Это интересно
- ОКД
- ЗКС
- ИПО
- КНПВ
- Мондиоринг
- Большой ринг
- Французский ринг
- Аджилити
- Фризби
Опрос
Полезные ссылки
РКФ
Все о дрессировке собак
Стрижка собак в Коломне
Поиск по сайту
Глава Росреестра рассказала о проблемах госрегистрации прав на недвижимость. Журнал строительство недвижимость право
Право и недвижимость
Москва +7 (499) 703-46-52 Санкт-Петербург +7 (812) 309-56-31 Регионы (бесплатно) +7 (800) 333-45-16 доб. 382 Задайте вопрос юристу pravonedv.ru
| журнал строительство недвижимость право | 1 | 16,00 | 0,00 | 0,00 | производим все строительные отделочные монтажные работы любой сложности. [ | | ] |
| |||
| журнал строительство недвижимость право | 1 | 16,00 | 1-ec.ru | 0,00 | 0,00 | решения проблем по жилищному праву. [ | | ] |
| ||
| журнал строительство недвижимость право | 1 | 16,00 | 2rrk.ru | 0,00 | 0,00 | Удочки зимние, приманки, черпаки, багорики, ледобуры и комплектующие. [ | | ] |
| ||
| журнал строительство недвижимость право | 1 | 16,00 | ads12free.com | 0,00 | От издателей первой в России газеты бесплатных объявлений «Атолл». [ | | ] |
| |||
| журнал строительство недвижимость право | 1 | 16,00 | alaniaprogress15.com | 0,00 | 0,00 | Алагирское месторождение. Щебень кубовидный, песок, отсев дробления. [ | | ] |
| ||
| журнал строительство недвижимость право | 1 | 16,00 | alfa-mech.ru | 0,00 | 0,00 | Аренда экскаваторов гусеничных, колесных, мини экскаваторов и бульдозеров. [ | | ] |
| ||
| журнал строительство недвижимость право | 1 | 16,00 | amarantmetal.ru | 0,00 | 0,00 | Строим под ключ, гарантии [ | | ] |
| ||
| журнал строительство недвижимость право | 1 | 16,00 | archimetrika.umi.ru | 0,00 | 0,00 | Акция! На индивидуальный проект скидка 50%! Спроектируем и построим! [ | | ] |
| ||
| журнал строительство недвижимость право | 1 | 16,00 | balticlegalservices.com | 0,00 | 0,00 | Профессиональная правовая поддержка международных экономических проектов. [ | | ] |
| ||
| журнал строительство недвижимость право | 1 | 16,00 | bibliard.ru | 0,00 | чинного устава. Собственность и права в чужой недвижимости, 1914, репринт [ | | ] |
|
atrends.ru
Инвестиции в жилищное строительство: проблемы договорного оформления
Библиографическое описание:
Еремина А. А. Инвестиции в жилищное строительство: проблемы договорного оформления // Новый юридический вестник. 2017. №1. С. 33-37. URL https://moluch.ru/th/9/archive/66/2304/ (дата обращения: 29.06.2018).
Статья посвящена анализу проблемы договорного оформления инвестиционных отношений в сфере жилищного строительства. В статье рассматриваются наиболее распространенные из предусмотренных действующим законодательством договорные конструкции для оформления инвестиционных правоотношений в сфере жилищного строительства, а также проводится их сравнительный анализ.
Ключевые слова: инвестиции, инвестиционный договор, договор участия в долевом строительстве, смешанный договор, договор купли-продажи будущей вещи, предварительный договор, договор подряда, договор простого товарищества
Строительство на протяжении всей человеческой истории было и остается одной из самых ресурсозатратных сфер человеческой деятельности, поскольку оно требует аккумулирования в одном месте колоссального объема материальных и трудовых ресурсов, что не всегда бывает под силу сделать отдельно взятому лицу, а потому все чаще население страны прибегает к инвестированию собственных и привлеченных средств в строительство объектов жилого назначения для собственных нужд.
В то же время, все большую популярность в последние годы набирает и другой процесс — инвестирование излишних, неиспользуемых средств в строительство жилых объектов в качестве источника дохода в будущем. Выгода в данном случае очевидна, ведь стоимость построенного и сданного в эксплуатацию объекта недвижимости значительно превышает фактические затраты на его строительство, что делает привлекательным вложение средств в недвижимость на этапе ее проектирования и строительства с целью дальнейшей продажи готового объекта. Кроме того, из объекта недвижимости возможно систематическое извлечение прибыли посредством сдачи его в аренду (наем), что также делает капиталовложения в сфере строительства привлекательными для инвесторов.
Какими договорами должны оформляться отношения между сторонами в первом и во втором случае? Разные ли это будут договоры, или существует единая договорная конструкция для обеих ситуаций? На эти вопросы автор и попытается дать ответ в настоящей статье.
Для начала необходимо определиться с понятиями инвестиций и инвестиционной деятельности. Действующее законодательство содержит нормативные определения этих понятий. Так, инвестициями, согласно абзацу 2 статьи 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», являются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта [1]. Указанное определение, по мнению автора, является недостаточно конкретным, поскольку понятие «полезный эффект» очень субъективно. Нормативное определение понятия «инвестиционная деятельность», имеющееся в абзаце 3 вышеназванной статьи, также содержит отсылку к полезному эффекту: инвестиционной деятельностью является вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта [1]. Нормативного определения самого понятия «полезный эффект» действующее законодательство не содержит. Полезным эффектом мы можем считать и приобретение жилого помещения для собственных нужд. Но является ли инвестированием (по смыслу законодательства об инвестиционной деятельности) вложение средств в строительство жилплощади для собственных нужд, или правоотношения, возникающие в таком случае, нужно расценивать как куплю-продажу недвижимой вещи, которая будет создана в будущем? Возможно, существует иной, особый порядок договорного оформления таких правоотношений? От ответа на эти вопросы зависит выбор договорной конструкции, которой будут оформляться правоотношения при жилищном строительстве с использованием привлеченных средств в том или ином случае.
Согласно пункту 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны вправе заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами [2]. В этом положении и заключается один из главных постулатов принципа свободы договора. При этом пункт 3 вышеназванной статьи содержит понятие смешанного договора, который объединяет в себе элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Здесь гражданское законодательство проводит разделительную линию между непоименованным и смешанным договорами, для которых устанавливаются различные правила договорного оформления и законодательного регулирования.
С точки зрения автора, понятие инвестиционного договора можно расценивать двояко: как обобщенную категорию (все договоры, связанные с вложением капитала с целью извлечения прибыли или достижения иного полезного эффекта, являются инвестиционными в широком смысле этого слова), и как собственно инвестиционный договор (непоименованный в гражданском законодательстве договор, отношения по которому регулируются законодательством об инвестиционной деятельности) [3].
Основываясь на указанной выше позиции, автор разделяет все договоры, связанные с вложением средств в жилищное строительство, на две большие группы: собственно инвестиционные договоры (регулируемые законодательством об инвестиционной деятельности) и прочие договоры, поименованные и непоименованные гражданским законодательством.
Начнем рассмотрение с собственно инвестиционных договоров в сфере жилищного строительства. Инвестиционные правоотношения в Российской Федерации, наряду с общими положениями гражданского законодательства, регулируются также специализированными законами: Законом РСФСР от 26.06.1991 № 1488–1 (ред. от 19.07.2011) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Закон РСФСР действует в той части, в которой не противоречит действующему законодательству Российской Федерации. Однако ни в одном из специальных законов, как и во всем гражданском законодательстве России, нет понятия «инвестиционный договор». Этот факт не налагает запрет на заключение таких договоров (поскольку в стране действует принцип свободы договора, о котором говорилось выше), но, в то же время, значительно затрудняет регулирование таких договорных отношений и разрешение конфликтов, возникающих при исполнении обязательств по таким договорам.
Попыткой разрешить проблему, вызванную таким законодательным пробелом, стало издание 11 июля 2011 года Пленумом Высшего арбитражного суда Российской Федерации Постановления № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление Пленума ВАС РФ № 54). По сути своей, указанное Постановление разъясняет судам порядок разрешения наиболее распространенных споров, возникающих при реализации инвестиционных отношений в сфере строительства.
Так, абзац 1 пункта 4 указанного выше Постановления устанавливает, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с осуществлением инвестиционной деятельности в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 (Купля-продажа), 37 (Подряд), 55 (Простое товарищество) Гражданского кодекса Российской Федерации и других, то есть перечень аналогий закона в данном случае является открытым [4]. Таким образом, само по себе понятие «инвестиционный договор» не может достаточно полно отразить сущность тех или иных инвестиционных отношений в сфере строительства, поскольку инвестиционный договор не поименован российским гражданским законодательством, а это значит, что и единой законодательно определенной договорной конструкции для него не существует. Для разрешения конфликтов, основанных на инвестиционном договоре, необходимо применять аналогию закона. В зависимости от юридической природы каждого отдельно взятого инвестиционного договора, применяется аналогия закона, регулирующего один из поименованных видов гражданско-правовых договоров, наиболее близкий по своему содержанию к такому инвестиционному договору. Наиболее распространенными договорами в рамках применения аналогии закона в таких случаях являются: договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, договор подряда и договор простого товарищества (договор совместной деятельности).
Согласно абзацу 2 пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ № 54, если судом не установлено иное, надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Абзац 3 пункта 4 указанного Постановления устанавливает, что право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) этого права за покупателем [4]. Таким образом, до момента государственной регистрации права собственности инвестора на возведенное за его счет недвижимое имущество, объект незавершенного жилищного строительства находится в собственности лица, осуществляющего такое строительство, а значит и все риски, связанные с порчей или утратой такого имущества, несет такое лицо, а не инвестор.
Также следует обратить внимание на то, что, согласно части 2 статьи 2 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488–1 (ред. от 19.07.2011) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», субъектами инвестиционной деятельности могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе иностранные, а также государства и международные организации [5]. Этот факт указывает на отсутствие запрета на заключение инвестиционных договоров с участием граждан, однако действующее законодательство все же содержит ряд ограничений в этой связи. О них речь пойдет ниже.
Помимо инвестиционных договоров, существует целый ряд договорных конструкций, которыми могут оформляться отношения, связанные с инвестированием в жилищное строительство, например, договоры участия в долевом строительстве, которым в настоящее время значительно уступают по популярности инвестиционные договоры в этой сфере. Такая популярность обусловлена целым рядом факторов: детальностью законодательного регулирования договорных отношений, повышенными требованиями к застройщику, предъявляемыми законом, защищенностью интересов участников долевого строительства (дольщиков) со стороны государства, а также другими факторами. Остановимся на договорах участия в долевом строительстве более подробно.
Договоры участия в долевом строительстве (в юридической литературе их также именуют договорами долевого участия, ДДУ), в отличие от инвестиционных, поименованы гражданским законодательством, их нормативное определение содержится в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом участии в строительстве). Так, согласно части 1 статьи 4 указанного закона, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Указанный закон содержит также перечень существенных условий договора участия в долевом строительстве (пункт 4 статьи 4 Закона) и указание на обязательность государственной регистрации такого договора (пункт 3 статьи 4 Закона) [6].
Разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума ВАС РФ № 54 (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве (о чем пункт 11 Постановления содержит соответствующую оговорку). Согласно указанному Постановлению, судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве [7], то есть:
1) по договору участия в долевом строительстве;
2) посредством выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды (субаренды) земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищными накопительными и жилищно-строительными кооперативами в соответствии с федеральным законодательством, регулирующим деятельность таких кооперативов [8].
Таким образом, при привлечении средств граждан (физических лиц) для строительства объекта жилого назначения с последующим оформлением этого объекта в собственность лица-инвестора, законом допустима единственная договорная конструкция: договор участия в долевом строительстве (иные допустимые способы — внедоговорные).
Согласно пункту 3 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве, его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по созданию (строительству) объектов недвижимости, многоквартирных домов в том числе, и не основанные на договоре долевого участия. Отношения, не связанные с договором участия в долевом строительстве, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством России об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав посредством уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по созданию (строительству) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в создаваемом (строящемся) многоквартирном доме, не допускается. Таким образом, законодатель прямо запретил подмену договора участия в долевом строительстве инвестиционным договором.
Значительно шире диапазон договоров, которыми могут оформить инвестиционные отношения в сфере строительства юридические лица и индивидуальные предприниматели. Помимо инвестиционного договора, о котором шла речь в начале настоящей статьи, юридические лица и индивидуальные предприниматели, наряду с гражданами, могут инвестировать средства в жилищное строительство посредством заключения договоров участия в долевом строительстве, поскольку запрета на заключение таких договоров с указанными субъектами Закон о долевом участии в строительстве не содержит.
Существуют и более традиционные для российской правоприменительной практики способы договорного оформления инвестиционных правоотношений в сфере строительства с участием юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, такие как: договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, договор подряда, договор простого товарищества (договор совместной деятельности), предварительный договор купли-продажи. Если с первыми тремя видами договоров все достаточно определенно (существуют законодательно закрепленные основы договорных конструкций и права инвестора защищены), то с четвертым видом (предварительный договор купли-продажи) все не так просто. Предварительный договор содержит одну единственную обязанность продавца — заключить основной договор купли продажи в будущем. Так, в случае продажи готового объекта недобросовестным застройщиком другому лицу, инвестор лишается возможности требовать перевода прав и обязанностей покупателя по такому договору на себя или оспорить данную сделку. Такому инвестору останется лишь требовать возмещения убытков в суде (а доказать реальный размер таких убытков бывает очень непросто). Предварительные договоры купли-продажи в сфере инвестирования строительства (в том числе жилищного) были особо популярны с момента утверждения 25 февраля 1999 года Федерального закона № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» до момента выхода Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» [9]. Такая популярность предварительных договоров купли-продажи в этот период объясняется очень просто: законодатель предусмотрел возможность инвестирования в строительство, а единой договорной конструкции для оформления таких инвестиционных правоотношений не предусмотрел. Руководствуясь вполне логичным по тем временам суждением о том, что купить и продать недвижимую вещь, которая еще не создана, невозможно, юридические лица и индивидуальные предприниматели оформляли инвестиционные правоотношения предварительными договорами купли-продажи, что в дальнейшем порождало немалые трудности для инвестора при неисполнении или недобросовестном исполнении своих обязательств продавцом (застройщиком).
Подытоживая вышеизложенное, автор приходит к выводу, что действующее законодательство не содержит единой договорной конструкции для оформления правоотношений в области инвестиций в жилищное строительство, однако наиболее привлекательной для инвесторов (как физических, так и юридических лиц) договорной конструкцией является договор участия в долевом строительстве.
Литература:- Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» – «Собрание законодательства РФ» – 1999 – № 9 – ст. 1096.
- «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017) – «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
- Еремина А. А. Инвестиционный договор: юридическая природа и место в системе гражданско-правовых договоров // Молодой ученый: международный научный журнал. – 2017 – № 9(143) / 2017. – С. 215-217.
- Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» – «Вестник ВАС РФ» – № 9 – 2011.
- Закон РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 (ред. от 19.07.2011) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» – «Ведомости СНД и ВС РСФСР» – 1991 – № 29 – ст. 1005.
- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) – «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40.
- Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» – «Вестник ВАС РФ» – № 9 – 2011.
- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) – «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40.
- Кулаков А. Коммерческое будущее ДДУ // ЭЖ-Юрист. 2016. № 16. С. 11.
Основные термины (генерируются автоматически): инвестиционная деятельность, долевое строительство, Российская Федерация, договор, жилищное строительство, инвестиционный договор, договор участия, долевое участие, действующее законодательство, строительство.
moluch.ru
Правовой режим объекта, не завершенного строительством
Традиционно правовой режим того или иного объекта в гражданском обороте закрепляется соответствующим разделом ГК РФ. Однако, в случае с объектами незавершенного строительства, все вопросы, связанные с его оборотом, регулируются комплексно с обращением к градостроительному, жилищному, административному законодательству, а в некоторых случаях к судебной практике и доктрине.
Актуальность рассмотрения данного вопроса — уяснения всех принципиальных дефиниций, что имеет важное практическое значение и представляет собой фрагмент целого комплекса проблем, которые ищут своего разрешения посредством права. Речь идет о реализации имущества при банкротстве застройщика, защите прав инвесторов в области долевого строительства, осуществление сделок по поводу объектов незавершенного строительства, наложения различного рода обременений, в том числе залогового характера и так далее.
Действующее российское законодательство не содержит легального определения понятия «не завершенный строительством объект», что вызывает сложности в судебной и правоприменительной практике, а также в доктрине гражданского права при квалификации тех или иных объектов в качестве не завершенных строительством объектов (объектов незавершенного строительства).
Один из ключевых вопросов в освещении данной темы, заключается в разведении понятий «объекта, не завершенного строительством» и «объекта незавершенного строительства». Суть этого вопроса, заключается в том, что объект, строительство которого еще не завершено, может находиться в одном из двух, качественно различных правовых режимах:
‒ режим объекта незавершенного строительства, т. е. процесс выполнения строительных работ не приостановлен, а отношения по поводу этого объекта, определены правовым режимом договора строительного подряда;
‒ режим объекта, не завершенного строительством, в данном случае несмотря на то, что объект еще не достроен, процесс строительства прекращен не только фактически, но и юридически. Такой объект представляет собой конкретный овеществленный результат строительных работ, что позволяет ему стать элементом вещно-правового отношения.
Таким образом, для того, чтобы объект, не завершенный строительством, мог участвовать в гражданском обороте, необходимо перейти из обязательственно-правового режима в вещно-правовой.
Представляется необходимым обратить внимание на вопрос об обязательности «консервации» объекта незавершенного строительства, как необходимого условия признания объекта таковым.
Консервация позволяет придать статику процессу строительства, чтобы обеспечить сохранность технических характеристик объекта, что позволяет индивидуализировать объект недвижимости, на который впоследствии будет произведена государственная регистрация прав на недвижимое имущество, а также будут оформлены правоустанавливающие документы.
Во многом именно поэтому, в п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [1], право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.
Так, по мнению В. Г. Ершова, процесс строительства должен быть прекращен не только фактически, что необходимо для установления индивидуальных признаков объекта, но и юридически. Это значит, что необходимо установить отсутствие действующего договора строительного подряда. Это обстоятельство может быть зафиксировано документальным подтверждением взаимного волеизъявления сторон, односторонним отказом заказчика от договора и консервацию объекта, а также сопровождаться подписанным актом приемки-передачи, незавершенного строительством объекта [2].
Такую же позицию занял Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, о чем свидетельствует п. 16 информационного письма от 16 февраля 2001 г.: «Если акты приемки объектов в эксплуатацию не оформлены, то данные объекты являются объектами, не завершенными строительством».
Таким образом, лишь после надлежащим образом проведенной консервации, государственной регистрации, объект незавершенного строительства приобретает правовой режим объекта незавершенного строительством и может полноценно участвовать в гражданском обороте.
Важно заметить, что правовой режим объекта незавершенного строительством распространяется, в том числе на объекты, находящиеся на реконструкции. Следовательно, для ввода реконструируемого объекта в гражданский оборот необходимо произвести консервацию объекта.
Под реконструкцией Р. А. Валеев предлагает понимать изменение уже существующих технико-экономических показателей, т. е. объекта прошедшего процедуру государственной регистрации. В то время как объект незавершенного строительства во время строительных работ регистрируется по инициативе застройщика. До момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства его реконструкция невозможна. Такие работы должны признаваться лишь изменением в проектно-сметной документации, которые автоматически затрагивают и строительные работы по возведению объекта [3].
Для более объективного освещения темы, представляется немаловажным обозначить некоторые предложения по совершенствованию законодательства, в области правового режима объектов незавершенного строительства. По результатам доводов и рассуждений, изложенных в статье Черной Н. В., автор вносит предложения для последующего улучшения гражданского законодательства: «внести изменение в п.1 ст. 130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи», заменив слова «объекты незавершенного строительства» (процесс) словами «не завершенные строительством объекты» или «объекты, не завершенные строительством» (объект). Аналогичные изменения необходимо внести в п. 2, 3, 4 ст. 125 Закона о регистрации и Закон о государственном кадастре недвижимости» [4]. В юридической периодике и литературе также можно встретить и иные предложения для дополнения ст. 130 ГК РФ, например: «незавершенное строительство становится объектом недвижимого имущества с момента установления прочной связи строительных материалов с землей в целях возведения предмета договора строительного подряда или его части, имеющей самостоятельное функциональное назначение, и с невозможностью перемещения указанного объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Эту дефиницию целесообразно внести в п.1 ст. 130 ГК РФ новым абзацем. При этом степень готовности строящейся недвижимости не принимается во внимание, т. е., если для здания вырыт котлован и вбиты сваи, объект можно признавать не завершенным строительством» [5].
Подводя итог совокупному анализу научных точек зрения и судебной практики, сформулируем совокупность гражданско-правовых признаков, которым должен отвечать объект незавершенный строительством:
‒ отвечает признакам недвижимого имущества;
‒ является результатом незавершенной работы, по строительству вновь создаваемого объекта недвижимости;
‒ не является предметом действующего договора строительного подряда, что должно повлечь и фактическое прекращение работ;
‒ объект законсервирован;
‒ отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Представляется, что данный тезис может являться структурным фундаментом для совершенствования гражданского законодательства в области регистрации прав на недвижимое имущество.
Литература:- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
- Ершов В. Г. Незавершенный строительством объект: новый взгляд на старую проблему // Цивилист. 2012. № 12.
- Валеев Р. А. Понятие объекта незавершенного строительства // Цивилист. 2008. № 4.
- Черная Н. В. Понятие «не завершенный строительством объект» в современном гражданском законодательстве // Нотариус. 2013. № 8. С. 20–25.
- Патютко Д. Ю. Гражданско-правовое регулирование объектов незавершенного строительства // Право и политика. 2010. № 12
Основные термины (генерируются автоматически): незавершенное строительство, государственная регистрация, недвижимое имущество, строительный подряд, строительство, правовой режим, гражданский оборот, процесс строительства, ГК РФ, действующий договор.
moluch.ru
Юридические консультации по недвижимости — помощь в оформлении недвижимости бесплатно и онлайн
Акт разграничения эксплуатационной ответственности в договоре с УК
В предлагаемом нам договоре с управляющей компанией в акте разграничения эксплуатационной ответственности границы указаны так, как выгодно УК. В ответ на несогласие с этим, УК предлагает убрать приложение с этим актом из договора. Выгоднее ли это...
28 Июня 2018, 19:24, вопрос №2038128 Николай, г. Москва
1200 стоимостьвопроса
вопрос закреплен
В каком законодательном акте указаны сроки снятия пломбы с газового счетчика?
Физическое лицо. не ИП, владелец нежилого здания под офис. Договор с Газпромом заключен по Правилам № 162. Газ используется для отопления здания, потребление газа 3 куб.м/ч. Сломался газовый счетчик, не дожил до срока поверки 3 года. При снятии...
28 Июня 2018, 10:27, вопрос №2037470 Алла, г. Ростов-на-Дону
1100 стоимостьвопроса
вопрос закреплен
Получите совет юриста за 15 минут!
Получить ответ
188 юристов готовы ответить сейчас Ответ за 15 минутКак автоматически выписать совершеннолетнюю дочь?
Я владелица провитизированной квартиры. Продаю квартиру, а там приписана моя совершенно летняя дочь. Могу ли я её выписать автоматически, т.к я хозяйка квартиры и прописать её у моего мужа? Я замужем 2года, живу у мужа, а взрослая 26летняя дочь тоже...
29 Июня 2018, 04:04, вопрос №2038727 Наталья, г. Москва
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемсяс юристами в каждом городе о лучшей цене.
Как продать 1/2 комнаты в коммунальной квартире?
После смерти мужа, который был собственником комнаты в коммунальной квартире, жене и отцу покойного по закону полагается по полкомнаты каждому. Что папа может сделать со своей долей??? За какую цену папа может продать свою половину??? 6 кв.м, в 15...
29 Июня 2018, 02:48, вопрос №2038661 Полина, г. Санкт-Петербург
Что делать, если бывший муж после развода не уходит из моей квартиры?
Осенью 2017 года развелась с мужем решением мирового суда, в браке приобрели совместно квартиру, раздела имущества не проводилось, квартира записана на мое имя в ней же и зарегистрирована. В браке родились двое детей, они также в ней...
29 Июня 2018, 02:46, вопрос №2038672 Анастасия, г. Санкт-Петербург
Через какое время нельзя обжаловать приватизацию?
квартира приватизирована на меня одного в 1999г. 3,5 года как я развелся но не могу там проживать хочу выселить бывшею супругу но услышал что она может обжаловать приватизацию в течении 20 лет так это или нет. заранее спасибо.
28 Июня 2018, 22:56, вопрос №2038722 Анатолий, г. Унеча
Какова разница между муниципальным земельным контролем и государственным земельным надзором?
В чем разница между муниципальным земельным контролем и государственным земельным надзором? У них какие то различные функции?
28 Июня 2018, 22:12, вопрос №2038707 Алексей, г. Краснодар
Имеет ли право УК отключить свет за неуплату, если свет необходим?
Имеет ли право УК отключить свет за неуплату? Ситуация такая: у подруги умерла бабушка, оставила ей квартиру, у бабушки при жизни был заключен с УК договор рассрочки долга за ЖКХ, но погасить она его не успела, соответственно 2 месяца никто не...
28 Июня 2018, 21:46, вопрос №2038673 Евгения, г. Екатеринбург
Как вернуть деньги за аренду
Здравствуйте. Я хотела снять квартиру. С риэлтором оговаривались все условия. При первом осмотре претензий не было. Мы подписали договор аренды. Я внесла плату.Арендодатель дал мне ключи,хотя договор еще не вступил в силу. При повторном тщательном...
28 Июня 2018, 20:48, вопрос №2038620 Наталья, г. Зеленоград
При добавлении вида разрешенного использования "Под магазин", изменится ли кадастровая стоимость и земельный налог?
Есть участок в границах земель населенных пунктов. Вид разрешенного использования - ИЖС. Если я добавлю еще один ВРИ - "Под магазин", УПКС а в следствии этого кадастровая стоимость и земельный налог будут считаться от какого вида разрешенного...
28 Июня 2018, 19:55, вопрос №2038592 Алексей, г. Краснодар
Как гасить гражданскую ипотеку, средствами "военной ипотеки"
Добрый день! Мой муж военнослужащий, участник НИС, выслужил минимальный срок выхода на пенсию, что дает ему право в полной степени пользоваться средствами переводимыми на его именной счет в "РВИ". Подскажите можно ли и как сделать так, что бы этими...
28 Июня 2018, 19:07, вопрос №2038530 Алёна, г. Москва
Вопрос по возможности/невозможности расторжения договора
Приватный вопрос.
28 Июня 2018, 19:04, вопрос №2038540 Дмитрий, г. Москва
1100 стоимостьвопроса
Нужно ли нотариальное сопровождение по продаже доли земли
нужно ли нотариальное сопровождение сделки по продаже доли земли, категория земли: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства
28 Июня 2018, 18:34, вопрос №2038509 лариса, г. Нижний Новгород
Хищение денег за продажу
Здравствуйте,реэлтор продал мою квартиру,но деньги до сих пор не вернул,кормит завтраками уже почти год,как быть в этой ситуации?
28 Июня 2018, 18:19, вопрос №2038499 Елизавета, г. Родники
Выдача закладной наследнику умершего заемщика
Добрый день. В 2016 году заемщик оформил ипотеку в Сбербанке. Через год он умер. Наследник продолжал оплачивать ипотеку пол года, затем получил свидетельство о праве на наследство и выплатил оставшуюся сумму долга досрочно, не внося изменения в...
28 Июня 2018, 17:55, вопрос №2038490 Вера, г. Москва
pravoved.ru
Понятие девелопмента недвижимости в российском праве
В статье рассматриваются существующие в научных работах и в нормативных актах определения термина «девелопмент недвижимости», раскрываются основные его признаки и особенности, рассматривается организационная составляющая девелопмента.
Ключевые слова: девелопмент недвижимости, рынок недвижимости, строительство.
Рынок недвижимости играет существенную роль в национальной экономике страны ввиду того, что большую часть национального богатства составляет именно недвижимость, которая, введённая в оборот, может обеспечивать её владельцам ренту, предпринимателям — доход, налоговые выплаты со сделок в государственный и муниципальные бюджеты и рабочие места для граждан. Не стоит забывать и тот факт, что основной частью активов семейного бюджета является для граждан их жильё, а основной частью активов организаций, зафиксированных у них на балансе, являются их офисные, складские и прочие помещения. Таким образом, нормальное функционирование рынка недвижимости способствует положительному социальному эффекту. Однако это функционирование невозможно в первую очередь без эффективной государственной системы правового регулирования рынка недвижимости. В основе же такой системы должна лежать совокупность нормативно-правовых актов, однозначно регламентирующих поведение всех субъектов рынка недвижимости (риэлторов, страховщиков, оценщиков, девелоперов и др.).
Большинство нормативно-правовых актов, составляющих на нынешний момент законодательную базу по управлению недвижимостью в нашей стране, было принято в период с 2002 по 2010 год. С тех пор законодатель переключил своё внимание на другие сферы правоотношений, посчитав вопрос с недвижимостью на некоторое время решённым. Некоторые же сформировавшиеся у нас в стране виды предпринимательской деятельности, не имеющие ни нормативно-правовой базы, ни иногда даже закреплённого понятийного аппарата, оставлены законодателем без должного внимания. К таким видам деятельности сейчас можно отнести риэлторскую и девелоперскую деятельность. Если для первой имеется хотя бы проект федерального закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» [2], то девелопмент является и более молодым явлением, и почти не представленным в отечественном законодательстве, хотя понятие «девелопмент» часто используется специалистами в строительной сфере. Так, например, на официальном сайте компании «КМ Девелопмент» сказано, что компания «является ведущим девелопером на рынке коттеджного строительства» или что «КМ Девелопмент» является компанией полного цикла: она предлагает комплексные услуги девелопмента» [17].
Нормативное закрепление и приведение в систему данной деятельности, как и для большинства общественных процессов, следует за реально складывающимися отношениями, преследуя своей основной целью их правовое регулирование. Оно способствует ограничению и сдерживанию негативных для общего социального и экономического благосостояния течений, возникающих в данном процессе.
Практическое развитие девелопмента в России требует формулирования и закрепления его и связанных с ним основополагающих понятий, таких как «девелопер», «девелоперская организация», «девелоперский договор», на федеральном уровне. Во-первых, это могло бы подтолкнуть создание специализированных нормативно-правовых актов, регулирующих девелопмент, во-вторых, чётко обозначить участников девелоперской деятельности на рынке недвижимости. На данный момент к потенциальным участникам девелопмента можно отнести весьма широкий круг субъектов гражданского оборота (инвесторы, соинвесторы, собственники объектов недвижимости, государственные органы, профессиональные консультанты, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений). Неполноценность правового регулирования девелопмента позволяет участвовать в девелопменте практически любому юридическому лицу, наделённому общей правоспособностью [8].
Термин «девелопмент» пришёл в Россию, как нетрудно догадаться, из зарубежного бизнеса и его дословный перевод с английского означает «развитие». В отечественной практике используются два термина, имеющих тождественное значение: «девелопмент недвижимости» (от англ. real estate development) и укороченный вариант: «девелопмент» [16]. Развитие недвижимости подразумевает собой «развитие проектов, связанных с преобразованием объектов недвижимости» [22]. Развитие недвижимости является сложным многоэтапным процессом преобразования или создания нового объекта недвижимости. Этот процесс включает в себя следующие составляющие: исследование рынка недвижимости, маркетинг, проектирование и строительство, подбор профессиональных кадров, привлечение инвестиций, управление имуществом, бухгалтерский учёт [7].
В иностранных источниках, в частности в Законе Великобритании от 1990 года «О городском и сельском планировании» приводится следующее определение девелопмента: «это выполнение строительных, инженерных, земляных и иных операций в, на, над или под поверхностью земли или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли» [21, s. 55(1)]. Это определение в последствии было перенесено в толковый словарь по недвижимости, выпущенный в 1993 году в Лондоне. В законе также приведён список так называемых «строительных операций» (building operations): снос зданий, капитальный ремонт/реконструкция, структурные изменения или достройка объектов недвижимости и другие операции, которые применяет строитель, при ведении строительного бизнеса [21, s. 55(1A)]. В законе приведён и перечень работ, не подпадающих под действие указанного закона в сфере девелопмента: к таким работам, например, относятся строительные операции или действия, направленные на улучшения зданий, которые касаются только внутреннего интерьера здания или не затрагивают его внешний вид [21, s. 55(2A)].
Однако категория «девелопмент» в отечественном понимании не всегда соответствует таковой в иностранном. Так, например, в российской научной литературе учёные часто не ограничивают спектр действий, которые может производить девелопер над объектом недвижимости с целью увеличения его стоимости или инвестиционной привлекательности. В доказательство рассмотрим некоторые отечественные определения понятия «девелопмент».
Довольно широкое определение приводит И. С. Арцыбышев [3]: «девелопмент — это любая предпринимательская деятельность, связанная с развитием территорий и реконструкцией объектов недвижимости, целью которой является увеличение инвестиционной привлекательности и рыночной стоимости находящихся в управлении объектов». Понятие «развитие территории» является очень обширным и под ним можно понимать любое масштабное градостроительное преобразование, влияющее на планирование и развитие инженерной, транспортной и социально-бытовой инфраструктур.
Арцыбышев не ограничивает виды предпринимательской деятельности, которые может осуществлять девелопер, делая акцент лишь на том, что она должна быть связана с развитием территорий или реконструкцией объектов недвижимости и преследовать определённую цель
Понятие девелопмента можно найти в некоторых нормативно-правовых актах субъектов РФ. Так в п. 2.2.4 приложения 1 постановления Правительства Москвы от 3 июля 2007 г. № 576-ПП [1] дано определение девелопмента, как «строительство и (или) реконструкция объектов недвижимости в целях последующего использования акционерным обществом более 50 % вновь построенных и (или) реконструированных площадей не в соответствии с основным уставным видом деятельности путём продажи или передачи в аренду неопределённому кругу лиц». В приведённом определении из важных моментов можно выделить следующие: во-первых, процессы «строительства и реконструкции объектов недвижимости» составляют основу девелопмента, таким образом происходит связывание девелопмента с процессом преобразования недвижимости и ограничение возможных видов предпринимательской деятельности, подпадающих под категорию «девелопмент»; во-вторых, «продажа или передача в аренду» подразумевают извлечение прибыли в качестве основной цели девелопмента, что является одним из важных признаков предпринимательской деятельности.
В судебной практике сложно найти употребление понятия «девелопмент». Так суды высших инстанций вообще не используют данный термин. Однако в судебной практике судов низшего звена указанное понятие встречается. Рассмотрим трактовку термина «девелопмент», приведённую в Решении Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40–67067/06–142–435. В нём девелоперская деятельность определяется как «организация строительного процесса от этапа идеи, разработки стратегии, проектирования и строительства до ввода созданного объекта недвижимости в эксплуатацию с последующим управлением объектом». В этом определении акцент сделан на организационную составляющую девелопмента, что представляется автору весьма важным. Девелопер организует и сопровождает строительство от разработки проекта до регистрации объекта недвижимости в Росреестре, и ответственность за создание нового объекта недвижимости и общую реализацию всего проекта лежит в итоге на девелопере. Таким образом, косвенно он принимает участие в строительстве или реконструкции объекта недвижимости в качестве заказчика для подрядных строительных организаций, но занимается непосредственно организацией этого процесса строительства.
Акцент на производственной составляющей девелопмента характерен для 1990-х годов — тогда девелоперские организации появлялись из строительных организаций, заказчиков, подрядчиков советских времён. Прекращение централизованного финансирования жилищного строительства, нехватка снабжения и потребителей вынудили эти организации самостоятельно заниматься поиском наиболее выгодных объектов недвижимости, привлечением финансирования, строительством и продажей созданных объектов недвижимости. На современном этапе приоритетными в девелопменте считаются инвестиционные и управленческие аспекты, нежели производственные [5].
Отнесение девелопмента к организационной деятельности довольно распространено среди учёных. Так, например, в монографии М. А. Федотовой, Т. В. Тазихиной и А. А. Бакулиной [13] девелопмент определён, как «метод организации инвестиционного процесса, подразумевающий организацию финансирования и осуществления проекта по развитию недвижимости в заданные сроки и в пределах соответствующих ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды». Схожую позицию занимает и Ю. А. Бакрунов [цит. по 11], определяя девелопмент как способ организации инвестиционно-строительной деятельности. Ещё одним примером может служить следующее определение, которое приводит М. О. Ильин [6]: «девелопмент — форма комплексной организации процессов инвестиционно-строительной отрасли, при которой компания-девелопер выполняет функции нескольких субъектов рынка при классическом подходе к организации процессов». С точкой зрения, что девелопмент относится к организационной деятельности, соглашается и С. Н. Максимов. Он же утверждает, что главное в деятельности организации-девелопера — это инициативность и организующее начало [10].
С. А. Буданов [4] тоже указывает на то, что результатом деятельности организации, осуществляющей девелопмент, являются материальные изменения объекта недвижимости, но основная суть деятельности состоит не в данном изменении, а в их организации.
Организация в свою очередь строится на создании системы договорных отношений между всеми участниками девелоперской деятельности, что является важным требованием для достижения итоговой цели девелопмента, как предпринимательской деятельности. Задачи девелопера в первую очередь, это обеспечение проекта финансовыми ресурсами, привлечение добросовестных подрядчиков, обозначение основных направлений продвижения проекта на рынке и обеспечение их договорными отношениями. При этом важную роль играет юридическая техника заключения договоров, обеспечение полной и однозначно толкуемой всеми участниками регламентации правоотношений и защита интересов сторон [8].
Преобладание организационной составляющей над исполнительной в деятельности организаций, занимающихся девелопментом, можно отнести к одной из её особенностей.
Из приведённых доктринальных и нормативных определений «девелопмента» видно, что указанные определения имеют между собой серьёзные различия: каждый автор толкует понятие «девелопмент» по-своему. Однако можно выделить схожий элемент, который присутствует в большинстве определений. Это указание на произведение материальных изменений над объектом недвижимости, его «развитие», которое обеспечивается в ходе девелопмента.
Эти материальные изменения могут быть как кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в коттеджный поселок), так и не очень заметными внешне (изменение целевого использования земельного участка). Но их наличие обязательно, и их можно определить в качестве одного из признаков девелопмента [14]. А также в качестве необходимого условия для повышения экономического эффекта от использования объекта недвижимости. Отсюда приходит и понимание «развития» недвижимости именно как преобразования, повышающего качество. Именно обеспечение или организация этого качественного «развития» недвижимости представляется автору как одна из наиболее важных особенностей девелопмента.
В уставах организаций, позиционирующих себя на рынке в качестве «девелоперов», приводятся виды деятельности, которые осуществляют данные организации. В качестве основных видов деятельности, которые фиксируются в уставе, можно привести следующие: «подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества», «финансовое посредничество» [18], «привлечение кредитных и инвестиционных средств для осуществления проектов, связанных с недвижимостью», «организация и осуществление проектирования, строительства и эксплуатации объектов недвижимости», «управление строительством и координация ведения строительных работ», «исследование и анализ рынка недвижимости» [19], «предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества», «управление недвижимым имуществом», «производство общестроительных работ» [20, гл. 2, п. 2.2].
В качестве цели деятельности в рассмотренных уставных документах указывается «извлечение прибыли» [20, гл. 2, п. 2.1], что характерно для любой предпринимательской деятельности и для девелопмента в частности. На материальную заинтересованность девелопера и прибыль, как цель девелоперской деятельности, указывает и В. В. Кущенко: «цель девелопмента — получение дохода (прибыли) за счёт создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости» [8].
Исходя из вышесказанного, напрашивается вопрос о сущности девелоперской деятельности. По мнению автора суть девелопмента заключается в удовлетворении интересов контрагентов и прочих участников девелоперской деятельности в консультировании, представительстве, содействии при заключении договоров и защите их прав и интересов. Перечисленные действия направлены в свою очередь на извлечение экономической выгоды и других полезных эффектов для всех участников девелоперского проекта. Такой подход позволяет отнести девелоперскую деятельность к разряду услуг.
В пункте 2 статьи 779 ГК РФ законодатель однозначно отнёс к услугам действия, совершаемые в рамках договоров подряда, комиссии, поручения, доверительного управления и др., которые используются при осуществлении девелопмента.
Если рассматривать понятие услуги с гражданско-правовой точки зрения, то наиболее удачным представляется определение, данное М. Н. Малеиной [цит. по 12]: услуга — это «...определенное действие, результат которого не имеет вещественного воплощения и неотделим от личности исполнителя. Вместе с тем услуга имеет результат — удовлетворение имущественных, культурных, эстетических, информационных потребностей, обеспечение состояния здоровья, безопасности, приобретение навыков, опыта, образцов поведения».
Таким образом, услуга как объект гражданских прав может быть представлена различного рода фактическими и (или) юридическими действиями, преследующими обозначенную в законе или договоре цель [9].
Подводя итоги можно сделать ряд выводов. В качестве основных признаков девелопмента выступают следующие: обязательное наличие материальных изменений объекта недвижимости и извлечение прибыли, как цель деятельности организации, занимающейся девелопментом.
В качестве основных особенностей девелопмента были обозначены следующие. Во-первых, девелоперская деятельность по своей сути носит организационный характер, включает в себя действия по организации договорных отношений между участниками девелопмента, предварительный анализ состояния рынка недвижимости, привлечение финансирования, а также предоставление ряда консультативный и посреднический услуг, таких как: представительство, содействие при заключении и оформлении договоров или иных документов, защита интересов и прав перед третьими лицами и других.
Однако, в рассмотренных уставных документах некоторых организаций и определениях девелопмента некоторыми учёными (И. С. Арцыбышев), встречается и конкретное отнесение к девелопменту процессов непосредственного строительства или реконструкции зданий. Поэтому при формулировании понятия девелопмента необходимо связать сильную организационную составляющую деятельности и менее ярко выраженную исполнительную (строительство, реконструкции).
Во-вторых, материальные изменения объекта недвижимости, которыми сопровождается девелопмент, должны иметь качественный характер, подразумевающие улучшение объекта недвижимости и направленные на увеличение его стоимости.
Таким образом, девелопмент является процессом качественного преобразование недвижимого имущества с целью повышения его коммерческой ценности [15]. Этот процесс носит комплексный характер, выражающийся в объединении экономических, юридических и физических аспектов. Организационная и координирующая деятельности играют передовую роль в девелопменте, однако девелопмент может включать в себя также практически любые материальные преобразования недвижимости, которые изменяют физические свойства объекта, увеличивая его стоимость, одновременно подводя свойства объекта недвижимости к требованиям, которые определяются преобладающими на текущем рынке спросом.
На основании проведённого анализа дадим определение понятия «девелопмент», учитывающее приведённые особенности и признаки этой деятельности.
Под девелопментом (девелопментом недвижимости, девелоперской деятельностью) следует понимать предпринимательскую деятельность, основанную на осуществлении совокупности юридических и фактических действий, направленных на организацию и осуществление процессов создания и(или) качественного изменения объекта недвижимости, результатом которой является новый объект недвижимости, обладающий большей стоимостью чем исходный.
Литература:
1. Постановление Правительства Москвы от 03.07.2007 N 576-ПП «О порядке взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при реализации прав акционера по акциям, находящимся в собственности города Москвы, и принципах стратегического и оперативного планирования, организации системы контроля и оценки эффективности финансово-хозяйственной деятельности акционерных обществ, акции которых находятся в собственности города Москвы» // Вестник Мэра и Правительства Москвы, N 45, 13.08.2007.
2. Постановление ГД ФС РФ от 14.05.1998 № 2441-II ГД «О проекте Федерального закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» // Собрании законодательства РФ. 1998. № 21. Ст. 2192
3. Арцыбышев И. С. Особенности маркетинговой деятельности на рынке девелоперских проектов // Проблемы современной экономики. — СПб. 2010. № 4. — С.407–409.
4. Буданов С. А. Девелопмент объектов недвижимости: учебное пособие / С. А. Буданов, А. В. Лансков, Л. А. Ланскова. — СПб. — 2008. — С. 6.
5. Дребушевский Р. С. Девелопмент как вид профессионально-предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: формирование и экономическое содержание // Омский научных вестник. — 2012. — № 1. — С. 77–80.
6. Ильин М. О. Определение величины возможного эффекта от внедрения схемы девелопмента в проекты инвестиционно-строительной отрасли // Фин. менеджмент. — 2009. — № 1. — С. 29–49.
7. Кущенко В. В. Девелопмент — новое русское слово // Законодательство и экономика. — М., 2004, № 8. — С. 29–35.
8. Кущенко В. В. Девелопмент: соврем. концепция развития недвижимости / В. В. Кущенко. — М. — 2004. — С.15–17.
9. См.: Мазаев П. А. Гражданско-правовые средства регулирования девелоперской деятельности в Российской Федерации: диссертация кандидата юридических наук: 12.00.03. — Москва. — 2011. — 204 с.
10. Максимов С. Н. Девелопмент. Развитие недвижимости: Организация. Управление. Финансирование. — СПб. — 2003. — С. 45.
11. Максимов С. Н. Девелопмент как способ реализации проектов развития недвижимости // Проблемы современной экономики. — СПб. — № 3 (43). — 2012. — С. 268–271.
12. Мозолин В. П. Гражданское право: Учеб. / В. П. Мозолин: В 2 ч. Ч. 2. М., 2007. С. 376.
13. Федотова М. А., Тазихина Т. В., Бакулина А. А. Девелопмент в недвижимости. — М. — 2010. — С. 17.
14. [Электронный ресурс] См.: Голованов Е. Б., Киселева В. А., Ларин О. Н. Девелопмент как особый вид предпринимательской деятельности на рынке недвижимости // Современные проблемы науки и образования. — 2012. — № 2. URL: www.science-education.ru/102–5661 (дата обращения: 09.04.2015).
15. [Электронный ресурс] Девелопмент // Википедия — свободная энциклопедия. 2001–2015. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/Девелопмент (дата обращения 08.04.2015)
16. [Электронный ресурс] См.: Дудченко А. Ю. Правовое регулирование девелопмента / А. Ю. Дудченко // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета (Научный журнал КубГАУ). — Краснодар: КубГАУ, 2014. — № 06(100). С. 590–606.
17. [Электронный ресурс] Официальный сайт агентства «КМ Девелопмент» // URL: http://www.km-d.ru/service/development/ (дата обращения 09.04.2015)
18. [Электронный ресурс] Устав ОАО «БЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ». Ст. 3. П. 3.2. // URL: http://bestdevelopment.ru/bestdevelpment.ru/main_files/Best_Ustav_New.pdf (дата обращения 10.04.2015)
19. [Электронный ресурс] Устав ОАО «Межрегиональная Девелоперская Компания». Гл. 1. Ст. 1. П. 9. // URL: mdkr.ru›устав оао мдк.doc (дата обращения 10.04.2015)
20. [Электронный ресурс] Устав Открытого акционерного общества «Национальная Девелоперская Компания». Гл. 2. П. 2.2. // URL: http://www.priozerie.com/load/usrav_oao_ndk.pdf (дата обращения 10.04.2015)
21. [Электронный ресурс] См.: Town and Country Planning Act 1990. Section 55(1). Part III. // legislation.gov.uk: the official website of revised enacted UK legislation. URL: http://www.legislation.gov.uk/ukpga/1990/8/section/55 (дата обращения 08.04.2015)
22. См.: Oxford advanced learner’s dictionary of current English A. S. Hornby, fourth edition, chief editor: A. P. Cowie. Oxford university press. 1989. P. 329
moluch.ru
Глава Росреестра рассказала о проблемах госрегистрации прав на недвижимость
27 июля в Москве в центральном офисе «Деловой России» по инициативе Комитета по земельно-имущественным отношениям «Деловой России» состоялся круглый стол на тему «Государственная регистрация недвижимости: стадия тонкой настройки».
Главной персоной мероприятия стала глава Росреестра Виктория Абрамченко. Участники круглого стола из первых уст услышали ответы на проблемные вопросы, связанные с реализацией ФЗ-218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» при осуществлении жилищного строительства, а также оценку состояния дел и ближайшие перспективы в части совершенствования законодательства и правоприменительной практики при государственной регистрации объектов недвижимости.
Открыл и вел заседание круглого стола Даниил Селедчик – председатель отраслевого отделения «Деловой России» по развитию строительной сферы и Комитета по земельно-имущественным отношениям, генеральный директор ООО «Эталон-Инвест».
Заместитель Министра экономического развития Российской Федерации – руководитель Росреестра Виктория Абрамченко в своем вступительном слове обратила внимание участников круглого стола на ключевые новации и особенности правоприменительной практики новой редакции ФЗ-218: введение законодателем единой процедуры (заявление подается одновременно на учет и регистрацию права) и появление возможности экстерриториальной регистрации права на объекты недвижимости.
В своей презентации, апеллируя к цифрам, Виктория Абрамченко отметила, что на сегодняшний день в рамках реализации ФЗ-218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» с начала текущего года из более, чем 11 млн принятых заявлений на регистрацию прав более, чем по 10 млн принято положительное решение; при этом, по экстерриториальной регистрации прав на недвижимость Росреестром обработано более 40 тыс. заявлений. Она подчеркнула, что Росреестр – это федеральный орган исполнительной власти, который стоит в конце цепочки оформления прав на недвижимость. Но для того, чтобы инвестиции приносили пользу, необходимо не только право зарегистрировать, но и пройти ряд мероприятий: адрес присвоить, расположение участка на кадастровом плане подготовить и утвердить, и т.д.
Особый акцент Виктория Абрамченко сделала на информационном взаимодействии регионов с Росреестром, поскольку сроки и качество учетно-регистрационных процедур сильно зависят от того, обмениваются ли органы власти с муниципалитетами или нет. Там, где такой показатель высокий, соответственно, количество приостановлений в учете и регистрации значительно ниже.
В заключении своего выступления Виктория Абрамченко отметила, что свою основную задачу Росреестр видит в ускорении сроков регистрации, развитии бесконтактных технологий и электронного сервиса оказания услуг по регистрации прав на объекты недвижимости.
Директор Федеральной кадастровой палаты Константин Литвинцев рассказал о новых функциях, которыми учреждение было наделено в июле 2017 года. Кадастровая палата планирует выполнять землеустроительные и кадастровые работы для государственных и муниципальных заказчиков, поддерживать и развивать информационные системы Росреестра. Также учреждение намерено предоставлять профессиональному сообществу и гражданам консультационные и аналитические услуги в сфере своей компетенции. Литвинцев подчеркнул, что изменения в деятельности Кадастровой палаты приведут к «заметному улучшению услуг в сфере кадастрового учета и положительно отразятся на рынке недвижимости в целом».
Член президиума генсовета «Деловой России» Даниил Селедчик в ходе своего выступления обозначил проблемные вопросы реализации Федерального закона № 218-ФЗ при осуществлении жилищного строительства. В частности, он обратил внимание на возникающие сложности при регистрации прав на квартиры в жилом комплексе, когда участок под конкретным многоквартирным домом не сформирован, поскольку на одном земельном участке расположены несколько домов. При этом градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) выдан на весь «большой» земельный участок, а проект планировки территории (ППТ) отсутствует. Существует и обратная проблема – когда ведётся строительство крупных многофункциональных комплексов, состоящих из нескольких секций и есть оформленный ППТ. Здесь возникают проблемы постановки на кадастровый учёт отдельных секций.
Возникают вопросы у застройщиков и при организации взаимодействия с органами регистрации прав. Тем не менее, Даниил Селедчик уверен, что всё это – временные трудности и работа будет отлажена: «Сейчас Росреестр активно развивает электронные сервисы. Многие мы уже успешно апробировали. “Эталон-Инвест” одним из первых начал на постоянной основе использовать электронный сервис регистрации договоров долевого участия (ДДУ). В результате на сегодняшний день мы проводим самое большое количество регистрационных действий с физлицами среди компаний московского региона. Кроме того, совместно с Абсолют-банком мы запустили электронную услугу заключения ипотечных сделок. Электронный сервис позволяет регистрировать договоры ипотеки в рекордно короткие сроки – 5 дней».
Формат проведения круглого стола предусматривал и ответы на вопросы бизнеса. Руководитеили Росреестра дали разъяснения по наиболее характерным ситуациям, возникающим у застройщиков при регистрации прав и кадастровом учёте. Отвечая на один из вопросов участников круглого стола, Виктория Абрамченко ещё раз напомнила о переходе ведомства на бесконтактные технологии получения госуслуг, исключающие прямое общение заявителя и чиновника, и рекомендовала застройщикам активнее использовать возможности электронных сервисов: «Росреестр переходит на электронное взаимодействие с бизнесом. Для вас это наиболее удобный формат. Эта работа направлена на повышение доступности госуслуг Росреестра для представителей предпринимательского сообщества».
В завершение круглого стола член Федерального межотраслевого совета ООО «Деловая Россия» Михаил Викторов поздравил коллег с наступающим Днем строителя и вручил ряду представителей строительного комплекса Благодарности Государственной Думы РФ за существенный вклад в развитие строительной отрасли, активную общественно-политическую деятельность.
ancb.ru
