Мировой опыт использования редевелопмента в индустрии туризма. Журнал редевелопмент

Strelka Magazine - Словарный запас: РЕДЕВЕЛОПМЕНТ

Как построить бизнес на заброшенной городской земле.

ЧТО НАПИСАНО В СЛОВАРЕ

Редевелопмент — процесс перепрофилирования объекта недвижимости под новое направление. ( Concept Development)

ЧТО ГОВОРЯТ ЭКСПЕРТЫ

Григорий Гурьянов, партнёр Архитектурного бюро «Практика»

Девелопмент — это развитие участка земли, создание продукта недвижимости. Девелопер зарабатывает, покупая участок, инвестируя в его развитие и затем реализуя по новой стоимости. Проще говоря, девелопмент - это бизнес. Как и всякий бизнес, он может оказаться прибыльным или убыточным, социально ответственным или нет. Добавляя приставку «ре-», получаем редевелопмент, то есть повторное освоение участка: создание на нем нового, более востребованного продукта недвижимости. Экономика и общество меняются, технологии и социальные модели устаревают. Ориентированные на них объекты и территории становятся неэффективными или невостребованными. Это естественный процесс. Поэтому, как правило, редевелопмент подразумевает перепрофилирование – частичную или полную замену функции, в том числе путем активного строительного вмешательства. Редевелопмент позволяет использовать те очевидные преимущества, которые в современном городе дает концентрация и повышение плотности городской среды. В сложившихся, плотно застроенных городах редевелопмент может оказаться вообще единственным возможным способом что-то сделать.

Ревитализация — частный случай редевелопмента. Означает буквально «оживление» территории или объекта, которые больше не функционируют. Чаще всего применяется к бывшим промышленным предприятиям, в которых когда-то кипела жизнь, а сегодня они оказались заброшенными, выключенными из города.

Ревитализация промышленных объектов как самостоятельный жанр существует уже примерно 50 лет. Началось все в 1970-80 гг. в индустриально развитых странах Западной Европы и Северной Америки. Промышленное производство уходит из городов, и поиск нового применения для пустующих цехов и бывших фабрик, иногда сопоставимых по размерам с целыми городскими районами, становится актуальной задачей. Тогда же произошло осмысление промышленных объектов как носителей исторического и культурного наследия. Поэтому сегодня ревитализация включает в себя и этот смысловой оттенок — внимательного и бережного отношения к объекту редевелопмента, сохранения духа места и материальной памяти о прошлом.

Жанна Дикая, архитектор бюро Meganom

Редевелопмент — перезагрузка объектов недвижимости. Из невостребованных и нерационально используемых территорий создаются новые инвестиционно привлекательные проекты. Точкой отсчёта для редевелопмента можно считать середину XX века — время перестройки промышленных зданий в Европе и в Америке. Тогда появились компании, которые скупали устаревшие предприятия и строили на месте обширных промзон жильё, музеи, рестораны, парки. Это было экономически выгодно.

В условиях дефицита земельных участков проекты редевелопмента дают возможность обновить городскую ткань, изменить не только архитектурный облик, но и социальный уровень. Если заново реорганизовывать городское пространство, то можно решить транспортные проблемы, найти потенциал для строительства новых дорог, мостов, парков и набережных. Территории, которые ранее были закрыты, напротив, становятся новыми местами притяжения для горожан.

Один из самых впечатляющих примеров редевелопмента — гамбургский проект застройки бывшего морского порта Хафенcити. Новые районы тесно связаны с исторической застройкой и разнообразны по функциональному составу. Кварталы получились живые, с хорошо развитой сетью общественных пространств: они занимают пятую часть территории и связаны 25 пешеходными мостами. Это история не только об элитном жилье, а о новом культурном центре с качественно организованной инфраструктурой. Проект ориентирован на инновационность: умные технологии, использование возобновляемых энергоресурсов и снижение выбросов в окружающую среду.

Если изучить Москву, где более 17 процентов городской земли занято промышленными зонами, то яркими примерами редевелопмента являются «Садовые кварталы» на месте завода «РТИ-Каучук» и реорганизация территории АМО «ЗИЛ».

Редевелопмент можно перепутать с реновацией, ревитализацией, реконструкцией и джентрификацией. Общее у всех этих процессов то, что в их основе заложены изменение, улучшение и активизация пространства. Но способы и программы у всех разные. Так, ревитализация не всегда связана со сносом и перестройкой.

ПРИМЕРЫ УПОТРЕБЛЕНИЯ

ТАК ГОВОРИТЬ ПРАВИЛЬНО

Редевелопмент повышает процент полезных площадей. (Жанна Дикая)

ТАК ГОВОРИТЬ НЕПРАВИЛЬНО

Программой редевелопмента завода шампанских вин предусмотрено полное сохранение исторического облика всех зданий и структуры территории. (Пояснение: правильнее сказать — ревитализация, так как изменения коснутся только функциональной программы и интерьера.) (Жанна Дикая)

Текст: Александра Сивцова

strelka.com

Концептуальная основа модели редевелопмента промышленных моногородов

Рыночные преобразования начала 90-х годов в России практически разрушили промышленную кооперацию, сформированную в советской экономике и позволявшую устойчиво функционировать промышленным предприятиям, в том числе в моногородах. Теперь краеугольным камнем становится влияние рынка на размещение промышленного производства. Однако рынок и конкуренция в российских условиях скорее препятствуют, чем способствуют развитию промышленного производства, поскольку конкурентная борьба – это борьба за выживание, а не в поддержку в условиях рынка.

В России, более того, проявляется так называемый пикалевский синдром, когда разделение промышленного комплекса между собственниками препятствует их кооперации из-за конфликтов собственнических интересов. В результате прекращается экономически выгодный в целом выпуск продукции. Нарастают социальный, экономический и, как правило, сопутствующие им экологический и инсти туциональный кризисы на территории размещения предприятия [1].

Данная проблема не нова для стран с рыночной экономикой. Исследование зарубежного опыта реформирования экономики территориальных образований указывает на положительные результаты применения механизма редевелопмента в процессе территориальных преобразований.

Редевелопмент

Самое широкое распространение редевелопмент (redevelopment) получил в США в течение последних 40–50 лет. В настоящее время 49 штатов США и округ Колумбия используют утвержденный законами штатов инструментарий для реализации проектов редевелопмента. Данный инструментарий наиболее часто применяется в случаях, когда процессы деградации городов становятся очевидными и необратимыми в сложившейся ситуации.

Однако исследование нормативно-правовой базы и аналитических статей, связанных с редевелопментом, указывает на недостаточную теоретико-методологическую основу и, скорее, на преобладание нормативно-правового закрепления существующей практики. Так, например, в штате Калифорния последние 14 лет регулярно проводится конференция «Annual Southern California Conference on Redevelopment Abuse1», где, в частности, раскрываются злоупотребления в области редевелопмента.

Материалы конференции дали возможность группе авторов ежегодно публиковать доклад «Redevelopment: The Unknown Government» (Редевелопмент: неизвестное правительство) [6]. Он включает в себя критику опыта и примеры лучшей практики, но не рассматривает теоретико-методологические аспекты редевелопмента.

В действующем законе штата Калифорния «California Community Redevelopment Law»2 дано следующее определение редевелопмента [4]:

«Redevelopment» means the planning, development, replanning, redesign, clearance, reconstruction, or rehabilitation, or any combination of these, of all or part  of a survey area, and the provision of those residential, commercial, industrial, public, or other structures or spaces as may be appropriate or necessary in the interest of the general welfare». То есть: «Редевелопмент» (перестройка, развитие нового направления) означает планирование, застройку, перепланирование, модернизацию, удаление, реконструкцию, восстановление, или любую их комбинацию, частично и в целом, для обеспечения соответствия жилых, коммерческих, промышленных, общественных и иных объектов и территорий интересам общего благосостояния.

По сути, согласно вышеназванному закону, редевелопмент – это реконструкция населенных пунктов или отдельных городских кварталов, районов, микрорайонов с использованием собственных и привлеченных инвестиций. При этом главная цель редевелопмента – повышение финансовой самостоятельности территорий и формирование их экономической независимости, что косвенно предполагает также решение социальных, экологических и институциональных проблем.

Редевелопмент как революционное преобразование

Определяя концептуальную основу модели редевелопмента промышленного сектора экономики моногородов, авторы предлагают исходить из сопоставления понятий «редевелопмент» – «девелопмент» подобно тому, как мы сопоставляем понятия «революция» – «эволюция». Общим для данных пар понятий является понятие «развитие».

Противоположным направлением развитию является деградация, которая проявляется совокупно в социальной, экономической, экологической и институциональной сферах.

Когда процессы деградации преобладают над процессами развития города, встает вопрос о неких коренных преобразованиях, которые исследователи называют революционными.

Отмечая сходство пар понятий «редевелопмент» – «девелопмент» и «революция» – «эволюция», их необходимо разделить по области применения.

Понятия «революция» – «эволюция» имеют общенаучное применение. Понятия «редевелопмент» – «девелопмент» относятся к теории и практике управления, менеджмента. В случае редевелопмента промышленного сектора экономики моногорода речь идет о муниципальном и корпоративном менеджменте, когда преобладающие процессы деградации вызывают необходимость «революции», что подразумевает [3]:

– резкий скачок, крупное изменение организации хозяйственной деятельности;

– преодоление кризиса, предшествующего резкому скачку;

– разрыв преемственности в развитии хозяйственной деятельности.

Сам скачок не следует понимать в буквальном смысле слова, он рассматривается как резкое изменение скорости процесса. Надо полагать, что процесс можно назвать революционным в полном смысле слова только в том случае, если имеются налицо все три вышеназванных признака.

Реинжиниринг

В теории и практике управления, менеджмента рассматриваемую сущность наиболее полно отражает понятие «реинжиниринг», который получил наибольшее распространение на корпоративном уровне. Авторы понятия «реинжиниринг» М. Хаммер и Д. Чампи применили его в 1992 году. Одна из основных работ этих авторов – «Реинжиниринг корпорации: Манифест революции в бизнесе» [2].

Согласно общепринятому определению, реинжиниринг – это фундаментальное переосмысление и радикальное перепроектирование бизнес-процессов для достижения существенных улучшений в ключевых для современного бизнеса показателях результативности. В этой формулировке авторы определения выделяют четыре ключевых слова, характеризующих происходящие процессы: фундаментальный, радикальный, существенный.

В работе «Реинжиниринг корпорации: Манифест революции в бизнесе» дается ответ еще на один, ключевой для данного исследования вопрос: применим ли реинжиниринг к правительству и другим государственным учреждениям? Авторы отвечают: несомненно, да. Суть реинжиниринга – в переосмыслении организации работы. Поэтому он применим к любым предприятиям и учреждениям.

Приводится следующий пример. В 1993 году под  руководством вице-президента США Эла Гора была проведена «Оценка национальной производительности» (The National Performance Review), что привело к инициативе «Преобразование правительства» («ReGo» – Reinventing the Government), которая, по сути, представляет собой практическое применение сформулированных в этой книге принципов реинжиниринга.

Применение теории и методологии реинжиниринга позволяет дать теоретико-методологическую трактовку редевелопмента, поскольку он представляет собой данный инструментарий на уровне территориальных образований.

Исходя из наличия проблемы промышленных моногородов, требований Градостроительного кодекса РФ по обеспечению принципа устойчивого развития в градостроительной деятельности, дефиниций редевелопмента и реинжиниринга, предлагается следующее определение: «Редевелопмент – это реинжиниринг социальных, экономических, экологических и институциональных процессов территориального образования от их дисбаланса к балансу с точки зрения устойчивого развития, реализуемый посредством территориального планирования». Данное определение устанавливает цель, задачи и механизм реализации редевелопмента при реформировании промышленных моногородов, определяя его одновременно как антикризисный механизм в условиях глобального кризиса.

Приращение налоговых поступлений

По существу, редевелопмент со всем допустимым инструментарием реинжиниринга является одним из наиболее значимых механизмов реформирования промышленных моногородов. Предлагаемое определение редевелопмента позволяет применить теоретически достаточно исследованный и практически отработанный на корпоративном уровне инструментарий реинжиниринга для разработки модели редевелопмента промышленного сектора экономики моногородов.

Существенным отличием предлагаемой модели редевелопмента промышленных моногородов от применяемых на практике должна стать ориентация на баланс социальных, экономических, экологических и институциональных процессов территориального образования, тогда как в США основным показателем осуществления редевелопмента является Tax Increment, или увеличение налоговых поступлений в результате реализации проекта редевелопмента.

Tax Increment Financing (TIF) – финансирование за счет приращения налоговых поступлений является также методом финансирования государственных и муниципальных инвестиций в области редевелопмента [5]. Как правило, органы власти штатов предлагают программы гарантий TIF по проектам редевелопмента. При этом формулируются требования к проекту, предлагаются формы заявок для участия в программе госгарантий и формы отчетности [7].

Следует обратить внимание, что по окончании очередного финансового года результаты реализации проекта редевелопмента подлежат аудиту со стороны органов контроля штата. Примером тому может служить отчет за 2007–2008 гг. по штату Калифорния, предоставляемый гражданам, губернатору и членам законодательного органа Калифорнии. Отчет подготовлен службой контроллера штата Калифорния (California State Controller), подобием которой являются контрольно-счетные палаты в субъектах Российской Федерации.

Таким образом, редевелопмент, базирующийся на инструментарии реинжиниринга, следует рассматривать как перспективное направление в методологии реформирования промышленного сектора экономики моногородов.

creativeconomy.ru

Мировой опыт использования редевелопмента в индустрии туризма

The paper discusses redevelopment as an instrument for tourism industry growth. For this purpose the major barriers and benefits of redevelopment are given, the classification is made. Then international case studies are considered regarding their impact on particular tourism infrastructure elements. Finally the conclusion about the redevelopment efficiency for the goals set is made.

Key words — Redevelopment, tourism industry, gentrification, industrial site, tourism development

На сегодняшний день в развитых странах мира наблюдаются тенденции перехода от индустриального общества к постиндустриальному. Этому процессу свойственно увеличение в процентном соотношении занятости населения в сфере услуг и снижение — в сфере промышленности, уменьшение энергоемкости производства. Еще одной социальной тенденцией современного общества является джентрификация, что подразумевает под собой переселение представителей среднего класса в неблагополучные районы города с сопутствующим развитием инфраструктуры. Джентрификация предполагает облагораживание и удорожание стоимости недвижимости городских районов, что приводит к постепенному вытеснению промышленного производства за черты города. Другой причиной переноса или закрытия производства могут быть названы экологические инициативы, принятые на местном, государственном и межгосударственном уровне. Так, в Германии по итогам деятельности специально сформированной комиссии по безопасности реакторов было принято решение об отключении восьми немецких АЭС и сокращении срока службы оставшихся девяти [6]. Наконец, еще одним трендом в экономически развитых странах мира является перенос производства в развивающиеся страны, вследствие более дешевой рабочей силы и более выгодных условий покупки или аренды земли.

Таким образом, с одной стороны возникают выведенные из эксплуатации промышленные объекты, с другой стороны — существует потребность создания материальной базы для развития сферы услуг. В связи с экономической целесообразностью повторного использования утративших эффективность промышленных помещений с переориентацией их функциональности во всем мире приобретает популярность редевелопмент. В статье рассматривается возможность использования редевелопмента для развития индустрии туризма, приводятся практические примеры из мирового опыта.

Под редевлопментом понимается реконструкция неэффективно используемых промышленных и муниципальных зданий, промышленных территорий или целых городских районов с частичным или полным изменением их функциональности. В своей работе Голованов и Киселева рассматривают классификацию редевелопмента с точки зрения трудозатрат и глубины производимых изменений [2]. Авторы выделяют «полный», «частичный» и «поверхностный» редевелопмент. Похожая классификация предлагается Быстровым [1]. В данном случае автор классифицирует редевелопмент с точки зрения степени изменения первичной функциональности объекта, и также выделяет три направления редевелопмента: «с сохранением промышленных функций», с «частичной рефункционализацией», а также с «полной рефункционализацией» объекта. Исходя из предложенных авторами градаций с точки зрения решения потребностей сферы услуг, и сферы туризма в частности, наиболее интересны группы «полного редевелопмента» или «редевелопмента с полной рефункционализацией» объекта.

Однако «полный редевелопмент» экономически выгоден и целесообразен не во всех случаях. Несмотря на несомненные преимущества повторного использования объекта, существует ряд барьеров на пути к трансформации промышленных территорий. На основе изучения практических примеров Лоурес выделил основные барьеры и преимущества редевелопмента [7]. К барьерам относятся: восприятие преступности населением; недостаточная квалификация доступной рабочей силы; повышенная сложность работ; высокие издержки; ограниченный доступ на территорию; недостаточное понимание взаимосвязей редевелопмента; наличие местных и региональных политических лобби; проблемы с формой собственности объекта; неопределенность спроса; сложности в получении финансирования; неопределенность в вопросах юридической ответственности; потенциальная опасность вредного биологического, физического или химического воздействия; практическая неопределенность в вопросах восстановления и строительства; частично совпадающая юрисдикция; сложность расчета издержек; долгие сроки очистки территории и проведения работ; устаревание городской инфраструктуры. К преимуществам редевелопмента автор относит: повышение чувства принадлежности к сообществу среди населения; усиление связи человека с окружающей средой; создание рабочих мест; сокращение негативных настроений в обществе; поддержка развития рекреации; замедление разрастания городов; создание доступного жилья; защита и привлечение внимания к промышленному наследию; повторное использование существующей инфраструктуры; уменьшение стоимости инфраструктуры; увеличение стоимости недвижимости; привлечение внутригородских инвестиций; снижение использования незатронутых природных зон; стимулирование экономической активности; снижение загрязнения воздуха и воды; увеличение налоговых поступлений; повышение стоимости культурных активов; повышение покупательной способности; предотвращение распространения загрязнения; защита дикой природы; улучшение городской эстетичности; создание озелененной местности. В дополнение к названным преимуществам следует отметить возможность развития туристической инфраструктуры, а, следовательно, повышение туристической привлекательности города.

В соответствии с Распоряжением Правительства РФ одним из основных «направлений и механизмов решения задач развития туризма в РФ» является «развитие туристской инфраструктуры и формирование доступной и комфортной туристской среды» [4]. В трактовке ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» туристская индустрия — это «совокупность гостиниц и иных средств размещения, средств транспорта, объектов санаторно-курортного лечения и отдыха, объектов общественного питания, объектов и средств развлечения, объектов познавательного, делового, лечебно-оздоровительного, физкультурно-спортивного и иного назначения, организаций, осуществляющих туроператорскую и турагентскую деятельность, операторов туристских информационных систем, а также организаций, предоставляющих услуги экскурсоводов (гидов), гидов-переводчиков и инструкторов-проводников» [3]. На рисунке 1 приведена схематическая интерпретация структуры индустрии туризма. Мировой опыт показывает, что редевелопмент может быть эффективным инструментом для развития индустрии туризма. Так, серым цветом на рисунке выделены элементы структуры индустрии туризма, на развитие которых возможно оказать непосредственное влияние при помощи редевелопмента.

Рис. 1. Структура индустрии туризма

Стоит отметить, что в большинстве случаев каждый отдельный объект инфраструктуры может выполнять функцию нескольких элементов индустрии туризма. Так, например, гостиница может быть и средством размещения, и объектом общественного питания. Тем не менее, во всех случаях функции объекта можно разделить на основную и дополнительные. В приведенном примере гостиница — это, прежде всего, средство размещения. По аналогичной логике далее будут рассмотрены примеры из мировой практики редевелопмента — как эффективного средства развития индустрии туризма. В статье рассматривается восемь бывших промышленных или заброшенных жилых зон, на сегодняшний день выполняющих хотя бы одну функцию объектов индустрии туризма. Выбор примеров был осуществлен, исходя из условия соответствия их функций функциям объектов индустрии туризма, мировой узнаваемости и значимости.

Мировой опыт редевелопмента последних десятилетий включает в себя огромное количество разнообразных проектов. Только лишь Лоурес в своем труде рассматривает 346 случаев территориальной трансформации [7].

В качестве практического примера создания средств размещения может быть упомянут редевелопмент сталеплавильного завода в городе Гамбург, Германия. В результате перестройки в бывшем здании завода был открыт 4-звездочный отель «Ист». Другим похожим примером является редевелопмент завода по изготовлению джема, располагавшегося в порту города Хобарт на острове Тасмания. После реконструкции здания был открыт арт-отель «Генри Джонс», увековечивающий своим названием память создателя завода. В здании отеля располагается выставка современного искусства Тасмании, проводятся туры с сопровождением гидов, посвященные истории завода. Еще один образец создания средств размещения — это редевелопмент промышленной зоны в районе Баркинг, Лондон, Великобритания. На месте промышленной зоны и пролетарских жилых домов к 2010 году построили большой и яркий жилой комплекс с реконструкцией старых зданий, а также возведением новых. Жилой комплекс включает в себя жилые дома, в том числе построенные на месте фабрики по производству и розливу лимонада, коммерческие пространства под офисы, магазины и рестораны, 4-этажную гостиницу на месте бывшего предприятия по производству фортепиано, дендрарий, который, поражая разнообразием своей флоры, стал новым центром притяжения района. Комплекс также включает в себя образовательный центр, в состав которого вошли: лекторий, классы, выставочные пространства, конференц-залы и прочие неотъемлемые элементы образовательного процесса. Здания мэрии и библиотеки, подверглись реконструкции, но сохранили и свой привычный облик, и функциональное назначение.

Примеры создания объектов познавательного характера включают Арт-зону «798 Артс Дистрикт» в Пекине, Китай, и галерею современного искусства «Тейт-Модерн» в Лондоне, Великобритания. Арт-зона «798 Артс Дистрикт» располагается на территории заброшенного завода по производству электроники. Облагораживание территории бывшего завода, находящегося в государственной собственности, тесно связано с процессом джентрификации, так как трансформацией пространств занимались частные арендаторы, в число которых входили художники и культурные организации. На данный момент в арт-зоне находятся художественные галереи, арт-центры, студии художников, дизайнерские компании, бары и рестораны, проводятся выставки современного китайского и зарубежного искусства. Также в качестве примера было названо преобразование электростанции в галерею современного искусства «Тейт Модерн». Сегодня в здании музея находится коллекция мирового современного искусства. «Тейт Модерн» входит в десятку наиболее посещаемых музеев мира.

Практическим примером создания объектов общественного питания представляется квартал баров «Руинпабс», расположенный на месте заброшенной жилой зоны в Будапеште, Венгрия. В начале 2000-х в Еврейском квартале Будапешта большинство зданий находились в аварийном состоянии. Несколько инициативных предпринимателей арендовали одно из полуразрушенных помещений, и открыли первый руинпаб «Симпла». После того, как место стало популярным, рядом открыли кафе, в меню которого входят фермерские продукты. На данный момент на территории района насчитывается около 30 руинпабов, один из которых располагается на крыше старого советского универмага «Корвин». Следует отметить, что вследствие успешности руинпабов, многие рестораторы принялись имитировать атмосферу «беспорядка» в своих заведениях.

Одним из наиболее ярких практических примеров создания объектов и средств развлечения может быть назван «Проект Эдем». Суть проекта заключается в рекультивации территории бывшего глиняного карьера с целью создания ботанического сада в графстве Корнуолл, Великобритания. Комплекс ботанического сада состоит из двух оранжерей, в которых собраны растения со всего мира. Каждая оранжерея представляет собой несколько соединенных геодезических куполов. С 2002 года на территории ботанического сада проводится летний музыкальный фестиваль «EdenSessions». Прежде всего, «Проект Эдем» интересен как пример создания туристической инфраструктуры и привлечения потока туристов в место, прежде не располагавшее предпосылками к этому. Наконец, еще одним образцом редевелопмента, направленного на создание объектов и средств развлечения, является преобразование острова промышленного кораблестроения в туристическую достопримечательность «Остров Какаду», внесенную в 2010 году в список Всемирного Наследия Юнеско. После редевелопмента на острове проводятся выставки, посвященные кораблестроению, располагается отель, кинозал, школа фотографии для школьников и студентов, мастерская реставрации кораблей, а также предоставляются услуги аренды лодок.

Как отмечалось ранее, каждый из проектов может сочетать в себе несколько функций объектов инфраструктуры туризма. Поэтому помимо основных структурных функций, в соответствии с которыми отождествляются проекты, они могут нести и дополнительные. В таблице 1 указывается полный набор выполняемых функций элементов инфраструктуры туризма для объектов, прошедших редевелопмент. Обозначение «+» в ячейке означает, что проект выполняет функцию рассматриваемого объекта индустрии туризма; обозначение «-» ставится в противном случае. Серым цветом выделяется ячейка, соответствующая основной функции проекта. Следует отметить, что при составлении списка выставки учитывались как «объект познавательного характера», а не «объект развлечения».

Таблица 1

Объекты индустрии туризма на месте промышленных изаброшенных жилых зон

Таким образом, приведенные выше примеры показывают, что редевелопмент — эффективное средство для развития индустрии туризма, которое может использоваться для непосредственного влияния на большинство элементов инфраструктуры. Более того, редевелопмент может оказывать косвенное влияние также и на развитие транспорта и туристических организаций, что может быть проиллюстрировано на примере «Острова Какаду». После его редевелопмента туристические организации начали предлагать услуги транспортировки на остров и услуги гидов. Применение редевелопмента для развития инфраструктуры туризма также включает в себя ряд других преимуществ: использование бывших промышленных объектов позволяет увековечить историю региона, параллельно содействовать решению экологических проблем и оптимизировать вкладываемые в инфраструктуру ресурсы.

1. Быстров П. Н. Функциональный аспект редевелопмента промышленных территорий [Электронный ресурс] / П. Н. Быстров // Известия КазГАСУ, 2008. — № 1 (9). — Режим доступа: http://izvestija.kgasu.ru/files/1_2008/Bistrov_22_24.pdf (дата обращения 10.02.2016)
2. Голованов Е. Б., Киселева В. А. Развитие редевелопмента как направления по преобразованию городских территорий / Е. Б. Голованов, В. А. Киселева // Вестник Южно-Уральского Государственного Университета, 2013. — № 3 (7) — с. 12–16.
3. Об основах туристской деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: [Федеральный закон от 24 ноября 1996 г. N 132-ФЗ] — Режим доступа: http://base.garant.ru/136248/1/ (дата обращения 12.02.2016)
4. Об утверждении Стратегии развития туризма в Российской Федерации на период до 2020 года [Электронный ресурс]: [Распоряжение Правительства РФ от 31.05:2014 г. № 941-р.] — Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_164146/ (дата обращения 12.02.2016)
5. Покровский Н. Е. Туризм: от социальной теории к практике управления: учебник / Н. Е. Покровский, Т. И. Черняева — М.: Университетская книга; Логос, 2008. — 424 с.
6. Современная Германия. Экономика и политика: [монография] / Под общ. Ред. В. Б. Белова; Федеральное гос. бюдж. учреждение науки Ин-т Европы Российской акад. Наук.- М.: Издательство «Весь Мир», ИЕ РАН, 2015. -720 с.
7. Loures L. Post-industrial landscapes as drivers for urban redevelopment: Public versus expert perspectives towards the benefits and barriers of the reuse of post-industrial sites in urban areas / L. Loures // Habitat International — 2015. Vol. 2 № 45. — P. 72–81.

Основные термины (генерируются автоматически): индустрии туризма, развития индустрии туризма, инфраструктуры туризма, объектов индустрии туризма, структуры индустрии туризма, развития туризма, объектов инфраструктуры туризма, современного искусства, создания объектов, развития инфраструктуры туризма, элементов инфраструктуры туризма, Структура индустрии туризма, промышленных территорий, элементов индустрии туризма, объекта индустрии туризма, объектов общественного питания, туристической инфраструктуры, создания средств размещения, использования редевелопмента, Мировой опыт.

moluch.ru

Нешаткий редевелопмент - ЭкспертРУ - Новости дня

Начавшийся при бывшем губернаторе Петербурга Валентине Матвиенко процесс редевелопмента промышленных территорий сначала затормозился из-за смены управленческой команды, а теперь перспективы освоения серого пояса подрывает кризис. Развитие промышленного пояса города девелоперы и застройщики обсудили в рамках круглого стола «Редевелопмент промышленных территорий».

Редевелопмент – главный инструмент развития центра города, так как готовых пятен под застройку в центральных районах уже не осталось, а стоимость расселения и реконструкции исторического здания настолько высока, что такой проект преобразовывают исключительно под элитное жилье.

На период 2014 года общая площадь промышленных и коммунально-складских зон в Санкт-Петербурге составляет 18,7 тыс. га, это 13,5% от всей городской территории. Для примера, в Москве промышленные зоны занимают порядка 16% территории «Большой Москвы».

За последние десять лет площадь промышленных территорий сократилась примерно на 9%. В основном это произошло за счет интенсивных процессов редевелопмента территорий промышленных предприятий. За этот период полностью прекратили свою деятельность такие в свое время знаковые для Санкт-Петербурга предприятия, как «Красный Треугольник», «Россия», «Красное знамя» и другие, на которых в советские времена трудились десятки тысяч ленинградцев.

Но следует отметить, в этот же период в категорию промышленных были переведены несколько сотен гектаров земель сельхозиспользования, например в Шушарах. За последние 10-15 лет полному редевелопменту подвергнуто в центральной части города и районах, к нему прилегающих, более 50 крупных промышленных площадок общей площадью более 250 га.

На территориях более 220 предприятий идет процесс так называемого частичного редевелопмента, где бывшие производственные здания через реконструкцию приспосабливаются под функции общественно-делового использования.

В основном преобразуемые промышленные территории используются под реализацию проектов общественно-деловой застройки. Это прежде всего офисные и многофункциональные деловые центры. Доля подобных площадей составляет более 60% от всего объема построенной недвижимости на территориях, подвергнутых редевелопменту.

Власть тормозит

Сейчас, по словам девелоперов, главный тормоз процесса редевелопмента – это городские власти. «Весь бизнес Петербурга для власти – это помеха. Большая проблема в том, что непрерывно происходят какие-то изменения. В ПЗЗ, в Генплан. Закон № 820 вступил в силу, а потом оказалось, что неправильно вступил. Для бизнеса было бы лучше, если бы власти остановились на какой-либо точке. Любой», – объяснил гендиректор компании «Теорема» Игорь Водопьянов. «Что касается политики города, то тут нет никакой логики. Это какие-то параллельные миры. В концепции развития города промышленности нет вообще. А насчет переезда производства нам говорят: сначала переезжайте, а потом мы построим вам коммуникации», – добавила заместитель генерального директора ООО ЛОМО Марина Зверева.

Эксперты также отметили трудности с продажей бывших промышленных территорий. «Зачастую под заводами располагаются убежища Минобороны, которые трудно перевести в иную категорию недвижимости. Бывает и так, что убежища уже давно нет, но оно значится в реестре. Иногда коммуникации завода принадлежат другим собственникам. Чтобы развивать промышленные площадки, нужно менять Генплан и функциональное зонирование города. При этом 90% поправок девелоперов о переводе таких участков из промышленных зон в зоны деловой и жилой застройки были отклонены комиссией по внесению изменений в Генплан Петербурга осенью прошлого года», – считает генеральный директор «БестЪ» Георгий Рыков.

Нет у властей понимания, нужна ли сейчас вообще промышленность в центре города. «Промышленность в Петербурге должна существовать: город слишком большой, чтобы выживать только на туризме. С другой стороны, промышленный пояс – важнейшая градостроительная проблема, которую нужно решать прямо сейчас. Она приводит к растяжке транспортных путей, инженерных коммуникаций – эти косвенные потери чудовищны и с точки зрения логистики, и с точки зрения работников, которым приходится ездить на производство через весь город», – обрисовал ситуацию заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. С ним не согласен Георгий Рыков. «Мне кажется, город станет только лучше, если все эти трубы исчезнут. Уже ХХI век, а у нас в центре до сих пор стоят массивные советские заводы. Я вот был недавно в Германии. Там рядом с детским садиком стоит маленький завод по производству клея для радиодеталей, который продают по миллиону за один килограмм», – рассказывает он.

Комплексные решения

Активность девелоперов в сфере редевелопмента промышленных территорий в Петербурге значительно увеличилась, однако стремления к комплексному решению проблемы существования серого пояса, как в Москве, пока нет. Отсутствие единой стратегии редевелопмента промзон может привести к тому, что наиболее интересные объекты девелоперы возьмут в работу, в то время как проблема существования серого пояса решена не будет – менее привлекательные активы так и останутся никому не нужны.

По мнению генерального директора «БКН Девелопмент» Левана Харазова, к решению проблемы редевелопмента серого пояса надо подходить комплексно. «Иначе мы получим разрозненные бизнес-центры и кусочки предприятий. Город должен создавать некое комплексное видение, преференции тем, кто готов развивать и двигать. И речь идет о промышленниках, а не девелоперах. Промышленность разная, тяжелые производства – силовые машины, конечно, должны находиться за чертой города, пищевая, легкая – внутри города. Этим мы обеспечиваем и работу внутри города, и разделение. Государство должно создавать условия для этого», – считает он. «Многие предприятия видят в производстве техническую часть, главное – это бренд. Завод «Кока-Кола» не принадлежит им, они занимаются маркетингом, бренд создается в лабораториях. Как можно вывести крупный фармацевтический завод в Выборг? Где там найти квалифицированные кадры? Как вообще вынести предприятие? Это разрушить одно и построить другое?» – задается вопросами собственник компании SoloFarm Олег Жеребцов.

«Недавно был в командировке в Индии. Там такая политика: заводы распределяют по территориям в зависимости от их населенности. При этом производителям дают субсидии, льготный кредит и налоговые каникулы. Как делается у нас – даже говорить не буду. Вот пришел я в банк – была ставка по кредиту 12%. Через три дня – 15. И потом 17-19», – сказал гендиректор компании «Пласткон» Евгений Кокурошников. При этом участники рынка подчеркивают, что, если промышленность стремится на окраины, значит, это выгодно. Но не всегда такой вариант – лучший. «Если мы переезжаем в область, то я теряю кадры. Специалисты, которые работают на предприятиях по 15 лет, туда не поедут. А те, что сейчас приходят из университетов, они даже не знают виды резьбы, например. Наши молодые рабочие не хотят развиваться. Я это знаю и могу так говорить, потому что сам начинал с рабочего», – отметил Евгений Кокурошников.

Привлекательный пояс?

По данным директора по продажам УК Docklands Екатерины Запорожченко, девелоперам потенциально интересны примерно 650 га серого пояса.

Редевелопмент предполагает целый цикл работ, от которых зависит себестоимость строительства и экономика проекта в целом. В каждом конкретном случае себестоимость различна. Пока девелоперы все еще снимают сливки, не подбираясь к участкам, где их ждет большая работа. Выбирают самые интересные места – с видовыми характеристиками, на набережных, пригодные для строительства дорогого жилья. Чем легче готовить площадку, тем охотнее на нее идут девелоперы.

Обычно подготовка площадки под строительство предполагает не только рекультивацию, но и снос. Причем снос, как правило, необходим, поскольку реконструкция не позволяет вписаться в современные требования по инженерии и планировке помещений. Затраты на снос и реконструкцию зданий в структуре затрат на строительство в рамках среднестатистических проектов редевелопмента занимают 0,5-2%, затраты на рекультивацию обычно не превышают 5%. При этом увеличение себестоимости строительства на индустриальных территориях варьируется от 10 до 40% – все зависит от затрат на подготовку площадки.

Но есть отдельная статья расходов – перебазирование действующего предприятия на новую площадку. Это, признают участники рынка, довольно серьезные затраты. Выделение нового земельного участка, технических мощностей, поддержка перевода производства и т.п. – все это нельзя сделать оперативно и на льготных условиях без государственного участия. По-видимому, поэтому таких примеров в городе не так уж много.

Кроме того, есть абсолютно индивидуальные случаи, вроде большой когорты собственников, что усложняет процедуру покупки земельного участка. Есть фактор КГА – в виде архитектурных ограничений, которые выливаются в финансовые обременения, и т.д. Средняя длительность проекта редевелопмента в Санкт-Петербурге на конец 2014 года составляла пять лет. Большую часть времени занимает перевод участка под жилую или коммерческую застройку, оформление документов, комплекс мер по подготовке земли под строительство. Редевелопмент может удорожать конечную стоимость проекта до 50%. «Многие площадки имеют десятки, а то и сотни мелких владельцев и арендаторов, договориться с ними сложно», – говорит руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. «Тратить деньги и время на разработку проектов редевелопмента, когда у города нет комплексной стратегии по серому поясу, – себе дороже», – считает Екатерина Запорожченко. «Но участков в популярных районах города с инженерной подготовкой, согласованным градпланом и утвержденным ППТ почти не осталось», – констатирует исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников.

Перспективным с точки зрения редевелопмента специалисты считают Петроградский район, в частности, Петровский остров. В Центральном же районе, на Крестовском и Каменном островах промышленных участков, пригодных к редевелопменту, осталось единицы. По словам экспертов, в редевелопменте нуждается подавляющее большинство набережных на левом берегу Невы, на участке от Большеохтинского до Володарского моста, а также на правом берегу Невы, на участке от Большеохтинского до Литейного моста. На левом берегу Невы участок между Володарским мостом и мостом Александра Невского занят действующими предприятиями, вывод которых хоть и планируется, но без конкретных сроков. На правом берегу Невы в работе несколько проектов, однако Свердловская и Синопская набережные ждут своего часа. Редевелопмент якорных объектов может оживить и прилегающие к ним, нерационально используемые территории, уверены участники рынка. Подобные проекты могут вырасти в новые деловые или жилые кварталы – по принципу arrondissement (округов) во Франции, когда развитие идет по районам, жители которых имеют в пешеходной доступности всю необходимую инфраструктуру для современной и комфортной жизни.

Согласно положениям Генерального плана, до 2025 года на территории СПб сокращению общей площади территорий, занимаемых объектами производственного назначения, а также объектами инженерной инфраструктуры и железнодорожного транспорта подлежит 3,5-4 тыс. га, в том числе 2-2,5 тыс. га за счет перебазирования промышленных предприятий из центра Санкт-Петербурга.

Объекты редевелопмента в Санкт-Петербурге

expert.ru

Смотрите также

• 
  Молуч журнал
• 
  Журнал редевелопмент
• 
  Харакири журнал
• 
  Рниито журнал
• 
  Журнал харакири
• 
  Харакири журнал
• 
  Рниито журнал
• 
  Журнал харакири
• 
  Агропрофи журнал
• 
  Агропрофи журнал
• 
  Журнал шалунья