Аппетитный риск. Retail cre журнал

С миру по фишке. CRE Retail

Авторское составление плей-листов для туалетных комнат, установка в атриумах столов с шахматами и нардами, магазины на парковках плюс всеобщее ускорение всего и вся – российские девелоперы и ритейлеры изучают мировой опыт с тем, чтобы перенять самые неожиданные решения.

Благодаря интернету, география тенденций движется не только с Запада на Восток, но и наоборот, - размышляет Алдынай Юмбуу, руководитель направления коммерциализации департамента управления недвижимостью компании JLL. - Также наблюдаются тенденции, схожие как на развитых, так и на развивающихся рынках. Во-первых, local production. После того как почти все мировое производство разместилось в Китае, практически все страны осознали необходимость возврата собственного производства. Таким образом, в США, в Европе, России и на Украине можно увидеть продукцию с лейблом “произведено внутри страны”. В нашей стране бум local production произошел благодаря санкциям. под этот термин попадает значительная часть ритейла, начиная с продуктов питания (базовые и специфические: прошутто, чоризо, сыры и т. д.), заканчивая одеждой, обувью, мебелью. На маркетах эта тенденция проявляется особенно ярко: можно увидеть как местный прошутто на Borough Market в Великобритании, так и российский на московских гастрономических маркетах, хотя ни та, ни другая страна не являются родиной этого продукта. Во-вторых, тренд на ускорение услуг. Все переходит в формат “экспресс” и становится более удобным - маникюр, стрижка, отбеливание зубов, коррекция бровей, стойки подзарядки телефонов, банкоматы начинают обслуживать карты всех банков без комиссии. Вот, например, тенденция с Востока на Запад - brow bar, экспресскоррекция бровей и наращивание ресниц. Восточные женщины могли показать только глаза, поэтому им уделялось особое внимание. А поскольку это удобно - с наращенными ресницами не надо каждое утро делать макияж, - то услуга стала популярна и на Западе. И в-третьих, девелоперский тренд - проекты по альтернативному заполнению площадей и открытию собственных магазинов. Мы как JLL развиваем такие проекты под брендом Unimarket. Он предполагает создание нестандартного и привлекательного fashion-предложения качественной одежды, обуви и аксессуаров по разумной цене от молодых дизайнеров и производителей - на фоне достаточно однообразного ассортимента сетевых операторов. В рамках пространства объединяются арендаторы разного формата и размера - от 3 до 150 кв. м в среднем, занимающие площади на небольшой срок (в пределах трех месяцев), а ротация таких арендаторов поддерживает интерес аудитории на высоком уровне. Кроме того, в России девелоперы стали открывать свои собственные магазины внутри торговых центров. подобные практики были отмечены в США - на рынке с самой продолжительной историей ритейла, прошедшем через несколько кризисов. А вот в Европе ввиду стабильности рынков такой тенденции не обнаружено».

«УК торговых центров и девелоперы как никогда заинтересованы в привлечении дополнительного дохода, с тем чтобы как-то компенсировать недополученные средства от пустующих площадей, - соглашается Роберт Кортни, старший исполнительный директор Retail Profile Russia. - К одним из наиболее распространенных источников доходов в США относится, к примеру, коммерциализация наземных парковочных зон - наиболее популярные арендаторы - сезонные ярмарки: рождественские, фермерские, осенние - посвященные празднованию Хэллоуина, скажем. А также парки аттракционов, арт-шоу, телефонные вышки, пиротехника, фургоны с едой, выставки машин и яхт, выставки местных ремесленников, грузовики и баки для сбора вещей, установленные благотворительными организациями и некоторые другие концепции, инновационные даже для развитого рынка ритейла. К примеру, в Штатах сейчас активно развиваются компании, производящие солнечные панели для установки на крышах. Девелопер получает небольшую плату за размещение панелей на крыше ТЦ, а также потребляет электроэнергию, которую они генерируют. Кроме того, провайдер может “продавать” электроэнергию арендаторам и другим компаниям. Несмотря на трудоемкость установки и обслуживания солнечных панелей, в долгосрочной перспективе они помогают в разы сократить расходы на электроэнергию. Рынок коммерческой недвижимости в России, наверное, пока еще очень молодой для подобных концепций, однако девелоперы также пробуют некоторые идеи. так, один из наших партнеров использует парковку для организации спортивных соревнований, развлекательных мероприятий, городских конкурсов. Есть попытки проведения на территории парковки выставок-продаж и фермерских рынков - пока, впрочем, не очень удачные. В дальнейшем управляющие компании продолжат поиски успешных концепций для парковок, которые, скорее всего, будут носить сезонный характер», - делится г-н Кортни.

Принимая во внимание всеобщий «курс на атмосферность» с тем, чтобы покупатель провел в ТРЦ как можно больше времени, ряд девелоперов стал уделять пристальное внимание и туалетным комнатам. Если раньше к ним традиционно было одно требование - чистота, то сегодня некоторые игроки заказывают у аутсорсеров, например, специальные плей-листы для туалетов.

К новым тенденциям, которые уже приживаются и активно развиваются в России в последние 1,5-2 года, игроки относят также совмещение процессов игроизации и интегрированных коммуникаций, где стирается грань между offline- и online-средой. По мнению участников рынка, в современных реалиях при продвижении товара или услуг недостаточно провести презентацию или дегустацию. Для приобщения к бренду и формирования лояльности все больше необходимо вовлекать потребителя в процессы развлечения и игры, в ходе которых и происходит момент коммуникации с потенциальным клиентом. В качестве примера можно привести работу LG в одном из ТРЦ, где нужно было пройти ряд локаций, прослушать презентации, получить баллы, после пройти тест и получить приз. Все более активно используются digital-пространства: современные цифровые технологии на выставочных стендах, использование виртуальных промоутеров, 3D-проекций и т. д. Идет стремительная замена всех POS-материалов на цифровые источники визуализации, которые также могут являться интерактивными и синхронизироваться с социальными сетями, с сайтом рекламодателя и т. д. Ярким примером может быть промо-стенд Heineken со спутником Spyfie, подключившись к которому через Wi-Fi, пользователь может сделать фотографию со спутниковой камеры и поделиться ей в социальных сетях. Стремительно совершенствуются системы лояльности, идет активный поиск новых каналов взаимодействия с клиентом, что позволит прилечь новых и удержать существующих покупателей. на этом фоне ритейлеры активно используют возможности SMM, в том числе через социальные сети, сервисы обмена сообщениями и изображениями, например, Instagram, который очень популярен в России. Кроме того, одним из перспективных решений эксперты считают системы интеллектуальных видеокамер, способных анализировать покупательский поток, разделяя его на группы по возрасту, полу, другим заданным параметрам, отслеживать перемещения покупателей по ТЦ. Такие системы уже работают в некоторых торговых центрах, например, в ТЦ «остров» в Тюмени. Инновационной для российского рынка является и технология радиочастотных RFID- меток: все товары в магазине оснащаются метками радиочастотной идентификации, покупатель на входе берет ID-карту, складывает выбранные товары в корзину, на кассе корзина целиком помещается в специальный контейнер, где эти метки считываются, и на монитор кассы выводится перечень покупок и итоговая сумма. оплатить такую покупку можно, как в обычной кассе. технология упрощает процесс приобретения для покупателя, исключает человеческий фактор на кассе, а в перспективе имеет и ряд возможностей по отслеживанию покупательских предпочтений конкретного клиента. причем использоваться RFID-технология может не только в продуктовом ритейле, но и в любом магазине формата супер- или гипермаркета. Ритейлер, в свою очередь, получает информацию о принадлежности покупателя к той или иной группе, его предпочтениях, что позволяет эффективнее планировать те или иные маркетинговые акции и регулировать ассортимент. Однако к таким решениям нужно относиться внимательно и вводить их лишь после серьезного анализа проекта, уверены участники рынка. «так, еще в 2012 году компания Alien Technology разработала пилотный проект внедрения RFID-меток для одного из крупнейших российских ритейлеров, однако в широкое пользование он внедрен не был, - вспоминает Маргарита Аристархова, руководитель направления коммерческого управления департамента управления недвижимостью Colliers International. - обратный пример - популярность касс самообслуживания, которые сети вводили с большими сомнениями. поэтому оптимальный путь - делать пилотные проекты, оценивать эффективность, корректировать, подстраиваясь к российскому менталитету, и только затем начинать широкомасштабное применение». 

Впрочем, необходимость внедрения технических инструментов в маркетинг в целом с годами будет все более возрастать, убеждена Наталия Кермедчиева, заместитель управляющего галерей «Времена года». «Так, одной из актуальных технологий нового времени стали информационные киоски современного типа: удобный алфавитный поиск, возможность построения интерактивного маршрута, а также возможность размещения рекламы и информации о проводимых мероприятиях в ТЦ, - перечисляет г-жа Кермедчиева. - Сейчас в России активно развивается система Paypass - легкий способ оплаты товаров и услуг в одно касание. Оплата производится пластиковой картой без ввода ПИН-кода. Очень удобный и востребованный инструмент - Google карты. Схема галерей «Времена года» поэтажно загружена на Google карты. С помощью приложения клиент с легкостью находит все необходимые объекты: банкоматы, бутики, туалеты. план здания можно просматривать с любого устройства: компьютера, смартфона или планшета. Российский рынок по-прежнему остается очень привлекательной сферой развития для зарубежных компаний. В связи с этим практически каждую систему можно адаптировать и русифицировать».

По словам Дениса Колокольникова, председателя совета директоров компании RRG, одним из основных трендов остается максимальная интеграция офлайн- и онлайн-торговли. «Для этого используются, в частности, мобильные приложения: когда покупатель, находясь в магазине, выбирает товар и получает другие услуги с помощью смартфона, - сообщает г-н Колокольников. - В целом онлайн-торговля набирает обороты, и такой формат выгоден покупателям, так как цены в интернет-магазинах ниже, а выбор товаров - больше. Многие монобрендовые ритейлеры комбинируют форматы офлайн и онлайн, чтобы обеспечить потребителям лучший сервис - к примеру, доставку не домой (что не всегда удобно), а в выбранную клиентом торговую точку. Относительно новый тренд - появление гибрида онлайн-магазина и обычного. В России такими оперируют сети “Юлмарт”, “Ситилинк” и прочие. Речь идет, по сути, о помещениях, где большую долю площади занимает склад, а торговый зал небольшой, в нем обычно размещаются компьютеры - чтобы покупатель мог выбрать товар и немедленно забрать его. Такой формат удобен, так как позволяет предложить потребителям огромный ассортимент товаров. В целом все торговые операторы сегодня стремятся максимально “привязать” потребителя к конкретному магазину. Делается это посредством предоставления скидок на следующую покупку, бонусных карт, проведения специальных акций. Цель проста - покупатель не должен даже смотреть в сторону конкурентов».

Наметившийся еще два года назад тренд на увеличение развлекательной зоны заставляет девелоперов и УК выводить на рынок все более неожиданные решения. Так, в атриуме одного из ТРЦ на Северном Кавказе были установлены доски с шахматами и нардами. Ноу-хау оказалось настолько популярным, что через три месяца здесь стали проводить полноценные соревнования. В JLL соглашаются: проекты по альтернативному заполнению пространств востребованы как никогда. «Кроме того, развитие концепций местных производителей, а также концепции “третьего места” для торговых центров, когда торговый объект становится в один ряд с домом и офисом, - перечисляет Алдынай Юмбуу. - Если последние два “места” подразумевают обязательства, то третье позволяет отдохнуть и получить удовольствие, где  шопинг - это только одна составляющая наряду с чтением книг, йогой, танцами и т. д. В рамках концепции “третьего места” мы разместили почти в каждом торговом центре контактные зоопарки. Сначала ввиду неоднозначности концепции они открывались на три месяца - под вопросом был синергетический эффект с соседними магазинами, возможное наличие запаха; после положительных отзывов посетителей - на и месяцев и более. UniMarket реализован в трех торговых центрах, в том числе в московском “Водном” и петербургском “Монпансье”, и мы не прекращаем там работу над улучшением формата, продукции, атмосферы, освещения и т. д. В рамках же тренда на ускорение услуг мы размещаем на “островах” форматы to go - brow bar, экспресс-зарядки телефонов и т. д. Но, например, экспресс-отбеливание зубов, которое несколько лет назад появилось в общих зонах торговых центров, затем снова вернулось в кабинеты стоматологов и косметологов. Я думаю, что этот формат вернется в Россию несколько позже. И последнее - локальная продукция, которую мы реализуем в формате маркетов. Сначала мы размещали маркеты раз в квартал, чтобы не создавать конкуренцию постоянным магазинам, сейчас маркеты у нас проходят каждые две недели».

Возможные трудности перевода западных и восточных ноу-хау для России, как правило, обусловлены разницей менталитетов покупателей. Например, в России большее число клиентов по-прежнему предпочитают наличный расчет безналичному. «Но если в России тенденция идет к массовому безналичному обслуживанию, то в Европе наблюдается тенденция к обслуживанию для небольших покупок наличными деньгами, - отмечает Алдынай Юмбуу. - То есть тенденции цикличны: сначала потребитель переходит на безналичный расчет, потом снова выборочно возвращается к наличным». Однако никакие высокие технологии в ближайшие полтора-два года не смогут заменить привычные инструменты и отработанные в кризис решения, уверены эксперты. «Совместный маркетинг и совместные программы лояльности, бонусные системы, специальные платежные системы и услуги ТЦ для покупателя - доставка, упаковка товара и комплексные предложения, а также кобрендинг - все эти экономичные решения будут в кризис больше востребованы, нежели технологические инновации, требующие вложения денег», - уверена Дарья Ядерная, генеральный директор компании Y Consulting. 

retail.cre.ru

Упали в цене. CRE Retail

86% российских покупателей отметили повышение цен, а 29% – ухудшение качества одежды предпочитаемых торговых марок. 76% респондентов, по данным совместного исследования Fashion Consulting Group и KupiVIP, заявили о том, что им теперь приходится экономить на одежде, а 60% – на обуви и аксессуарах. Учитывая, что 84% опрошенных будут прилагать все усилия, чтобы не отказываться от любимых брендов, эксперты называют формат аутлетов и дисконт-центров одним из наиболее перспективных для рынка торговой недвижимости и ритейла. Тем боле что 76% участников готовы покупать одежду там уже сейчас.

По данным аналитиков Colliers International, посещаемость московских аутлетов за последний год выросла на 30–40%. В компании отмечают не только стабильное увеличение покупательского трафика, но и почти 100%-ную заполняемость проектов.

Аутлетная душа

«Несмотря на то, что первый в России аутлет появился еще в 2012 году, именно текущая кризисная ситуация в экономике стала определяющим фактором роста популярности формата в стране,– полагает Анна Никанд­рова, региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International. – Такой интерес со стороны покупателей трансфор­мируется в готовность девелоперов расширять существующие аутлеты. Так, компания Hines стала первой, кто открыл вторую очередь своего проекта “Outlet Village Белая Дача” в конце 2014 года, что увеличило торговую площадь аутлета с 18 тыс.до 32 тыс. кв. м – в результате на данный момент это крупнейший профессиональный аутлет в России. В конце 2015 года вторую очередь открыл и Vnukovo Outlet Village. Также в ближайших планах расширение площадей аутлет-центра Fashion House Outlet Centre».

По словам Брендона О’Рейли, управляющего директора Fashion House Group (управляет сетью аутлетов в России и Европе), привлекательность аутлетов для российских покупателей постоянно растет, и девальвация рубля – один из ключевых факторов этого роста. «В Fashion House Outlet Centre Moscow мы отмечаем двойной рост посещаемости и продаж,– сооб­щает г-н О`Рейли.– Россияне любят хорошо одеваться и при этом ищут лучшее соотношение цены и качества. С уменьшением покупательной способности они все чаще обращаются к аутлетам. Однажды оценив преимущества такого шопинга, клиенты, как правило, возвращаются. Россия для нас – один из ключевых рынков. Численность населения страны в целом, рост среднего класса, увеличение числа пользователей интернета и развитие розничного рынка делают его очень привлекательным для инвесторов. Так, за последнее время мы приступили к реализации сразу нескольких больших проектов в России. Во-первых, строим вторую очередь аутлета в Москве, а также запускаем первый интернет-аутлет. Кроме того, мы намерены открыть аутлет в Петербурге, где уже начаты работы. Большинство девелоперов сосредоточено только на Москве, мы же видим потенциал регионов».

«Генеральным трендом действительности» называют в FCG пассивное покупательское поведение. «Минимизация “необязательных” расходов, рационализация покупок с тщательным предварительным планированием, поиском альтернативных вариантов (переход на более дешевые марки или поиск “своей” среди других каналов дистрибуции), ожидание распродаж,– перечисляет Ануш Гаспарян, коммерческий директор Fashion Consulting Group.– Итогом становится “переток” клиентов в e‑commerce и дискаунтеры. Кроме того, все ритейлеры отмечают еще и так называемый тренд затягивания пояса (сокращение представления о норме потребления, ощущение “достаточного” меняется). В результате происходит отказ от “расширительных” предметов гардероба в пользу необходимых покупок. Норма сбережений на черный день в ноябре 2015 года достигла максимального с 2012 года значения и составила 16,1%. Разумеется, покупатели сегмента “средний плюс” и даже премиального, которые стараются сохранить привычный набор брендов в своем гардеробе, но в силу сократившихся доходов уже не могут позволить себе покупку подорожавших вещей, будут все чаще обращать свои взгляды в сторону офпрайса, аутлет-проектов, и поэтому есть вероятность, что такие проекты будут развиваться успешнее, чем раньше. Однако формат аутлета остается по-прежнему достаточно новым для потребителя и существует только в Москве и Санкт-Петербурге».

Вечный сейл

Немного сложнее, по словам Анны Никандровой, обстоит ситуация с реализацией новых проектов в сегменте дисконт-центров. Ключевыми дисконт-центрами в Москве остаются «Орджоникидзе, 11», «Новый Колизей» в спорткомплексе «Олимпийский», ТЦ «Савеловский», «Модаполис» в МВЦ «Крокус Экспо», «Крокус Сток», «Остатки сладки», «Модный подвал», «Ital Базар», «Podium Vintage» и «БрендСити». В Санкт-Петербурге до недавнего времени существовал всего один профессиональный торговый комплекс, позиционирующий себя как дисконт-центр – ТЦ «Румба», открытый в 2005 году (GLA – 11,1 тыс. кв. м). Кроме того, два года назад после реконцепции открылся крупный дисконт-центр в ТРК «Варшавский экспресс», бывший до этого классическим торговым центром. «Сейчас в Санкт-Петербурге, помимо открывшегося в прошлом году первого профессионального аутлет-центра Outlet Village Pulkovo компании Hines, плани­руется реализация дисконт-центра “Капитолий Дисконт” – проект реконцепции классического ТРК в обновленный, более актуальный на текущем рынке формат дисконт-центра,– говорит Анна Никандрова.– Впрочем, дисконт-центры в том или ином формате представлены в большинстве регионов России. Проект не имеет каких-то специализированных требований со стороны архитектуры и со стороны самих брендов, поэтому его развитие может быть ограничено только готовностью девелопера работать собственно с концепцией дисконт-центра». По мнению Colliers, с точки зрения географии и покупательского спроса потенциал для развития проектов постоянных распродаж есть в крупных южных городах России и Урала. «Покупатели не имеют возможности адаптироваться к новым ценам и стараются находить более интересные ценовые предложения, что в конечном счете обращает их внимание на дисконт-форматы,– соглашается Ольга Антонова, директор департамента недвижимости Crocus Group.– В число тех, кто предпочитает товары с дисконтом или ограничивает расходы, все чаще попадает самая активная масса покупателей – трудоустроен­ное население среднего достатка среднего возраста. “Люксовый” же клиент, привыкший к регулярным покупкам товаров из новых коллекций мировых брендов, остался приверженцем старых привычек, возможно, лишь сократив общий бюджет».

Несмотря на, казалось бы, гарантированный спрос со стороны потенциальных покупателей дисконтов, по данным аналитиков Colliers International, ряд брендов предпочитает продавать остатки коллекций в рамках своих собственных магазинов – либо выделяя часть магазина под дисконт-зону, либо проводя распродажи со скидкой 80–90%, что позволяет довольно быстро освободить торговые площади. Некоторые ритейлеры развивают отдельное направление магазинов для реализации стоков (например, «Остатки Сладки» компании Bosco di Ciliegi или «ЦУМ-Дисконт» компании Mercury). В Crocus Group также отмечают тенденцию к открытию и развитию ритейлерами собственных дисконт-центров. Планы по открытию есть у довольно большого количества участников рынка. Кроме того, на фоне снижения ставок аренды создатели дисконт-центров активно интересуются площадями как в торгово-развлекательных центрах, так и в стрит-ритейле, при этом площадь некоторых крупных мультибрендовых дисконт-магазинов может достигать и 3000–5000 кв.м.

Берег туристский

Показательно, что даже в условиях кризиса и растущей конкуренции между брендами основной претензией российского посетителя аутлетов и дисконтов остается многолетнее «там продается якобы дешевле то, что вчера было еще дешевле». Часть клиентов убеждена, что даже при росте курса евро в два раза, миланские аутлеты и дисконты по-прежнему «ровно в два раза привлекательнее московских». Девелоперы и ритейлеры парируют: дорогая земля и финансирование, высокие арендные ставки и дешевый рубль почти не оставляют шансов продавать в Москве Max Mara по цене Zara. «Общая сложность, объединяющая все проекты, – это недостаток марок, представленных на рынке ритейла России,– делится Ольга Антонова.– Настоящий аутлет – это специально отшитые коллекции тех же марок, но из других тканей или по лицензии в других странах, что удешевляет продукт и делает его доступным для масс. По практике наших аутлетов это в основном стоковый товар или товар уходящего сезона со скидкой. Поэтому его цена зависит от колебаний курсов и изначально зало­женной в его стоимость маржи, которая на рынке РФ может доходить и до шести. По этим причинам конечный потребитель зачастую не видит разницы в цене. Поэтому настоящий аутлет возможен с рос­том количества представленных на нашем рынке мировых брендов напрямую и их развитием». Впрочем, по словам Анны Никандровой, в так называемых основных брендах (например, Hugo Boss, Calvin Klein, Michael Kors, Furla, Villeroy & Boch) цены остаются либо сопоставимыми, либо даже ниже европейских. «Для того чтобы прийти в аутлет или дисконт-центр, бренды должны иметь сильное присутствие на рынке страны, – напоминает Брендон О`Рейли. – Иначе они не смогут предоставлять покупателям скидки. В среднем бренду необходимо иметь порядка 8–10 обычных фирменных магазинов, чтобы обеспечить нераспроданные остатки в одном проекте. Вообще открытие магазина в аутлете – это хороший ответ на общую ситуацию. Оно позволяет ритейлерам продавать ассортимент, который в противном случае пришлось бы держать на складе, ликвидировать остатки контролируемым образом в оптимальных условиях, получая за это реальные деньги. Сейчас же в России все ритейлеры сосредоточены на оптимизации запасов и максимальном генерировании денежных средств. Стратегия аутлета позволяет брендам не только увеличить денежный поток, но и улучшить положение обычных розничных магазинов – они могут с уверенностью выставлять новые коллекции, зная, что если не продадут их по полной цене в текущем сезоне, то реализуют затем в аутлете. Полученные же средства можно будет направить на приобретение новых сезонных коллекций».

Еще одной перспективной категорией покупателей московских и петербургских аутлетов и дисконтов эксперты называют туристов из других стран и регионов. Дешевый рубль подогревает интерес иностранных покупателей не только к европейским брендам, но и к российским маркам категории «средний плюс» (в частности Vassa) и их дисконт-проектам. По данным Colliers International, на долю туристов приходится около 20% покупателей в профессиональных аутлетах. При этом аудитория наполовину состоит из российских туристов и наполовину – из иностранных, а среди последних преобладают гости из Азии. Аналитики ожидают, что эта пропорция будет сохраняться и в будущем при общем росте числа покупателей. «Однако географически Москва fashion-аутлетами сейчас обеспечена,– считает Анна Никандрова, – и логичным было бы развитие существующих аутлетов в рамках прибавления новых очередей, а не реализация проектов аутлетов с нуля новыми игроками. Региональное развитие хоть и выглядит потенциально возможным, но реальных планов девелоперы пока не озвучивают. Первый профессиональный аутлет за пределами Московского региона открылся ­осенью 2015 года в Санкт-Петербурге компанией Hines, а единственный региональный проект, о реализации которого заявлял профессиональный девелопер, это аутлет, анонсированный компанией Fashion House Group в 2012 году. Компания планировала реализовать первый аутлет-центр в Екатеринбурге совместно с ЗАО “Партнерская специализированная компания “Аутлет-центр Екатеринбург”, однако пока проект так и не был реализован».

Open/close

Несмотря на то, что в условиях российского климата эксперты рекомендуют строить исключительно закрытые проекты, некоторые участники рынка, вдохновленные аутлет-деревнями на юге Европы, продолжают верить в возможность их существования и в России. «Это не столько дань моде и вдохновению, сколько вопрос себестоимости строительства и экономической выгоды,– убеждена Анна Никандрова.– Строительство проекта одним этажом, наземная парковка, расположение за городом – эти факторы серьезно влияют на стоимость финального ­проекта, а значит, определяют и уровень ставок, который собственник может предложить ритейлерам-арендаторам». С чем также согласна Ольга Антонова: «В плохую погоду посещаемость открытых площадок в России по-прежнему существенно снижается». В свою очередь, ­Брендон О`Рейли убежден, что ­проекты без крыши существенно сокращают инвестиции, но не оправданы с точки зрения удобства посетителей. «Учитывая климатические условия в России, крыша и кондиционирование – это просто необходимые условия для того, чтобы обеспечить регулярную посещаемость, независимо от погоды», – считает эксперт.

По оценкам Colliers International, для аутлета арендопригодной площадью в 30тыс.–40тыс. кв. м и прилегающего паркинга сегодня требуется земельный участок площадью не менее 10–15 га. Расположение аутлета за городом позволяет значительно снизить стоимость земли. Выбор локации же при этом обусловлен тем, что профессиональный аутлет является цент­ром целевой покупки, и потому возможности выбора участка для проекта шире. Учитывая локацию и площадь аутлета, объем инвес­тиций, по оценкам г-на О`Рейли, находится на уровне 50–100 млн евро. Общая стоимость же зависит как от цены участка, так и от текущей макро­экономической ситуации в стране: колебание валютных курсов может сократить или увеличить стоимость, особенно для иностранных инвесторов. «Конечно, нет жизненной необходимости иметь специфический опыт управления аутлетами, чтобы выйти на этот рынок,– размышляет Брендон О`Рейли.– И тем не менее ноу-хау будут очень полезными, если компания хочет добиться успеха. Вне зависимости от географического положения, управление аутлетом требует от команды многого. Профессиональная команда должна уметь строить серьезные отношения с брендами на многих рынках и во многих аутлетах. Хорошая команда должна уметь выступить и в роли учителя, и в роли доверенного советника, и в роли полиции. С одной стороны, менеджеры аутлета должны стимулировать покупателя, расписывая преимущества аутлетов, с другой – контролировать арендаторов, с тем чтобы они не отходили от концепции скидок на уровне 30–70%. С точки зрения управления аутлеты в России не отличаются от польских, румынских и западноевропейских. Так что международные ноу-хау важны и здесь».

Скидываем и развлекаем

Несмотря на провал в США концепции аутлетов с акцентом на семейный отдых и развлечения, некоторые участники рынка продолжают говорить о его перспективах в России. Впрочем, другие игроки убеждены, что это делается исключительно «на фоне истерии с расширением фуд-кортов и общих зон в обычных ТРЦ», а у аутлета как «зоны специального назначения» изначально более конвертируемая аудитория. «В российских классических fashion-аутлетах формат развлечений практически не представлен,– сообщает Анна ­Никандрова.– В этом отношении они схожи с европейскими проектами. Если пространство для развлекательной составляющей и выделяется, то речь чаще идет о небольшом метраже, а основной функцией такого развлекательного компонента становится возможность для посетителей оставить детей под присмотром на время шопинга. Развлекательная площадка в составе аутлета может носить и сезонный характер, как, например, снежная горка или активи-парк Angry Birds во Vnukovo Outlet Village».

Впрочем, учитывая, что многие интернет-проекты (например, KupiVIP) объявили об активной экспансии в торговые центры, а офлайн-проекты – об экспансии в интернет, в сегменте все же возможно появление новых форматов. «Мы считаем, что сочетание офлайна с онлайном – ключевой момент, необходимый для того, чтобы завоевать современного покупателя,– считает Брендон О`Рейли.– Сегодня клиенты ждут, что мы обеспечим им индивидуальное предложение, где бы они ни находились. Именно поэтому мы решили выйти на рынок электронной коммерции».

Кроме того, учитывая так называемую позитивную установку покупателей к приобретению одежды российского производства при условии невысоких цен (на 15–20% ниже международных аналогов), аутлеты и дисконт-центры будут активно наращивать присутствие русских брендов в ассортиментной матрице.

Энтони Гаскон, генеральный менеджер «Outlet Village Белая Дача» и «Outlet Village Пулково»

? Как вы можете обрисовать ситуацию на рынке?

– Мы должны четко разделять состояние рынка на данный момент и поведение покупателей, которое продиктовано их целью. В условиях кризиса больше всего страдает масс-маркет из-за особенности своей целевой аудитории, которая, в свою очередь, ищет низкие цены. Но масс-маркет не может позволить себе снизить цены еще сильнее, потому что их ценовой порог и так низкий; это приведет к проблеме с персоналом в сфере обслуживания покупателей; будет непросто вернуть привычный ценовой порог и снова приучить покупателей к обновленным ценам (скорее всего, уровень заработной платы сильно не повысится). Данная категория покупателей тратит меньше времени и средств на шопинг в кризис и переключается на дисконт-центы или гипермаркеты.

С другой стороны, премиальные бренды, которые также страдают от кризиса, но все равно сохраняют большую долю своих клиентов, которые хотят совершать покупки и могут позволить себе новый наряд, дизайнерскую сумку и пару обуви каждый сезон. Кроме того, у них могут появиться новые клиенты из люксового сегмента.

? Эксперты утверждают, что цены за рубежом все равно ниже...

– Я бы поспорил с тем, что в аутлетах Милана, Барселоны и Лондона цены ниже, чем в московских. Это уже в прошлом. Если посмотреть на текущий курс, шопинг в русских аутлетах дешевле и выгоднее. В 2015 году поток покупателей «Outlet Village Белая Дача» вырос на 32%, а в этом году мы уже увеличили его на 20%. Согласно нашей статистике, 35% покупателей первый раз находятся в нашем аутлете, что является хорошим знаком. Люди стали рассматривать опцию шопинга в аутлете, когда их цель – сегменты люкс и премиум, зарубежные бренды. Основное достоинство заключается в ценах и скидках, уровень которых вырастает до 80% во время распродаж и специальных предложений. Также сейчас бренды хранят много вещей на складах из-за закрытия неприбыльных магазинов или снижения дохода, поэтому становится доступной огромная часть вещей из предыдущих сезонов. Неудобство для покупателя заключается в том, что иногда не получается найти в аутлете какую-то конкретную модель, цвет или размер. Поэтому при шопинге в аутлете нужно быть открытым к новым находкам, а не фокусироваться на чем-то конкретном.

? Почему в российских климатических условиях вы выбрали открытый тип аутлета?

– Для нас открытый аутлет – единственная опция, гарантирующая уникальный опыт. Кроме того, иначе он не мог бы называться village. Покупатели, для которых мы ­работаем, которых мы хотим привлечь к шопингу в наших аутлетах, ожидают получить схожий опыт с тем, который они получают или получили бы в Европе. Они ожидают увидеть открытое пространство с улицами и площадями, бутиками и кафе.

Кроме того, наши аутлеты оснащены специальным ­покрытием с технологией, растапливающей лед и снег, таким образом, зимой в наших аутлетах нет снега, что делает пребывание в них и шопинг более комфортными. Касательно закрытых аутлетов, мы полагаем, что покупатели воспринимают их как дисконтные центры, а не аутлет-центры. Конечно, определенные форматы проектов будут предпочтительны для различных типов покупателей.

retail.cre.ru

Аппетитный риск. CRE Retail - журнал о торговой недвижимости и ритейле

Нас так долго убеждали в том, что кризис - время возможностей, что мы почти поверили, Однако пользоваться этими возможностями даже спустя год жизни в «ситуации неопределенности» не спешим,

А зря - за это время произошли тектонические сдвиги в поведении потребителей, многие покупатели уже сделали или вот-вот сделают шаг вниз. Причем это наблюдается в первую очередь в тех товарных категориях, где ценностная составляющая в виде эмоциональной привязанности не слишком важна. Сейчас все хотят функциональности и качества, ищут «точно такое же, но дешевле» или вовсе условный товарозаменитель.

Кризис подталкивает к рационализации поведения, и в этой связи некоторые рынки, конечно же, обмелеют. Но это не значит, что вымрет спрос - он лишь перераспределится. Бенефициарами станут компании, работающие в низком ценовом сегменте, например, так называемый сегмент off price. Ритейлер в этой системе выступает агрегатором мультибрендовых стоков и продает остатки за небольшой процент от первоначальной стоимости. Такие универмаги в США занимают 4,6% от продажи всей одежды, у нас - лишь 0,3%, и это притом, что разница в доходах никогда не была в пользу россиян. Учитывая, что рынок торговой недвижимости сегодня стал «рынком арендатора», практически исчезла привязка к валютной составляющей, арендодатели все чаще переходят на схему «процент с оборота» и предлагают приятные бонусы в виде длительных арендных каникул и помощи в отделке, порог входа может быть минимальным. Все это, повторюсь, отсутствовало еще год назад и, по сути, исключало интенсивное развитие игроков сегмента.

Или возьмем, к примеру, сегмент хозтоваров. Магазины «1000 мелочей» ушли в историю вместе с СССР, а новые игроки не выходили по указанным выше причинам - запретительная стоимость аренды просто убила возможность создания такой сети на корню. В итоге здесь мы также имеем неконсолидированный рынок: хозтовары продают либо в no name магазинах, либо на строительных рынках. Причем первых очень немного, а ездить, скажем, за одним молотком или гвоздями куда-то за город или в ТРЦ, где есть оператор DIY - означает потерять половину дня. Ниша эта очень востребованная, и тот, кто решится на создание сети хозтоваров, снимет все сливки. И если раньше стоимость открытия одного магазина могла составлять $100-200 тыс. («старыми» деньгами), то сейчас с учетом валютных изменений текущих курсов и снизившейся аренды она упала до $50-75 тыс.

Еще одна, безусловно, высокомаржинальная и перспективная ниша - дрогери ритейл. Здесь тоже непаханое поле для новых игроков, а успешный бизнесмен вполне может построить через полтора-два года региональную или национальную сеть. Конечно, на выходе из кризиса при определенных темпах экономического роста мы снова увидим перераспределение спроса с миграцией в более высокие ценовые сегменты. Но к тому моменту, когда об этом можно будет говорить как о серьезном тренде, устойчивая национальная сеть со сформированным клиентским потоком превратит, например, $25 млн в $75-100 млн. Причем, первые два-три года уйдут на то, чтобы такую сеть выстраивать, а на третий нужно будет уже лишь масштабировать. При этом ритейл «считает» лучше, чем, скажем, ресторанный бизнес, как минимум потому, что все, от шурупа до ветоши,- это неэмоциональные привязанности, на которых можно делать миллионы. Кроме того, за два года с такими проектами бизнес получит еще и бесценный опыт работы с нижним средним сегментом, буквально написанный им же самим портрет такого покупателя - кто он, чем дышит, что покупает, как часто. Это позволит параллельно рассматривать новые ниши, в которые, может быть, участники рынка без этих знаний никогда бы и не пошли.

В сегменте одежды и обуви мы наблюдаем ту же картину - порог входа снизился до минимальных значений, причем это только начало. Да, покупать в целом стали меньше, да, зарубежные бренды уходят из России, а поставки из-за границы осуществлять все сложнее в силу нестабильности рубля. Но совсем скоро можно будет всерьез рассмотреть приобретение действующей сети - не обязательно самой дорогой и успешной, вполне достаточно и компании «второго эшелона». Скажем, мультипликатор в этом сегменте сегодня - порядка четырех EBITDA. Пусть этот показатель будет $5 млн в год. Таким образом, сумма сделки составит порядка $20 млн. Далее снова же, если в докризисный период вложить в развитие бизнеса пришлось бы $40-50 млн (без учета затрат на приобретение компании), то ныне будет достаточно $20-30 млн. Прибавим лучшие условия по аренде, которые позволят получить хороший дисконт и в короткие сроки увеличить сеть, например, вдвое. Перекупить высококлассных дизайнеров, логистов, менеджеров сегодня также намного проще - если на рынке недвижимости «музыку заказывает» арендатор, то в трудоустройстве - работодатель. И пока у всех остальных бизнес сжимается, за очень непродолжительный срок - один-два года - создается новый лидер отрасли. Например, свой русский Primark (ирландский ритейлер, реализующий под своим брендом модную одежду по очень низким ценам; сеть насчитывает около 300 магазинов в Западной Европе; чистая прибыль - около полумиллиарда фунтов стерлингов в 2012/2013 финансовом году - Ред.). Для некоторых сегментов можно пойти еще дальше - попробовать локализовать производство в рублевой зоне. Рост безработицы позволит привлечь недорогие трудовые ресурсы где-нибудь в Ивановской или Владимирской областях. Подобная инициатива встретит поддержку у местных властей - можно не сомневаться, что губернаторы сейчас будут давать «зеленый свет» для любых инвестиций, особенно по части обсуждаемого на уровне президента импортозамещения. В итоге всего за пару лет, даже в условиях кризиса, EBITDA можно увеличить вдвое (на 130%) за счет двукратного роста сети, а дополнительные 30% даст усиление операционной эффективности. Таким образом, с $5 млн/год в момент приобретения этот показатель увеличится до $11,5 млн.

Нижний сегмент среднего класса - самая мощная армия покупателей в России, однако о ней почему-то всерьез никто не думал даже в предыдущие два кризиса. Сейчас «путь к сердцу» прост, и важны лишь два фактора - наличие некоторого количества свободных денег и аппетит к риску. 

retail.cre.ru

Курортный обман. CRE Retail - журнал о торговой недвижимости и ритейле

Торговая недвижимость и ритейл в так называемых курортных зонах в условиях кризиса переживают не лучшие времена. На рынке, много лет жившем по принципу «пять месяцев работаем, семь живем на заработанное», меняются правила игры.

По данным CBRE, на сегодняшний день в Сочи функционируют три качественных торговых центра, арендопригодная площадь которых составляет 159,6 тыс. кв. м – «Моремолл», «Олимп» и «Мандарин». Их открытие в период 2013–2014 гг. дало старт для выхода на рынок крупных федеральных и международных сетевых игроков. «На сегодняшний день уровень свободных площадей в данных проектах, несмотря на сложную экономическую ситуацию и снижение покупательской способности, глобально не изменился: большая часть игроков, ушедших с рынка,– это операторы, которые сокращают свое присутствие на региональных рынках повсеместно,– говорит Михаил Рогожин, управляющий директор отдела по работе с торговыми площадями CBRE.– Ввиду популярности и высокого трафика покупателей, площади в этих проектах вызывают интерес у локальных игроков, что позволяет поддерживать показатель вакансии на сравнительно низком уровне. Обратная ситуация наблюдается на рынке стрит-ритейла: локации, которые были популярны у покупателей непосредственно до и во время Олимпиады, теперь по большей части пустуют в связи со снижением притока туристов».

Накануне Олимпиады рынок недвижимости Сочи и Краснодарского края вообще был весьма перегрет предложениями, от которых зачастую было невозможно отказаться, отмечают эксперты. «Скупали все и всё – участки, помещения на первых этажах, палатки на рынках – в надежде сорвать перед Олимпиадой неплохой куш,– вспоминает собеседник CRE Retail в одном из агентств недвижимости Сочи.– Однако мало у кого получилось, и сейчас на фоне общего кризиса наблюдается патовая ситуация: собственники до сих пор живут старыми реалиями, отказываясь снижать ставки, ритейлеры, состоящие здесь в основном из ИП, массово разоряются, а жители воют от растущих в условиях отсутствия нормальной конкуренции цен. Если вы пройдетесь по местным магазинам, то увидите, что даже у сетевиков предложения далеко не такие вкусные, как в Москве и Петербурге; они знают, что у них купят все и так. Ведь единственная альтернатива – рынки с тем же турецким и китайским ширпотребом».

Сетевая квалифицированная торговля на юге России только начинает свое развитие, соглашается Оксана Аверкина, ведущий консультант компании «Магазин Магазинов». По данным CBRE, на рынке торговой недвижимости Краснодарского края присутствуют как локальные, так и крупные федеральные и международные игроки различных розничных сегментов. Например, в 2014 году в Сочи свои первые торговые точки на российском рынке открыли итальянский бренд одежды Ferrari Store и китайский бренд спортивной одежды Anta Sports. Знаменательными для рынка стали также открытия премиальных и люксовых бутиков – Louis Vuitton, брендов холдингов Bosco и Mercury. Кроме того, в конце октября состоялось открытие торговой галереи МФК «Гранд Марина», где на общей площади в 10 тыс. кв. м разместилось порядка 32 магазинов ценовых сегментов «средний+» и премиум (Kiton, Castello d’Oro, Enrico Cerini, Roberto Bravo, Pandora, Swarovski). «В целом рынок Сочи можно назвать существенно более развитым по сравнению с другими курортными городами,– сообщает Михаил Петров, генеральный директор компании Smart Estate Moscow.– В пользу этого факта говорит наличие крупнейших игроков, таких как HM, Pandora, Calzedonia, бренды группы Inditex, “Мэлон Фэшн Груп” и т.д. Присутствие федеральных операторов в городе связано с наличием профессиональных торговых центров и, как ни странно, отсутствием четко выраженной сезонности. Сочи востребован туристами в любое время года, так как летом это морской отдых, а зимой – лыжный. По данным некоторых операторов, самые низкие обороты по году ощущаются в апреле, в межсезонье, а самые высокие – в декабре и августе. Да, сразу после Олимпиады ощущался кратковременный спад объема туристов, но он очень быстро сменился стабильным приростом. Возможно, на это также повлиял запрет на выезд за границу многим государственным служащим. Сочи становится оптимальным курортом для россиян, так как расположен относительно близко от столицы, в нем присутствует высокий уровень сервиса и комфорта, и на фоне падения курса рубля курорт стал более чем конкурентоспособен». Кроме того, по мнению г-на Петрова, ощущаемый спад, скорее всего, происходит от повсеместного падения уровня потребления в связи с кризисом, но не от переизбытка торговых операторов или торговых центров. «Да, город перенасыщен некачественной торговой недвижимостью, в которой не заинтересованы федеральные операторы, поэтому присутствует вакантность,– продолжает эксперт.– Ставки аренды в крупных торговых центрах Сочи были реализованы на уровне московских – это связано с высокой востребованностью в связи с Олимпиадой». Впрочем, по словам Юлии Воронковой, директора по недвижимости и развитию «Адамас», большинство введенных до Олимпиады ТРЦ продолжают работать, показывая хорошие результаты не только в летний сезон. По данным «Магазина Магазинов», высокий сезон начинается примерно с середины июня и длится до конца августа, когда приезжает много туристов. На примере «Моремолла» в компании отмечают, что товарооборот в это время возрастает примерно на треть, если сравнить со среднегодовым значением. Также высокий сезон можно наблюдать в декабре – январе, когда активны и местные жители, и приезжие туристы. «В большей степени торговая недвижимость на курортах ориентирована, прежде всего, на высокие туристические потоки,– говорит Михаил Рогожин.– В то же время за счет правильно сформированного состава якорных арендаторов торговые центры становятся точками притяжения и для местных жителей. Например, в ТРЦ “Моремолл” в этом качестве выступают кинотеатр и центр семейных развлечений Happylon, а ТЦ “Мандарин” построен в соответствии с концепцией lifestyle, т.е. это не классический торговый проект, а общественное и прогулочное пространство с возможностью спонтанного шопинга, что привлекательно и для молодежной, и для семейной аудитории. Таким образом, торговая недвижимость нацелена и на местных жителей». Сами ритейлеры поддерживают: их ориентиры однозначно «заточены» под местное население, а весь ассортимент учитывает менталитет не туристов, а аборигенов. «В частности, учитывается южный менталитет в технологиях продаж, ассортиментной политике: всегда представлен выбор объемных мужских украшений, тяжелых цепей, украшений из желтого золота,– делится Юлия Воронкова.– В летние месяцы есть небольшая коррекция с учетом специфики спроса – роста дохода местных граждан, появления дополнительного потока туристов,– но радикальных скачков нет. Возможно, в ярко выраженных категориях сезонного спроса (таких как, например, купальники) ситуация иная. У нас просто вводится “добавочный коэффициент”: в курортных городах увеличиваются планы, товарный запас магазинов, частота смены ассортимента, происходит усиление персонала. Важно также отметить, что при поездке на российский курорт шопинг не является спланированным заранее, как, например, когда люди едут в отпуск в Еврозону и рассчитывают “пройтись по магазинам”. Человек, который приехал на курорт из Нижневартовска, прекрасно понимает, что и у него в городе, и в Сочи есть сетевые магазины, где ассортимент и цены примерно одинаковы. Шанс, что он купит ювелирное украшение на отдыхе, безусловно, есть, но это будет скорее случайная покупка, чем целевая».

Сложнее ситуация обстоит в других курортных зонах, например, в Крыму. Если для одних девелоперов и ритейлеров региона по-прежнему «нет на карте», то другие заняты активной экспансией и даже строительством собственных производств (например, Zenden). По данным CBRE, большая часть торговых объектов Крыма на сегодняшний день сосредоточена в Севастополе (например, ТРЦ Sea Mall, ТЦ «Апельсин», ГУМ) и Симферополе (ТРЦ «Меганом», ТРЦ «Южная Галерея»). «Торговые центры на полуострове, ввиду отдаленности местоположения от основных туристических маршрутов, как правило, ориентированы на местное население,– сообщает Михаил Рогожин.– Стоит отметить, что подавляющее большинство объектов нуждается в реконцепции. Несмотря на то, что на рынке присутствуют и федеральные, и международные игроки, развлекательная и якорная составляющие объектов, как правило, не очень сильные, что затрудняет выполнение ими их основной роли: генерирования трафика посетителей».

О том, что Крыму еще только предстоит вступить в эру торговой недвижимости принципиально иного уровня, говорят и в Smart Estate Moscow. «Обычно курортные города – это вполне благоприятная среда для развития ритейла, так как местное население имеет сезонную возможность высокого заработка, который может быть потрачен на торговые площади вне сезона,– делится Михаил Петров.– Но в Крыму культуры шопинга как формы получения удовольствия практически нет – большинство покупок совершается лишь в условиях острой необходимости. За годы постсоветского периода Крым был задавлен произволом чиновников, и любые формы предпринимательства тонули в пучине мздоимства. В городе Коктебель, например, была такая история: в 90-е курорт посетили немецкие инвесторы, готовые взамен участка под строительство торгово-гостиничного комплекса на центральной набережной построить комплекс очистных сооружений, в которых город остро нуждался. Подписав контракты и построив, но не введя в эксплуатацию систему канализации и очистки, инвесторы предъявили права на согласованный ранее участок, на что им был предложен другой участок на окраине города. Произвол городских властей вынудил инвесторов бросить недостроенные очистные сооружения и с убытками вернуться на родину. В итоге по сей день в городе отсутствует система очистки канализации, а весь слив происходит в море. Эта история иллюстрирует полное отсутствие предпринимательской политики. Жители поселка были вынуждены много лет выживать зимой на деньги, полученные от сдачи в аренду своих квартир и углов отдыхающим, без перспективы развития иных форм бизнеса, так как автоматически это бы привлекло внимание властей к новому горе-предпринимателю, который сразу же становился “кормушкой” для всех возможных контролирующих служб поселка. Культура же шопинга связана с благоприятной экономической ситуацией в течение длительного срока и относительно высокой цивилизацией населенного пункта. Сейчас в Крыму произошли, на мой взгляд, положительные изменения, и, несмотря на пока сложную доступность курортов для русских, летний сезон 2015 года был отработан хорошо, а туристический поток будет увеличиваться в связи со многими позитивными предпосылками».

Между тем одной из главных возможностей, которая остается у девелоперов и управляющих компаний курортных торговых центров,– возможность использования именно природных условий, ресурсов и особенностей местоположения для проведения маркетинговых акций и привлечения покупателей, соглашаются в CBRE.Например, часть центральной набережной города, основные туристические пешеходные маршруты, пляжи, что, в свою очередь, позволяет привлечь не только местное население, но и туристов. «Следует отметить, что ключевую роль в рамках высокого и низкого сезонов играет собственная маркетинговая и ценовая политика ритейлеров,– говорит Михаил Рогожин.– Их умение правильно управлять ценами является важным элементом успешности торгового центра. Традиционно считается, что туристический сезон благоприятно сказывается на работе арендаторов стрит-ритейла, а вне сезона лучше работают арендаторы торговых центров. Вне сезона многие стрит-арендаторы стараются найти возможности для продолжения торговли: при наличии свободных площадей кратковременно арендуют площади в торговых центрах и других капитальных сооружениях. Торговые центры, в свою очередь, стараются завлечь покупателей маркетинговыми акциями и специальными предложениями».

В ключевых объектах Краснодарского края уровень вакансии на сегодняшний день составляет порядка 3–5%, в менее качественных объектах с не столь сильным составом арендаторов этот показатель составляет около 7–12%, говорят в CBRE. В компании отмечают высокую активность локальных операторов, зачастую готовых платить сравнительно высокие арендные ставки, что несколько упрощает решение задачи поддержания относительно низкого уровня вакансии. В торговых центрах Крыма же в связи с рядом геополитических и экономических событий уровень вакансии в среднем составляет порядка 11–20%, в отдельных проектах этот показатель может доходить до 40–50%. Как правило, во всех торговых объектах на территории России на сегодняшний день наблюдается схожая ситуация в этом вопросе: ставки аренды в курортных торговых центрах исчисляются в рублях, оплата по схеме «процент с оборота» ритейлера либо возможность получения скидок по фиксированным ставкам. Коммерческие условия обсуждаются с каждым розничным оператором индивидуально. На более выгодные условия традиционно могут рассчитывать крупные международные и федеральные игроки, развлекательные концепции, якорные арендаторы, выполняющие функцию трафик-генераторов. Планы по открытию первых торговых точек, например, в Крыму, и развитию анонсируют преимущественно локальные FMCG сети – «Крымское подворье», «Ассорти» (ООО «Донской табак»), – тогда как крупные международные и федеральные игроки пока не торопятся выходить на рынок. Например, о пересмотре планов по выходу в 2014–2015 гг. объявили такие сети, как Zara, McDonald`s, Burger King, а также федеральный холдинг «Магнит». Основные причины низкой активности игроков на рынке – проблемы с логистикой, юридические сложности, геополитические и экономические факторы, низкий уровень качественного торгового предложения. Учитывая курортную специфику городов, большим спросом по-прежнему пользуются арендаторы сегментов кафе, кофеен и оригинальных ресторанных концепций. Также довольно весомую долю составляют арендаторы сегментов аксессуаров, белья и детской одежды. «Принимая во внимание тот факт, что доля внутреннего туризма увеличилась по итогам 2014 года в среднем на 30–40% и будет продолжать увеличиваться в ближайшее время, посещаемость курортных ТЦ будет постепенно расти, что может способствовать привлечению новых игроков на этот рынок»,– считает Михаил Рогожин. Относительно лояльная политика властей, поддерживающая предпринимательство и инвестиции, в перспективе позволит развивать в Крыму рынок качественного ритейла, убеждены игроки. «Но пока остается достаточно много препятствий для входа новых крупных ритейлеров и девелоперов,– сообщает Михаил Петров.– За последний год активно развивается застройка отелей 3–4*, так как этот сегмент наиболее востребован у российского туриста, привыкшего к комфорту турецкого и египетского отдыха. Крупные ТРЦ будут построены в Новороссийске, Севастополе, Симферополе; курортные города же, напротив, будут наращивать качество стрит-ритейла».

Алексей Ванчугов, коммерческий директор «ТПС Недвижимость»:

– Что касается инфраструктуры торговли и услуг Сочи, то к Олимпиаде она была существенно расширена. Увеличилось число банковских терминалов, вырос пул цивилизованного общепита, отдельно стоящих магазинов, как продуктовых, так и тематических, и, конечно, в городе широко представлена зона спортивных товаров.

Наш ТРЦ «Моремолл» в Сочи является объектом суперрегионального формата и в полный мере ориентирован на интересы местного населения. Курортный сезон длится 3–4 месяца, и в это время мы, конечно, наблюдаем прирост посещаемости, но определяем его как дополнительный и не делаем на него главную ставку. Для целевой аудитории летнего сезона мы усиливаем курортную составляющую такими видами товаров, как чемоданы, купальные принадлежности, одежда для отдыха. В зимние месяцы мы не фиксируем заметных положительных отклонений посещаемости. Очевидно, инфраструктура Красной поляны полностью удовлетворяет туристов, приезжающих на горнолыжные курорты. Если говорить о специфике потребительского поведения, то на юге традиционно проживают более мобильные и эмоциональные люди, и если в северных регионах покупателю нужно делать больше рациональных предложений, то в курортных зонах торговле необходимо развивать развлекательную составляющую. С точки зрения доходов населения, это уровень выше среднего относительно России в среднем. Рынки Большого Сочи и Краснодарского края быстро растут и обладают высоким потенциалом, но, я считаю, не в сегменте региональных и суперрегиональных ТРЦ, а в формате комьюнити-центров.

retail.cre.ru

Не в кассу. CRE Retail

В соответствии с законопроектом, принятым Министерством финансов в конце прошлого года, с 2016 года в России стали обязательными так называемые онлайн-кассы. Нововведение затронет около 3 млн организаций, а в том, что новая система значительно усложнит правила игры, эксперты не сомневаются уже сегодня.

Впрочем, закон всту­пает в силу не полностью и не сразу, а в несколько этапов. Первый стартует 1 апреля, с этого дня в России будет прекращена регистрация старых кассовых аппаратов в налоговых органах – новую технику будут предлагать внедрять добровольно. Второй этап начнется первого июля 2017 года, когда применяться будут исключительно кассы, оснащенные модемом и фискальным накопителем, согласно новым установленным стандартам для ККТ. Третий – 1 января 2018 года; он будет распространен на предпринимателей, работающих на патентной основе или являющихся плательщиками по системе ЕНВД.

«Этот рынок становится все более открытым для всех его участников и, как ни удивительно, именно текущая негативная экономическая ситуация во многом способст­вует этому процессу,– размышляет Дмитрий Атопшев, партнер, управляющий директор Knight Frank PM.– Притом что все большее количество арендаторов торговых комплексов рассчитывают арендную плату как процент от оборота, арендодатели вынуждены искать и внедрять на своих объектах различные методы контроля оборотов арендаторов, для того чтобы гарантировать корректность предоставляемых ими данных. И если обороты большинства крупных международных и федеральных брендов не вызывают опасений у арендодателей, то с другими арендаторами ситуация обстоит несколько иначе». По мнению г-на Атопшева, внедрение современных методов контроля за ведением кассовых операций ритейлерами со стороны государства будет способствовать прозрачности розничной торговли, что в нынешних условиях совпадает с интересами владельцев торговых комплексов. Автоматизация процесса учета и передачи данных в режиме онлайн от ККТ непосредственно в налоговые органы же позволит получать более полную и достоверную информацию об обороте розничной торговли. «Да, у этой проблемы есть две стороны: налоговая политика на ближайшие два-три года, задекларированная налоговыми органами, сводится в основном к тому, чтобы не увеличивать налоговую нагрузку, но повысить эффективность администрирования, работы налоговых служб и собираемость налогов,– размышляет Сергей Елин, руководитель аудиторско-консалтинговой группы «АИП». – Предложение о переходе на новые кассовые аппараты по большому счету направлено на оптимизацию работы контролирующих структур, на улучшение фискальных функций налоговых органов, с тем чтобы меньшими усилиями была достигнута большая эффективность в получении достоверной информации и, соответственно, в мероприятиях по уплате налогов. Законопроект как раз хорошо вписывается в это направление развития налоговой системы. Для предпринимателей это, безусловно, дополнительные затраты – та же покупка новых кассовых аппаратов. Но, если бизнесмен работает добросовестно и не нарушает кассовую дисциплину, то сам механизм работы для него не усложняется, а в некоторой степени даже упрощается, так как снижаются объем ведения документооборота и затраты на защиту кассовых аппаратов. Поэтому, с одной стороны, разовые затраты, с другой – упрощение работы по кассовой дисциплине». Виталий Можаровский, партнер, руководитель практики недвижимости Goltsblat BLP, поддерживает: «Возможно, нововведение и затронет “серую” зону ритейла, однако добросовестные ритейлеры никак не пострадают. Первая же категория как не платила налогов, так и не будет их платить. По факту получается, что их это тоже не затронет». 

В Knight Frank призывают не забывать также о покупателях, которые с введением новой технологии автоматически получают более клиентоориентированный сервис – новые технологии предусматривают отправку электронного чека покупателю на смартфон при совершении покупки; такой чек будет иметь юридическую силу наравне с бумажным, а в дальнейшем позволит и вовсе отказаться от последнего. Таким образом, вся информация о совершенных покупках будет всегда доступна в любом гаджете. Однако к идеальной картине рынок, разумеется, придет не сразу. «Да, могут возникнуть технические сложности: где-то сбои при передаче информации, отсутствие интернета на некоторых объектах,– перечисляет Сергей Елин.– Трудности также могут появиться в самом процессе автоматизации, так как потребность, например, в увеличении скорости интернет-соединения повысит общую нагрузку на бизнес ввиду увеличения стоимости предоставляемой услуги». «В период с августа 2014 года по февраль 2015 года в Москве и ряде регионов проводился эксперимент по внедрению новых технологий в контрольно-кассовом обслуживании,– рассказывает Дмитрий Атопшев.– Около 4000 касс различных компаний, принявших участие в эксперименте, были оснащены модулями передачи данных. Результаты этого эксперимента были признаны положительными. Хочется надеяться, что основные проблемы, которые выявились в период проведения эксперимента, в дальнейшем были устранены, но 100%-й гарантии того, что все пройдет гладко, конечно же, нет. В первую очередь нужно подготовиться к переходу на работу с ККТ тем категориям предпринимателей, кто ранее имел возможность ее не использовать. В соответствии с новыми поправками круг таких предпринимателей значительно сузится и большинству из них со временем придется обзавестись ККТ». Кроме того, собеседники CRE Retail напоминают о сохранении льгот для предпринимателей, торгующих на ярмарках и фестивалях.

Сергей Адмиральский, IT-директор «Адамас»:

– Ритейлу это решение точно не принесет плюсов. Для розницы это в первую очередь разовые расходы на закупку кассовой техники. Ни один производитель не будет делать для существующего оборудования дополнительный блок. Это технически нецелесообразно, необходимо будет полностью менять технику. Во‑вторых, регулярные расходы – на связь. И если сетевая розница расходы на связь, скорее всего, не сильно заметит, то для мелкого бизнеса они могут стать существенным обременением. И мы говорим не только о ларьках: в России полно магазинов, в которых просто нет связи, потому что это дорого. Местный оператор может выставить любой тариф – просто потому, что он один. И куда пойдут такие магазины с обязанностью передачи данных в режиме реального времени? Если этот закон будет принят, то, я уверен, он обрастет большим количеством дополнительных подзаконных актов, которые позволят, например, в Кабардино-Балкарии отказаться от предоставления данных в реальном времени, потому что там горы и нет связи.

И если посмотреть на вопрос комплексно, то я в принципе не очень понимаю целесообразность идеи. Поможет ли внедрение новой системы повысить налоговые поступления – большой вопрос. Мелкий бизнес точно так же, как и сейчас, сможет продолжать бить чеки «мимо кассы». Фискальную память давно перестали подделывать: кассовые аппараты обслуживают только аккредитованные центры обслуживания, которые очень четко понимают, что любая махинация грозит потерей профессии и регулярного источника дохода навсегда. Не очень понятно и то, зачем государству знать о покупках в режиме реального времени? Сегодня любой кассовый аппарат устроен таким образом, что фискальная память фиксирует все операции. При желании налоговые органы могут легко извлечь информацию за любой период.

Да, безусловно, при наличии желания из большого объема данных можно извлечь массу интересной информации для анализа. Но в тоже время публично озвучено решение о сокращении штата налоговиков. Кто будет работать с этими данными? Кроме того, для государства содержание новой системы – это также дополнительные расходы: на пропускную связь, хранение информации, аналитику и т.п. Если все вместе сложить, то, откровенно говоря, не очень понятно, кто выиграет от внедрения этого решения.

Вообще мир пошел по другому пути: конт­роля расходов через граждан, которые поголовно сдают декларации и мотивированы собирать чеки снижением подоходного налога. Это действительно стимулирует покупателя требовать чеки у продавца, а продавца – их выдавать.

А фискальную систему используют всего несколько стран в мире, она уже давно считается пережитком прошлого.

retail.cre.ru

Местные специалитеты. CRE Retail - журнал о торговой недвижимости и ритейле

В условиях спада покупательской способности, высокого уровня инфляции и очевидного переизбытка «обычных» ТРЦ некоторые участники рынка убеждены, что будущее за специализированными проектами. По прогнозам экспертов, уже в ближайшие полгода в Москве и Санкт-Петербурге начнется так называемая третья волна реконцепций, а часть классических действующих и строящихся ТРЦ станeт специализированными.

По данным Colliers International, не менее 30% всех ТЦ Москвы остро нуждаются в реконцепции, при этом для 60–70% ТЦ, открытых до 2007–2008 годов, вопрос реконцепции наиболее актуален. Именно эти ТЦ, несмотря на наличие сформированной покупательской аудитории, с каждым годом все заметнее теряют лояльность посетителей. В свою очередь, с наступлением кризиса возросла частота посещений специализированных ТРЦ. Аналитики связывают это с консолидацией расширенного ассортимента товаров и услуг на одной площадке, что обеспечивает, во-первых, большие возможности для сравнения по ценовым и качественным характеристикам, а во-вторых, большую вероятность выбора нужного товара и совершения покупки. Все это минимизирует передвижение покупателя между торговыми объектами, гарантируя дополнительную экономию времени и денег. «С 2009 года стало очевидно, что наибольший потенциал для девелопмента имеют крупноформатные (региональные и суперрегиональные) ТЦ, а также небольшие торговые центры районного формата, – вспоминает Владислав Николаев, региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers International в России. – Концепции окружных ТЦ оказываются в текущих реалиях менее эффективными из-за отсутствия сильных центров притяжения и качественной торговой галереи. Специализированные проекты, конечно, имеют специфику, часть форматов могут успешно работать, другие же обречены на низкую доходность и плохую заполняемость в условиях российского рынка».

По оценкам Владислава Николаева, при реализации проекта специализированного ТЦ у девелопера есть два пути: первый – с нуля, когда концепция объекта изначально предполагает строительство неклассического ТЦ. Такой путь особенно актуален для проектов аутлетов, ритейл-парков и мебельных центров. Второй – реконцепция существующего классического ТЦ в специализированный объект. Все осложняется тем, что последнее, по мнению эксперта, применимо скорее к ТЦ небольшого формата (до 20–30 тыс. кв. м GLA). «В случае реконцепции небольшого проекта с плохой локацией наиболее распространенным вариантом переформатирования ТЦ является пауэр-центр, когда вместо торговой галереи мелкой нарезки в проект привлекается два-три ключевых «якоря» (продуктовый супермаркет, детский универмаг, бытовая техника и т. д.), а также дисконтцентры, – поясняет эксперт. – Реализация специализированных ТЦ в большинстве случаев является для девелоперов непривлекательной с точки зрения возврата инвестиций, однако необходимость реконцепции классического ТЦ в специализированный, как правило, диктуется недостатками местоположения объекта (например, в случае небольшого объекта – отсутствием пешеходного трафика, удаленностью от станции метро и т. д.) и существенно возросшей за период функционирования ТЦ конкуренцией. В таком случае переход объекта в другую нишу позволяет увеличить зону охвата и стать более привлекательным для целевой аудитории».

Тренд на специализацию, по мнению представителей LCM Consulting, активно поддерживается и большими ТЦ, где все чаще появляются кластеры специализированных арендаторов: товаров для детей, мебельных товаров, товаров для спорта и отдыха и проч. «Впрочем, специализация, полная или частичная, отнюдь не инструмент антикризисной стратегии, но один из способов в конкурентной борьбе, применяемый на любой стадии развития рынка, – убеждены Кира и Рубен Канаян, основатели ГК Kanayan Retail & Development Consulting. – Даже успешные ТЦ должны регулярно анализировать ситуацию и могут корректировать концепцию в связи с изменениями внешней среды. В случае же, когда в ТЦ есть серьезные проблемы, рассматривается вариант реконцепции».

По мнению Киры и Рубена Канаян, полная специализация предполагает и повышенные риски, связанные с ограничением численности целевой аудитории, а также с возможными проблемами в какой-то сфере специализации. Например, активность на рынке розничной торговли строительными и отделочными материалами серьезно зависит от нового жилищного строительства. На рынке бытовой техники наблюдается все больший «уход» продаж в Интернет и демозалы. По этой причине в большинстве случаев эффективна не полная специализация, а концентрация на каких-то направлениях ассортимента, дающих конкурентные преимущества. «Это касается не только товаров, но и услуг, развлечений, предприятий общественного питания, – поясняют эксперты. – Например, ТРЦ окружного значения в целом имеет универсальный ассортимент, но в нем сделан акцент на группе детских товаров или товаров и услуг для спорта и активного отдыха. Этим центр отличается от конкурентов аналогичного формата».

Кроме того, на фоне кризиса в компании полагают, что говорить об «очевидном переизбытке» площадей в ТЦ все еще нельзя, учитывая одновременное наличие городов с высокой и низкой насыщенностью. Среди последних Волгоград, где насыщенность площадями в ТЦ на 1000 жителей в 2015 году была в два и более раза ниже, чем в Краснодаре и Уфе. «Поэтому для конкретного ТЦ важно изучать локальный рынок и возможные ниши по направлениям специализации, – считают Кира и Рубен Канаян. – По районам города: в Иркутске очень высокая насыщенность в правобережной части и откровенная нехватка площадей в Ленинском округе. По нишам: переизбыток развлечений для детей и крайне мало для молодежи и взрослых. Специализация и удобство – это два метода конкуренции против крупных универсальных форматов. Приведем пример, когда на локальном рынке наблюдается высокая насыщенность, – центральная торговая зона в Екатеринбурге и Калининграде. В Екатеринбурге в центральной торговой зоне (радиус – пять минут езды на автомобиле от городской администрации) работает 22 ТЦ различных форматов, из них 1 – регионального значения, 3 – окружного значения, 4 – специализированных. Общая площадь ТЦ в центральном секторе Екатеринбурга составляет более 560 тыс. (!) кв. м. В Калининиграде вообще очень интересная ситуация: подавляющее большинство ТРЦ окружного формата сконцентрировано в центре города, и они находятся на расстоянии от 2 до 10 минут ходьбы друг от друга. Это 8 объектов, из них 4 окружного значения, суммарная площадь – 190 тыс. кв. м. Очевидно, что в такой ситуации каждому центру нужно конкурентное отличие и долгосрочное преимущество. Последние могут быть разными: концентрация на одной или нескольких ассортиментных группах, уникальные «якоря», выгодные цены».

Недобрая классика

Актуальность реконцепции классического ТРЦ в специализированный традиционно зависит сразу от нескольких факторов: размера центра, его расположения, внутренней ситуации в ТЦ, конкурентной ситуации на локальном рынке. В том случае, когда ТЦ относится к районному формату и находится в жилом или офисном окружении, полная специализация обычно действительно неоправданна, убеждены в Kanayan Retail & Development Consulting. Более того, она может только ухудшить ситуацию ввиду сужения целевой аудитории, частоты и регулярности посещений. В ситуации с крупным проектом, расположенным в удалении от жилых массивов, специализация возможна, и особенно актуальна, когда центр имеет удаленное расположение, а на локальном рынке наблюдается высокая конкуренция и присутствие одного или нескольких крупных ТРЦ с универсальным ассортиментом (окружного или регионального значения). [В частности, один из сетевых центров товаров для ремонта «Радуга» в Уфе находится в промзоне, второй – в жилом массиве, где в шаговой доступности многоэтажные жилые дома, а рядом расположен ТРЦ регионального значения «Иремель».] [В свою очередь, ТЦ «Люблинское поле» в Москве (товары для строительства и ремонта) находится на соседней площадке с крупным торгово-ярмарочным комплексом «Москва».] «В нашей практике не было случаев, когда мы переделывали универсальные ТЦ в полностью специализированные, – делятся Кира и Рубен Канаян. – Обычно специализированный ТЦ планируется сразу на стадии концепции, например Home Improvement Center, автомобильный, спортивный. Либо де лаем акцент на какой-либо товарной группе, чтобы она была представлена шире, чем у конкурентов. Да, реконцепция универсальных ТЦ в специализированные часто встречается в случаях безысходности, когда в сочетании факторов «расположение – конкурентная/покупательская среда» текущая концепция признана нежизнеспособной».

Гораздо более часты на рынке попрежнему случаи обратной трансформации – из специализированных в универсальные, [например, ТЦ «Кожевники», который до 2010 года при реализации проекта специализированного ТЦ у девелопера был мебельным и не ориентировался на свое непосредственное окружение (несколько крупных бизнес-центров, в которых в радиусе 15 минут ходьбы от ТЦ работало около 51 тыс. человек). Транзитный поток мимо ТЦ к станции метро составлял 54 тыс. человек в день, при этом посещаемость была менее 2000 человек в день – всего 3,7% от транзитного трафика. За счет того, что ассортимент стал более интересным для окружения, удалось увеличить посещаемость в несколько раз и заполнить свободные площади. Однако ввиду отведения собственниками на реконструкцию минимального бюджета до сих пор не решен вопрос с входной группой, эскалаторами и т. п.] [Аналогичная ситуация в ТЦ «Версаль» (Иркутск) и ТЦ «Радуга» (Пермь). Оба изначально являлись специализированными (товары для ремонта, мебель) и располагались в жилом окружении с многоэтажными домами, присутствовал транзитный трафик. В первом случае в 2013 году реконцепция прошла очень успешно и привела к увеличению посещаемости до 2000 человек в день и значительному росту арендного дохода. Во втором случае расширение ассортимента планируется за счет второй очереди, которая сейчас строится.]

Выбор специальности

По оценкам аналитиков Colliers International, наиболее успешно работающими форматами специализированных ТЦ в Москве и Петербурге в настоящее время являются аутлеты, мебельные и строительные ТЦ. «Особенно перспективны аутлет-центры, которые в условиях падающих доходов населения и сократившегося выездного туризма в Европу (в том числе на шопинг) демонстрируют высокие показатели заполняемости и стабильный покупательский трафик и даже в кризис расширяют свои площади за счет строительства новых очередей, – убежден Владислав Николаев. – В свою очередь, обувные ТЦ сейчас теряют свою популярность, поскольку сетевые профессиональные операторы обуви намного комфортнее чувствуют себя в составе торговых галерей».

В LCM Consulting убеждены, что специализации вообще поддаются далеко не все товарные группы, а поддающиеся не всегда успешны. Однако в компании полагают, что в крупных городах могут быть успешно реализованы ТЦ со специализацией «мебель» и «товары для дома», «стройматериалы», «бытовая техника и электроника», «спортивные товары», «товары для детей», «ювелирные изделия», «текстиль», «шубы и меха», «дисконт-центр», магазины класса «люкс» и «премиум» и др. В региональных городах с численностью населения до 300–500 тыс. человек эффективны обычно лишь стандартные концепции (мебель, стройматериалы, товары для детей), что может быть обусловлено недостаточностью спроса, ограниченными финансовыми возможностями покупателей, отсутствием потребностей или привычек использования данной группы товаров и др. [Говоря о специализированных магазинах товаров для дома, в частности ТЦ «Мануфактура» в Смоленске (ТК расположен на территории бывшего Смоленского льнокомбината; концепция специализированного ТЦ была выбрана изначально и обусловлена близким расположением к полноформатному ТЦ «Галактика», включающему классический набор операторов и широкий спектр востребованных и новых для города брендов, и к специализированному магазину стройматериалов «Метрика»), среди причин их успешности в LCM Consulting выделяют не только синергетический эффект от грамотного сочетания специализированных операторов, широкий выбор товаров нужной категории, но и рост рынка DIY в целом.] На руку собственникам, в частности, тот факт, что все больше жителей регионов откладывают отдых за границей, предпочитая заняться благоустройством жилья.

Цена вопроса

Объем инвестиций, требуемых для проведения реконцепции, принципиальным образом зависит от конкретного объекта и результатов, которые ожидает получить собственник. Например, в случае проведения ротации арендаторов либо замены торговой галереи на несколько якорей, т. е. переформатирования объекта в пауэр- или дисконт-центр, инвестиции могут быть минимальными. «Далее так: самые низкие средневзвешенные арендные ставки из-за преобладания доли якорных арендаторов отмечаются в пауэр-центрах, ритейл-парках и фестиваль-центрах, – говорит Владислав Николаев. – В аутлетах и мебельных центрах средневзвешенная ставка сопоставима с классическими ТЦ, т. к. данные форматы предполагают низкую долю якорей».

В LCM Consulting отмечают: обычно средний уровень арендных ставок в специализированных объектах ниже. Однако это нивелируется рядом факторов: во-первых, отсутствием резких отличий размера ставок по этажам, во-вторых, как правило, более низким уровнем вакансии, обусловленным наличием листа ожидания, в-третьих, единой политикой по отношению ко всем арендаторам и более редкими снижениями по аренде. Все эти факторы, по мнению игроков, в совокупности способствуют большей устойчивости таких объектов к кризисным явлениям и стабильной работе на протяжении длительного периода.

«В случае с мебельными и строительными центрами главным подводным камнем для девелопера является сложность прогнозирования доходности объекта и определения оптимального объема торговых площадей в проекте, поскольку операторы магазинов данного сегмента не имеют стабильных и понятных планов развития, а их бизнес недостаточно прозрачен для арендодателя, – напоминает Владислав Николаев. – Поэтому реализовать, например, качественный мебельный центр зачастую под силу только девелоперу с достаточным опытом работы и понимаем данного рынка. Если же говорить об аутлетах, здесьглавным сдерживающим фактором является ограниченный потенциал открытия новых магазинов в Москве и Петербурге в силу крайне высокой конкуренции. В большинстве городов миллионников в настоящее время потенциал для строительства аутлетов в принципе отсутствует. Это связано с недостаточно развитой сетью магазинов основных арендаторов аутлетов в региональных городах, как следствие – отсутствие достаточного объема стоковой продукции для круглогодичного обеспечения аутлетмагазинов необходимым товаром».

Концептуальное решение

Кроме того, еще на этапе разработки концепции важно изначально правильно определить товарный сегмент для специализации, а также предусмотреть правильное зонирование объекта исходя из выбранных товарных групп, способствующее распределению покупательских потоков по всему объекту, убеждены в LCM Consulting. На этапе брокериджа сложностью часто становится отсутствие классических якорных арендаторов, поскольку в специализированном объекте функцию «якоря» выполняют не отдельные арендаторы, а комплекс в целом. Это, в свою очередь, делает процесс информирования потенциальных арендаторов о концепции проекта более сложным и кропотливым. На этапе управления объектом сложности могут быть связаны с одновременным уходом целого ряда арендаторов, обусловленным, например, ухудшением внешнеполитической ситуации и прекращением поставок товаров от иностранных поставщиков. Это своеобразный персональный удар по сегменту, который сложно предсказать и на который особенно важно оперативно среагировать. Кроме того, в малых и средних городах доля региональных предпринимателей в специализированных проектах значительно превышает количество федеральных компаний и арендаторов, работающих по франшизе. Последнее создает дополнительные сложности в плане ассортиментных пересечений, ценового позиционирования, а также маркетинга и оформления витринного пространства местных игроков. Все вместе требует более частого подключения УК к разрешению конфликтных ситуаций и регулированию вопросов продвижения ТЦ. По оценкам собеседников CRE Retail, специализированные ТЦ могут быть востребованы как в центральной части городов, так и на периферии. Однако некоторые концепции успешны только в центре или районах с высоким уровнем жизни, например, ювелирный ТЦ, торговый центр luxury-сегмента, объединяющий магазины класса люкс и премиум. Говоря же о специализированных «форматах будущего», мнения экспертов расходятся. «Например, до начала кризиса 2014 года в России было заявлено большое количество проектов ритейл-парков, но на деле всего единицы из них вышли на строительную площадку, – напоминает Владислав Николаев. – Причиной этого стала невозможность реализации проектов со столь низкой маржинальностью в условиях существенно возросшей стоимости банковского кредитования. Работу над несколькими проектами ритейл-парков в настоящее время ведет группа «Ашан». Эти проекты, на наш взгляд, пока самые перспективные на текущем рынке. Совершенно новыми и пока не опробованными в России форматами специализированных ТЦ являются фестиваль-центры, где основную долю арендаторов составляют операторы развлечений, а также гастрономические ТЦ (фуд-билдинги), где арендаторами являются исключительно предприятия общепита».

[В LCM Consulting среди примеров реализации новых форматов приводят екатеринбургский спортивный ТЦ Sila Voli, который претерпел реконцепцию уже во второй раз. Первые две концепции были инновационными, но не показавшими свою эффективность. Первоначально объект планировался как girls-маркет (ТЦ «Гринго») и был ориентирован на покупательниц 16–25 лет. Спустя два года объект был реконцептирован, получил название «Mода», а ставка была сделана на творческую молодежь и хипстеров.] [Среди проектов работы с яркими арендаторами новых форматов спортивный ТК «СпортЕХ», в число операторов которого, помимо магазинов спортивной одежды, обуви, аксессуаров, спортинвентаря, товаров для охоты, рыбалки, оборудования и техники для экстремальных видов спорта, вошли ряд интересных концепций развлекательного сегмента: веревочный парк, тир, батутный центр, лазертаг, скалодром.] Кроме того, среди безусловных «проектов будущего» участники рынка называют lifestyle-центры.

retail.cre.ru

Место проклято. CRE Retail - журнал о торговой недвижимости и ритейле

Практически у каждого ритейлера когда-либо возникал соблазн занять место, освобожденное неудачливым конкурентом. Тем более что собственники помещений зачастую предпочитают предлагать площадь, ставшую вакантной, компаниям того же сегмента. Вот только всегда ли это выгодно арендатору?

Эта перспектива кажется весьма привлекательной особенно для стрит-ритейла - если предыдущее заведение было популярным, то аналогичное предприятие на «прикормленном» месте имеет все шансы на успех. таким образом, понятно, что, прежде чем занимать покинутое помещение, стоит выяснить, почему съехал другой арендатор. кроме того, не каждому виду бизнеса такая рокировка может принести очевидную выгоду.

«Прежде всего, занимать помещения закрывшихся операторов тем же видом бизнеса выгодно предпринимателям, чьи продажи основаны на импульсах и спонтанных решениях или обеспечиваются трафиком, - говорит Анна Хлызова, директор по развитию, отдел по работе с торговыми площадями CBRE. - Это аптеки, салоны сотовой связи, ювелирные магазины, фирменные магазины по продаже полуфабрикатов и готовой продукции, товары для животных и т. д. также особый интерес к сделкам подобного рода имеют крупные сети, стремящиеся поглотить своих конкурентов и увеличить долю на рынке. Нередко эти гиганты предлагают собственникам более высокие арендные ставки, лишь бы заполучить площадь в желанной локации».

Бывает интересно занимать такие помещения и в торговых центрах. например, по словам Анны Никандровой, регионального директора департамента торговой недвижимости Colliers International в России, в «Афимолл Сити» на месте закрывшихся «Елок Палок» и «Керосинки» открылись рестораны «Русский» и Croydon группы R-EST, которые оказались способны предложить целевой аудитории (в основном это сотрудники бизнесцентров) хорошее качество по конкурентной цене. то есть оператор смог предложить более подходящее предложение данной целевой аудитории.

При этом именно ресторанам на месте закрывшегося общепита открываться из соображений выгоды, обусловленной привычкой аудитории, далеко не обязательно. как, например, и fashion-операторам. «Для категории “одежда и обувь” “насиженное место” принципиального значения не имеет, потому что покупатели чаще всего лояльны к бренду - появление другого магазина не гарантирует, что потребителям он будет интересен», - говорит Виталия Львова, генеральный директор Promotion Realty.

Ресторанам снимать помещения предшественников выгодно только для уменьшения расходов на начальном этапе - так можно сэкономить на установке оборудования. «на оснащении производственного процесса (грубо говоря, кухни) можно уменьшить затраты на 5-30%, что напрямую зависит от типа используемого оборудования. правда, что все наши заведения были открыты на месте закрывшихся ресторанов. но это получилось случайно», - рассказывает Анна Шпак, управляющий партнер ресторанов «Одесса мама», «Хачапури», «15 сестер».

Кстати, рестораны зачастую рискуют стать убыточными из-за «старости». Согласно словам Александра Шибаева, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, у таких заведений бывает свой «возраст». какие-то рестораны - долгожители, какие-то закрываются через 2-3 года, когда «эффект новизны» проходит. Поэтому иногда бывает выгодно воспользоваться таким помещением - сделать своеобразный «ребрендинг».

«А вообще реновация уже использовавшейся для определенных целей площади под похожий формат иногда бывает дешевле создания интерьера с нуля в 2 и даже в 2,5 раза, - отмечает Сергей Кудрявцев, управляющий партнер Pridex. - Еще одной причиной использования помещений под тот же вид ритейла служит сама специфика этих объектов - порой бывает, что другим арендаторам вообще проблематично пользоваться, к примеру, бывшими салонами красоты. С другой стороны, требования нового ритейлера к дизайну и планировке зачастую перечеркивают все возможности вторичного использования интерьера».

Это относится, в частности, к продуктовому оператору «Пятерочка». Каждый универсам сети независимо от того, где он открыт, фактически новый, поскольку стандарты и концепция «Пятерочки» предполагают полную реконструкцию как торгового зала, так и подсобных помещений. Зачастую при проведении такой реконструкции пространство оптимизируется и торговая площадь становится больше в полтора раза. Согласно данным пресс-службы X5 Retail Group, «пятерочка» активно увеличивает свою долю на рынке: магазины открываются и в реновированных продуктовых магазинах, и в совершенно новых помещениях, в том числе только что построенных специально для этого. При такой политике универсальных рецептов, которые были бы оптимальны по вложениям, не существует. Именно поэтому компания использует все возможные инструменты.

Впрочем, и в обычных условиях при открытии новых магазинов сети ориентируются на маркетинговые расчеты, а не на то, какой оператор раньше сидел на интересующем их месте. Илья Яковлев, руководитель проектов сети «Перекресток», говорит: «При поиске помещений под новые магазины мы руководствуемся в первую очередь финансовыми показателями - если отдел маркетинга после проведения расчетов приходит к выводу, что помещение подходит, то мы открываем точку, и наоборот. Был ли здесь до этого другой продуктовый магазин или нет, нас практически не интересует: основания для закрытия у каждого оператора индивидуальны. Хотя мы, конечно, узнаем причины закрытия продуктовых магазинов».

Факторы, поспособствовавшие прекращению деятельности ритейлера- предшественника в конкретной точке, как уже было отмечено, действительно имеют большое значение при открытии аналогичного оператора. И тому, по мнению Анны Хлызовой, есть две основные причины: конфликт с собственником объекта или ошибки, допущенные оператором в своей деятельности (например, ритейлер не рассчитал потенциал развития бизнеса в этом месте, неправильно сформировал ценовую политику, не отработал товарную матрицу). Причем неудавшиеся отношения с владельцем - это самая оптимальная для нового оператора причина.

Во втором случае перед тем, как снимать это помещение, ритейлеру необходимо тщательно оценить свои возможности - провести глубокий анализ рисков. Также стоит учесть, сколько компаний на этом месте уже закрылось, с каким профилем и почему. «Причина слабых продаж в ритейле не всегда кроется в отсутствии спроса. Иногда плохие обороты связаны с неэффективной работой магазина или несоответствием ценового предложения потенциальному спросу. Поэтому прежде, чем принимать решение об открытии такого же магазина, но с другим брендом, оператор должен быть уверен, что спрос на его товар в этом месте будет. При таких условиях ритейлер может открываться с большой уверенностью», - поясняет Виталия Львова.

Марат Манасян, генеральный директор компании M1 Solutions, считает, что чужой негативный опыт нужно учесть и для того, чтобы не повторить те же ошибки. «Хотя сегодня грубые просчеты могут допустить, пожалуй, только неопытные представители малого или среднего бизнеса. Новички начинают самостоятельный поиск, просмотр специализированных сайтов девелоперов и неспециализированных, подают объявления о поиске площадей. но результаты всех этих действий не всегда эффективны», - отмечает эксперт.

На месте потерпевшего неудачу ритейлера другой, даже с аналогичным бизнесом, может быть гораздо более востребованным. Некоторые операторы способны привлечь аудиторию в свое заведение необычной концепцией. Среди них разные кулинарные заведения, салоны красоты, кондитерские. «Лавка Братьев Караваевых», например, за счет своей сильной концепции выживает в неожиданных и не очень проходимых локациях.

«Но есть виды ритейла, которые в неудачном месте ни при каких условиях не смогут стать более успешными - это те, что зависят от пешеходного и автомобильного трафика (салоны связи, химчистки, дома быта, зоомагазины, детские товары)», - дополняет Анна Никандрова.

Узнать причины и историю «неуспеха» предшественников довольно просто - достаточно обратиться с вопросом к собственнику или ушедшему ритейлеру. И если помещение оставлено по причине конфликта, неправильной стратегии или каких-либо других просчетов, при учете всех ошибок аналогичный бизнес в том же месте вполне возможен.

«Открывать новое туристическое агентство в помещении, которое и прежде занимала турфирма (а еще лучше - под той же вывеской), более оптимально, чем в новом помещении. Таким образом можно получить клиентов, которые обращались к предшественникам. у потенциальных клиентов, которые на протяжении долгого времени видят в своем районе одну и ту же вывеску, складывается впечатление, что это надежное агентство, которое давно работает на рынке. Кроме того, поскольку сеть “Горячие туры” работает по системе франчайзинга, принимая то или иное туристическое агентство в сеть, мы очень внимательно относимся к тому, где оно находится: нам важно, чтобы наши агенты не конкурировали друг с другом, а приходили туда, где мы еще не представлены», - рассказывает Ольга Иванова, PR-директор управляющей компании сети офисов продаж «Горячие туры».

Так или иначе, в нынешней ситуации аргументов для того, чтобы посмотреть другие площадки, пусть даже в рамках того же ТЦ, гораздо больше, чем без лишних размышлений сесть на место, которое не принесло удачи конкуренту. 

retail.cre.ru

Смотрите также

• 
  Журнал геотехника 2017
• 
  Журнал иван охлобыстин
• 
  Журнал клуб монтессори
• 
  Христианский журнал решение
• 
  Журнал энергетическое право
• 
  Cre retail журнал
• 
  Pin up журналы
• 
  Бурьяк живой журнал
• 
  Сценка журнал украли
• 
  Читать журнал птюч
• 
  Северяне журнал салехард