски школа 3
• 
  Электронный журнал школа 1 южа
• 
  Гвинет пэлтроу фотосессии для журналов
• 
  Журнал своими руками для мамы
• 
  Журнал открытый урок официальный сайт
• 
  Отец геннадий беловолов живой журнал
• 
  Журнал под ключ киров сентябрь
• 
  Журнал регистрации личных клейм сварщиков
• 
  Стоимость подписки журнал главная книга